后悔、接盘、首付蒸发.....
近两年房价不断探底，当年迎“贵”而上的接盘侠可谓是叫苦连天。
日前，广州一月二手房成交情况已经揭晓，克而瑞数据监测显示，一月全市二手房成交面积90.4万㎡，同比增长17%，成交均价27767元/㎡，同比下跌7%。
与去年1月相比，全市有4区成交均价同比跌幅超10%，最让人始料不及的是，南沙区同比降幅达到了14%，为11区最高。
别忘了，14%的跌幅，是平均值。落到每位业主身上，就是真金白银！平均一套200万的房子，缩水了近28万，一辆奔驰C级。
跌幅如此之高，主要是南沙二手房市场处于“以价换量”状态，在价格同比降幅达14%的情况下，成交同比增长了近六成。
房子是卖出去了，代价是，割了一把肉！
01
南沙这些小区，
价格太“刺激”了!
事实上，在2024年，南沙二手房就凭借“以价换量”，杀出了一条血路！2024年共成交5276套，成交均价为16732元/㎡，而从以下走势图可以看出，随着成交量逐渐上升，成交均价也逐渐从约1.8万/㎡下降到约1.63万㎡。
继续细品，有意思的是，这些成交大户，大部分分布在金洲、蕉门中心区！其中只有时代南湾、万科南方公元分布在南沙湾和黄阁。不难看出，成熟的中心城区、拥有完善的生活配套，仍是大部分买家所青睐的。
不仅如此，这些小区普遍都是刚改盘！
比如成交量第一的滨海新城，户型包括63-105㎡两至四房，妥妥的刚需盘。而项目周边有万达广场、华汇广场等多个商圈，内部配置了7000㎡的商业街，关键是12年教育体系完善，小学对口金沙小学、初中对口华师附南沙中学，再加上成交均价低至1.6万/㎡，性价比超优，这也难怪越秀滨海新城在二手房市场备受喜爱。
这也就是为什么，政府有底气放开豪宅税、减契税，通过政策刺激来鼓励改善型及高端需求的释放。当刚需陆续进场，改善型买家顺利卖房并置换二套、三套，楼市就这样轮动起来了。
毕竟有需求就有购买力，这些释放出来的购买力，在一定程度上促进房地产市场的活跃度和交易量，尤其是能够盘活拉升一手市场。
02
南沙新房市场，一路狂飙!
不信来看看2024年南沙新房市场的情况。
2024年南沙新房成交量一路上涨，尤其是随着政策效应的释放，10月和12月单月网签突破1000套，市场明显转好。
03
2025年南沙楼市，
能否真正止跌回稳？
总的来说，南沙2024年一二手成交情况，确实显示出“止跌回稳”的趋势开始形成。
尤其从二手房市场来看，庞大的刚需客群体依然是主力军，而楼市回暖，向来是自上而下的，从最敏锐、最敢搏的豪宅买家开始，到中间的改善、底层的刚需。
因此，只有刚需动起来了，楼市才算开始反弹。当这部分刚性需求得到全部释放时，交投的改善、房价的提振都会有更显著的改善。
只是，虽然成交量可能会有所突破，但房价止跌上升，仍需要更长的时间。
一方面，随着“超新规”户型风潮席卷南沙，二手房市场上那些在户型、地段、朝向、楼龄、得房率等方面有硬伤的房子将会更难出手，而且目前货量较多，想要卖得出，很难不“大出血”。
另一方面， 目前南沙在售新盘，大多是在前几年由高价宅地转化而来的，受制于拿地成本，降价空间本来就少，而且经过2年回调，房价已经挤出水分。但近年来南沙处于产业转型阵痛期，新产业还没成长到支柱地位，而经济增速放缓，同样会拖累楼市整体表现，当前经济基本面还难以预测，市场即便回暖也不意味着房价会出现大幅的上涨。
南沙楼市的复苏，需要的不仅仅是楼市方面的努力。
