11月卖了8194套，南京二手房月度成交量，再上涨！

可与近三个月来逐月上涨的成交量相反，南京一批次新小区，有房源成交单价创新低，比如：

禄口的翠屏城，6410元/㎡成交（高峰时近2万/㎡）；上秦淮的翠屏诚园，22479元/㎡成交（高峰时超4.2万/㎡）；迈皋桥的保利朗诗蔚蓝，27542元/㎡成交（高峰时超4.1万/㎡）……

单看数据，确实容易崩溃。可创新低的房价，传递的仅仅是房价在猛降的信号吗？

河西南：招商雍和府

2021年上半年，是河西南次新房的辉煌时刻。彼时，板块的新房供应量寥寥，升龙天汇、佳兆业城市广场一度有二手房冲上7万/㎡大关。

招商雍和府，也达到过近6.3万/㎡的高峰。

当年，买在高位的业主们怎么也想不到，小区二手房的谷底价会出现在今年吧。

最近，招商雍和府一套88㎡三房，挂牌313天后以349万总价成交，单价不足4万/㎡，是该小区在链家上的首套3字头成交房源。两年半时间，同户型总价足足缩水211万。

鼓楼滨江：龙湖春江紫宸

一直以来，鼓楼滨江新房鲜有供应量，以至于次新房市场表现频频惊艳。

比如龙湖春江紫宸，因不错的品质，2021年下半年至2022年上半年，有多套房源成交单价破5万。

可最近，小区房价却频频探底。就在11月中旬，一套不到80㎡的两房，在挂牌价的基础上降了超20万成交，最终单价不到3万/㎡，创下链家上该小区单价新低。

扎心的是，4年前同户型可以卖到342万。当下的行情对买家友好，一下省了106万。

迈皋桥：保利朗诗蔚蓝

保利朗诗蔚蓝，是城北迈皋桥一带的次新房品质担当之一。两年前，小区有房源成交单价超4.1万/㎡。

如今，小区竟有房源单价跌破3字头。一套81㎡两房，在挂牌的第335天，以不到2.8万/㎡的单价成交。

中介表示：“小区综合品质不错，价格降下来后不少买房人来看，但观望居多，目前呈供大于求的状态。”

板桥：金地自在城

这两年，雨花的软件谷、雨核、小行等核心板块持续有高品质新房输出，以至于板桥这样的边缘板块逐步被“遗忘”，新房和二手房都无比惨烈。

以超大盘金地自在城的第四街区为例，2019年小区次新房价站在了顶峰，有一套133㎡的三房成交单价近2万9。

没有对比就没有伤害。最近，小区有两套82㎡三房户型，成交单价均不超1.5万/㎡，创下新低。

要知道，即使是在7年前的2016年，同户型的成交单价也能超1.6万/㎡。

上秦淮：翠屏诚园

明明下楼就是地铁，过个马路就能到砂之船shopping，江宁上秦淮的翠屏诚园，房价却一直在走低。

11月上旬，小区一套约85㎡户型以191万总价成交，单价还不到2万3。要知道，7年前同户型成交单价已能近2万2。

更别提前两年，超4万/㎡成交的常态了。

江宁高新：都会四季

江宁高新区的都会四季，最近扎堆出现2字头成交的房源，比当年3万/㎡的新房价格还要低。

小区的东区，由仁恒和万科联合开发；西区由金地和华发联合开发，去年3月迎来首批次交付。户型设计、装修配置等综合品质，领先区域。

随着都会四季的限售期满，陆续有房源被挂牌。高峰时期，东区有房源成交单价超3.6万/㎡，西区也有超3.4万/㎡成交的房源。

如今遍地的2.8万/㎡次新房，把压力给到了不远处在售的璀璨璟园。

正方新城：银城蓝溪郡

“我们小区的房价，怕是坐着火箭下跌的。”最近，江宁正方新城银城蓝溪郡的业主忍不住“吐槽”。

11月中下旬，小区一套87㎡户型以88万总价成交，单价仅1万出头。这套房挂牌近180天，降了15万才得以出手。

这是什么概念？翻看小区更多成交房源详情，相似户型的成交总价峰值为210万。这意味着，4年间该户型缩水超120万，在当下的市场，完全能再买一套。

作为正方新城的拓荒盘，2015年初，银城蓝溪郡以不到1万元的均价首开，屡开屡罄。

2017年，小区最早一批次新房摆上货架，不少房源成交单价超2万/㎡，起点非常高。

到了2020年，小区一套206㎡的跃层以近2.7万/㎡单价成交，迎来高光时刻。

“差不多从2021年下半年开始，楼市行情一下子冷却，加上板块配套迟迟没兑现、离地铁站较远等多重因素，蓝溪郡的成交量价齐跌。如今，眼看就要跌破万元了。”中介无奈。

青龙地铁小镇：恒大龙珺

青龙地铁小镇，是南京公认的高开低走板块。如今，板块内的次新房价走势，也符合这一特征。

2016年至2020年，是地铁小镇的高光时刻，买房人和中介见证了恒大龙珺的日光；见证了近千人去摇中南山锦花城的70套收官房源；见证了近2000组买房人摇现房深业青珑上府……

现在，这里的次新房价是什么水平？以恒大龙珺为例，最近，小区有不少单价不到2万/㎡的次新房成交，户型分布也不尽相同。

要知道，当年恒大龙珺的新房均价，也得2.7万/㎡呢！三年半前，小区首批次新房，成交单价超3.4万/㎡。

高峰时期，一套115㎡的三房，超3.7万/㎡成交。短短两年，单价缩水近1.8万/㎡。

江宁禄口：翠屏城&朗诗青春街区

将链家上成交房源按单价由低到高排序，翠屏城和朗诗青春街区的谷底价，都出现在今年。

继去年9月次新房价跌破万元后，收官中签率仅8.7%的神盘翠屏城，成交单价再创新低！

最近，小区一套近94㎡的三房户型，挂牌208天后，被买家“大刀砍掉”9万元，以60万总价成交，单价仅6410元/㎡。

曾经仅用8天就以挂牌价成交的幸福时光，一去不复返。谁还能记得，翠屏城也曾向2万/㎡大关努力过？

朗诗青春街区，也在步翠屏城的后尘。

11月中旬，小区成交的一套76㎡小户型，挂牌价78万，经过近500天的胶着，最后以71.4万成交，单价仅9450元/㎡。这是继翠屏城后，禄口又一个单价跌破万元的小区。

业主们再三下调挂牌价时，想起自家小区也曾有过超2万/㎡成交的辉煌时刻，是什么心情？

锐评君有话说

单看种种对比数据，难免让人心里凉了一截。可站在更高的视角，次新房价创新低的背后，传递了多重信号。

首先，楼市新政效应仍在持续。

今年的小阳春和9、10月的新政月，令大家明显感觉到南京楼市的回温，其他月份则冷冷清清。

但事实上，南京的购买力处在一个较为稳定的水平，每个月的新房、二手房成交量，加起来几乎都能超万套。

尤其是下半年能出尽出的利好政策，比如卖旧换新补助、购置新房补助、首付比例最低2成起、贷款利率处在低点、公积金贷款额度提升（二套最高可贷100万/户）等叠加，刺激了一波置换需求。二手房加速流通，才能把购买力和资金释放到新房市场，形成良性循环。

看似是二手房以低价换成交，可买房人在置换时，同样能买到优惠力度较大的新房啊！况且行情不佳时开发商们花式卷产品，迭代新房大幅提升了居住幸福指数。

其次，这是对买房人非常友好的市场环境。

这两年，南京迎来交付高峰，限售政策的放宽使得不少次新房交付不久之后就能挂牌，二手房市场房源量持续增加。

今年交付的万科翡翠滨江实景图

供大于求的局面下，不少卖家为了尽快出手，增大了议价空间。这对选择次新房的买家而言，抄底机会大幅增加。

从这两年的成交画像来看，低总价的刚刚需，以及高总价的强改善呈现两头强的趋势。这也能印证当下的市场，自住需求逐步回归的特点。

一个问题，打骨折的次新房能不能买？

锐评君认为，适时出手。二手房的定价，不光受市场、库存、板块、配套等影响，还得取决于卖家的心态。

正因为这一不确定因素，二手房价有没有触底，谁都没法给出准确的结论。但眼下，市场上陆续出现一批交付不久、综合品质过硬的次新房，价格甚至比当年的新房价还要低。如果各项指标都符合置业预期，不妨果断出手，早买早享受。