在我国，无论是已经买房的人，还是没买房的人，对于房价的涨跌，都是一样的关心。已经买房的人，担心房价下跌会导致家庭资产的缩水；没有买房的人，担心房价上涨会增加自己的购房成本。

房产

说实话，有这样的担忧很正常，根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭总资产负债情况调查报告》显示：中国城镇居民家庭总资产为317.9万元，并且，资产分化比较明显，家庭资产以实物为主，其中，住房占比超过7成。也就是说，对于绝大多数城镇家庭来说，70%的家庭资产都是由房产在支撑，再加上房子与婚姻、子女教育、城市落户、医疗、养老等社会权益的“绑定”关系，加大了买房的必要性。在这样的情况下，人们对于房价涨跌的关心也就不难理解了。

去年，也就是2020年。受“黑天鹅事件”的影响，楼市也迎来了所谓的“楼市寒冬”，为什么这里我要用“所谓的楼市寒冬”来表达，因为，根据国家统计局的数据显示，去年，尽管受到“黑天鹅事件”的影响，但是商品房销售面积较2019年增长了2.6%，商品房销售额较2019年增长了8.7%，全国平均房价同比涨幅5.9%，达到了9860元/平，距离“万元一平”的大关，仅有一步之遥。当然，这是基于全国楼市来看，也就是说，这些增长都是有区域性的，说白了，就是由个别热点城市把平均数据拉高的。比如东莞、宁波、杭州、深圳、上海等东南沿海较发达的城市，当然了，这些城市在经历了短暂的“楼市火爆”之后，纷纷被加码收紧性楼市调控政策。

楼房

和往年不一样的是，去年，不仅有房价增长的城市，还有房价回调的城市，比如天津、石家庄、青岛、济南、廊坊、秦皇岛等城市，房价均出现了回调的迹象。这在过去二十年间是比较罕见的，尤其是同时出现多个城市房价回调的现象，除了2008年的全球金融危机、2014年的库存压力，再就是去年（2020年）了。正是因为去年楼市的变化，很多人把原本提上日程的购房计划纷纷推迟，即便是从去年年底开始，楼市已经开始恢复，但是，购房者的信心依然不足，观望情绪比较严重。究其根本，还是因为购房者对于当下楼市的走势看不清楚，不敢贸然出手。

当然，在我看来，这是很明智的选择，毕竟，动辄上百万的房子，对于任何一个家庭来说，都不能够轻轻松松拿出这笔钱，万一判断失误，这个试错成本太高了，没有几个人可以用无所谓的态度去看待这件事情，尤其是对于普通家庭来说，100多万，可能就是一家人一辈子的积蓄，谨慎一些总是有必要的。

商品房

那么，问题来了？5年后，房子是“葱价”还是“金价”？我们来看看业内的“意见领袖”是怎么说的。比如李嘉诚，李嘉诚曾说：未来几年，房地产行业可能会迎来相对艰难的时期，因为过去几年楼市发展消耗了大量的购房需求，未来几年可能会面临“需求枯竭”。再比如王健林，王健林说：万达之所以从房地产转向文旅产业，是基于当前的房地产发展做出的选择，看看现在的大城市里，有多少房子，未来，房子还有多少市场？从两位行业大佬、意见领袖的观点中，我们可以看出来，他们两位的观点是一致的，都认为：接下来，楼市的需求量逐渐会减弱，而房产则会过剩。

其实，去近两年的国家统计局以及相关机构对楼市、人口的数据统计来看，房产过剩以及需求减弱已经成为事实，这也是去年楼市出现“转折”的原因之一。根据央行的数据显示：我国的城镇住房拥有率为96%，户均1.5套；此外，根据西南财经大学的空置房数据显示：我国住房空置率已经达到了21.4%；而另一方面，新生儿出生率连年在降低，“总和生育率”已经跌破国际警戒线，人口老龄化却在急剧增加。这些数据和现象都指向了一个结论，那就是：房屋总量过剩，需求减少。

王健林

有人可能会问，这样一来，是不是意味着房价要大跌？其实不然。因为还有楼市调控。楼市调控的存在不仅不会让房价盲目上涨，而且，也不会让房价持续下跌，尤其是大跌，房价长期稳定的发展才是调控的最终目的。所以，未来几年，楼市会呈现持续稳定的状态，其中，最明显的体现就是房价的持续稳定。

房价的持续稳定还有一大作用：可以挤压楼市“泡沫”。此话怎讲？楼市“泡沫”的存在，是因为炒房乱象的存在，炒房乱象的存在是因为房价的快速增长，可以产生较大的收益，如果房价持续稳定的发展，炒房也就没有了利润可言，这个时候，炒房客的退出只会是时间问题，炒房客退出了，楼市“泡沫”自然也就不存在了。只不过，这个时候会出现另一个楼市现象：楼市分化！比如不同城市间的楼市分化；同一城市不同区域的分化；同区域不同产品的分化等等。

举个例子。北上广深和三四线城市之间楼市的分化，一方面是北上广深房价的持续稳定增长，另一方面，是三四线城市的房价持续稳定回调，综合来看，这是大概率事件。

楼房

甚至，在楼市分化的背景下，会出现楼市“马太效应”，也就是强者恒强，弱者愈弱的现象。概括来说：未来几年，产业结构单一、人口外溢的小城市，以及质量不好、居住体验差的房子会越来越不受欢迎，而产业集聚、人口涌入的大城市，以及居住体验优、质量优的房子依旧会受欢迎。这样一来，5年后，房子是“葱价”还是“金价”是不是就一目了然了？

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