近年来，房圈比较热议的“双轨制”，简单来说，就是保障房覆盖刚需居住需求+商品房供应市场改善的2条腿走路模式，有点类似于新加坡的房地产格局。

但现实来看，这个所谓“双轨制”，并没有非常明确的权威定论。

大概是来源于业内人士对“三大工程”的推断，“三大工程”则是2024年对于房产的定调，也就是加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

至于2024年之后的房地产，则很难说是什么定调，但是“先立后破”已经形成了一定范围内的共识，也就是说，肉眼可见的预期之内，房地产平稳发展还是基调。

退一万步讲，即使真的照搬新加坡那样的“双轨制”模式，也并不一定能够完全模仿和临摹得像，毕竟中国自有国情在此，许多引进过来的模式、流程，都需要经历一个本土化的过程。

结合当下大部分城镇居民家庭的财富，都集中在房产之上的现实，现在的商品房，无论大户型小户型，无论刚需还是改善，无论如何都还是会有含金量，有交易价值的。

未来随着一二线城市豪宅、改善市场的突飞猛进，会导致原本集中于刚需项目（特别是7090背景下诞生的住宅产品）的热钱，会有一部分被分散和吸附过去。

但不要忘记，中国还有广大的三四五六线城市和十八线县城的人口，未来可能会开启新一轮的“进城”潮流，从低线城市到高线城市，从三四五线到一二线，从县城到地级市，从地级市到省会城市、一线城市，也可以理解为城镇化的2.0版本。

而且，这个2.0版本的城镇化，会有着更大的人口规模的购买力基础，因为中国多数的城镇居民，都还是生活在一二线城市以下的低线城市，这才是真正的大头。

这一类购买力，将来一旦进入一二线城市，能够一步到位直接购买改善大户、豪宅大平层的，毕竟是少数实力派，小城市未必有那么多地主，就算是地主家也未必有那么多余粮。

大部分人的城市进阶步伐，都不可能一步登天，是需要一步一个脚印、一步一级台阶逐步往上攀登的，从三四五线城市和十八线县城，跃升到二线省会，具有高性价比的刚需户型，大概率还是大多数普通家庭的首选。

而一二线城市，之所以如今会出现改善户型、豪宅市场的火热，就连房企也更热衷于开发改善型、大户型和中高端豪宅产品，除了瞄准一部分投资需求的热钱之外，另一个考量因素，就是成本和利润的问题。

因为考虑到新区开发的进度放缓，现在能够新开的项目，大多数地块都集中于城市主城核心区，这样的区域，土地成本是更高的，而且有的项目拆迁成本也不低，拿地还需要配建各类公共设施或商业项目，相对来说，利润空间就会被进一步压缩。

所以，房企热衷于在主城区开发大户型、豪宅大平层项目，也是形势所迫，因为如果在这样核心的地段，再开发普通的刚需小户型，虽然可能会更好卖，但不一定能挣钱。

因此，面对错综复杂的楼市消息面，还是要理性分析，不能人云亦云，要透过现象看本质，才不至于迷失了方向。