9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。《意见》提及，健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

点评：

1、贯彻三中全会精神

三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关取消普通住宅和非普通住宅标准，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。但是，三中全会后，取消普通住宅和非普通住宅标准的政策并未实施，北京是第一个取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，预计后续其他城市也会跟进。

2、迎合住房需求的新变化

目前，刚需开始转向二手房和保障性住房，或租赁。各地二手房交易量开始上升。重点25城二手房交易量占比达到65%，新房全面转向改善型需求。但同时，居民对于住房消费成本比较敏感，非普通住房在贷款利率和税费上有一定的惩罚性。比如，普通住宅契税较低，如90平方米以下的契税为1%，90平方米至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅：契税一般为3%。非普通住房的贷款利率会上浮。

3、优化商品住宅用地交易规则

其方向可能是，一是出让低密度地块（容积率在2以下），二是优化用地建设规则，比如打造第四代住宅（庭院入户、花园入户、大飘窗和大阳台、降低公摊等），明确高度限制等，三是出让混合功能用地，一宗地实现住宅、商业等功能，且分功能单独计价。四是允许存量未开发土地调整规划条件，比如调整套型面积，配套设施等。

4、改革房地产开发融资方式

全面向白名单转变，即以后商品房项目要想实现融资，必须先进白名单，然后确定性地获得融资准许。这就倒逼开发商规范经营，满足白名单融资落地的硬性条件，包括资金封闭运转、有明确的销售预期和现金流时间分布，不涉诉、不涉法等。

5、改革商品房预售制度

向现房销售靠拢。现在，基于交付担心和即买即办证、即买即住的诉求，期房销售下降，现房销售增长，未来现房销售将是大趋势。同时，新房市场告别高周转、白名单下融资问题也解决了。因此，未来新房向现房销售转型的时机已经成熟了。