1、截止到目前，已经有超过60多个城市发布了收购存量房做保障房的政策。主要的政策背景就是4月30号政治局会议明确了存量房消化和增量房优化相结合的新指示。在此之前，配售型保障性住房主要以划拨土地和新增建设为主。5月17号国务院视频会议以后，各地开启了存量收购这一政策。

2、该政策的背景是，新建商品房销售去化下降，开发商资金链紧张，保交房和债务偿还存在一定压力，导致防风险的任务开始吃紧。通过存量收购，既可以解决保交房的任务，也可以去化库存稳定商品房市场，还可以缓解开发商资金链，更好的去偿还债务，也增加了保障房筹集渠道。而且在14号文关于规划建设保障性住房的文件中，也明确提出存量筹集是一个渠道。

3、深圳此次存量收购做保障房，一个看点是面积相对比较小，主要以65平米以下为主。主要是因为，政策明确提出，存量收购做保障房一定要满足当地对于保障性住房的最低面积标准。不仅是深圳，全国其他城市也是这么要求的。也就是说，不能为了去化库存而收购商品住房，而应该是在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。

4、另一个看点是指定安居集团推进这项工作，这也意味着，实现资金平衡是存量收购的第一原则。也就是该政策一开始就提出的，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房。

5、配售型保障房的价格是同区域商品房价格的5~6折。如果要资金平衡，收购的价格可能要更低。因此选择的收购度下主要是存在保交房压力、债务压力和资金链压力。在处置资产、低价销售物业以回笼资金难以为继的情况下，恰巧政府有筹集保障性住房的任务，于是就以更低的价格卖给政府。因此收购的价格应该是成本价或者是白菜价。

6、从目前各地存量收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中，反映的情况，一方面是符合的项目相对有限，另一方面开发商愿意低价卖给国企的意愿比较低。目前还处于双方博弈的状态，很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此还等待大手笔的资金进入。但从资金平衡的角度来看，这是不可能的。

7、预计前期住宅项目可能落地的收购量相对有限，对商品房市场短期的影响有限。但整栋的公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗的体量交易出去来缓解资金链。政府收回来也可以作为人才公寓类租赁型保障房。