曾经开发过“中国最丑建筑”的天安集团，能够通过上海一个“外环豪宅”扭转形象？ 2022年末，上海普陀区商业综合体天安千树在建筑畅言网的投票中，被评为“中国十大丑陋建筑”之首，因为层层拔高的退台设计加上种满的树，天安千树被网友吐槽“很阴间”。

今年11月11日起，闵行七宝天安一号迎来预看房。虽然项目地处外环，但被视作天安集团改写口碑的关键之作。

天安1号三批次11月16日开盘，备案均价9.25万元/m²，认筹率190%。认购爆火的同时，围绕在项目身上的争议却从未停止。

01 天安1号的口碑之争

这次天安1号本次预看房过程中，业主们的反馈不一。

有业主表示满意：“现场看下来没有特别严重的问题，小问题工程部工作人员都记下来了，说会复验。门或窗有问题的，现场就换了，效率很高。”

也有业主告诉风财讯，“专业验房师验出来30多个小问题，一些施工细节很粗糙，尤其是踢脚线拐角都很锋利，容易刮伤大人和小孩，有点失望。”

在社交平台上，部分业主吐槽：看房礼是快过期的身体乳，没人喝的挂耳包，淘宝也搜不到的红酒，开发商太“有心”了。

对于天安1号项目的口碑争议，主要集中在噪音、绿化、物业费这3方面。

就拿噪音来说，天安1号位于闵行金虹桥板块，紧邻外环高速，靠近社区外侧的房源，难免会受到噪音影响。另外，小区还靠近漕宝停车场，这是上海市第二大综合停车场，人流车流大，同样是一大噪音源。

虽然天安1号采用了四玻两腔玻璃，可一旦开窗通风，依旧会带来困扰。

一位去看过房的客户向风财讯透露，“去看房那天漕宝路上尘土飞扬，感觉周围的城市界面一般，花1000多万买在这里，实在有点难以接受。”

至于绿化，网上更是众说纷纭。有业主在看房后表示：“绿植种植细节，歪歪扭扭，稀稀拉拉，种类单一。特别粗糙的感觉，成活率也低。到处泥土裸露，各种细节不能看。前排铺的草皮也是半死不活的样子，越看越气，虎头蛇尾......”

当然，也有人用简约设计感来解释这种风格，不过大多数人并不买账，认为“这不是简约，这是简陋，简约是不简单，里面有精致感，有细腻的绿化层次，这有啥？”

不过，绿植生长确实需要时间。这次预看房现场，工作人员也提到，后期还会加强公区绿化。

天安1号的到物业费，并不便宜，12元/m²/月，物业公司是天安旗下的港力物业管理，在业内知名度不高。

项目车位费1200元一个月，购买50万起步，还有200元一个月的车位管理费。也因此，只算物业费和车位费，每套房的固定持有成本在2000元以上。

可能正是出于这些原因，2022年底天安1号一期开盘时，近400名客户弃号。当时，天安1号共推出了621套房源，认购率达225%，但摇号阶段到1000号才清盘。

再加上天安项目得房率只有72%左右，并把阳台做了封闭处理，性价比和其他竞品相比不算高。就拿这次推出的130m²户型来说，装修标准很高，可户型上有硬伤，进门就是次卧，隐私性大打折扣。

一位网友的评论很毒辣：“天安就是个会化妆、会打扮的人造美女，房型落后、位置差，实际上没多少真材实料。老板很会营销，用好看的外立面、所谓的高装标来掩饰缺点，还卖高价。”

02 囤地20年，溢价惊人

天安1号的开发商上海海峡思泉房地产有限公司，为天安中国下属子公司。

天安中国是一家老牌港资房企，1986年成立，1987年在港交所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。

根据年报，2023年，天安中国收入27.82亿港元，同比减少45.4%；公司股东应占溢利为12.17亿港元，同比减少20%。

此前，天安中国曾在上海开发过联谊大厦、天安千树、天安中心、西庭网球俱乐部等项目。

其中知名度最高的，莫过于网红建筑天安千树。天安千树2001年拿地，2021年才对外开业，开发周期长达20年。

天安1号所在七宝镇52号地块，同样如此。天安中国2003年就拿下该地块，地块面积13.63万平方米，容积率1.4，中标价约为1.13亿元，实际出让金为3386.69万元。

按实际出让金计算，该地块的楼板价仅为177元/m²。目前天安1号的在售均价早已突破9万元/m²，溢价超过500倍。

该地块一期项目“天安豪园”是动迁房，2011年交房，目前二手房价格为8.3/㎡左右，就在天安1号对面。

天安豪园交付之后，天安中国时隔10年，才推出天安1号，从拿地到入市足足20年。

有业内人士称，港资企业素来擅长囤地待涨，他们往往不依赖高周转，而是通过长期持有土地，来获取高利润。这虽然一度让天安1号陷入“捂地”风波，但确实赚得盆满钵满。

03 与象屿合作频繁，但去化不理想

天安集团的老板李成辉，是“股坛枭雄”李明治的儿子。他在用人方面，倾向于用“自己人”。

比如执行董事李成伟，是李成辉的堂兄，也是天安1号项目的法人。

另一高管曲洪亮，也跟李成辉是旧识。曲洪亮曾任象屿地产总经理，现在是上海天安盛世房地产董事长。

曲洪亮之所以离开象屿，原因没有对外公开，但有人爆料，可能是因为入籍国外。

早在2019年，李成辉和曲洪亮就一起去过佳源集团考察，彼时曲洪亮还在象屿。

或许正是出于这层关系，天安中国近些年与象屿之间走得很近，尤其是在上海项目的合作上。

2021年，象屿与天安联合接盘阳光城的美兰湖项目，改名为天安象屿西江悦。

2022年，天安和象屿以11.24亿元在上海联合拿地，即后来的天安象屿萃湖甄境。

一般来说，房企合作讲究资源互补，且国央企在合作中往往更有话语权。但象屿和天安的合作不走寻常路，两个项目的案名都是天安在前，象屿在后，其中缘由不得而知。且这两个盘的去化都没那么理想，天安象屿西江悦是上海2022年的第一批新盘，当时推出总计334套房源，只有100余组客户认购。

与之形成鲜明对比的，是象屿与招商蛇口合作的项目，比如象屿招商·公园1872、招商象屿·蟠龙府等，都是开盘后很快售罄，口碑销量双赢。

象屿与天安的合作背后，除了生意和利益之外，可能离不开人情因素的影响。

写在最后

低调的天安，在产品风格上却素来审美在线，而这正好迎合了当前市场上的“颜控”买家。

而在接下来的一个周期内，土储告急的天安，或许需要一些新土地来续写产品力故事了。今年天安在土拍市场上沉寂许久，有消息称，天安结束这个盘之后，老板有意撤出内地，不再参与拿地开发。

这对项目的交付和运营，是一个值得担心的点。虽然天安1号这次预看房在及格线以上，但再过两年，三批次楼盘交付会怎么样，依旧是个未知数，充满不确定性。