作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
过去房地产高速的发展，让很多城市的房价不断上涨，曾经带来一大波繁荣，曾经的日光盘、各地售楼部中的鼎沸人气等，还在大家的记忆中挥之不去。
追涨的火热场面，也曾在各地上演过。
其中，炒房客们挥手大肆买楼的霸气，和身影，频频出现于国内各城市。
尔后，2018年开始，楼市逐步下行，许多缺乏产业、人口、资源等有效支持的城市，快速在新一轮趋势中不断折戟。
除闻名全国的鹤岗外：
有这样一个三线城市，它地处北京、天津和雄安新区“黄金三角”核心腹地，是以北京为核心的世界级城市群重要节点城市，素有“京津走廊明珠”之称，其位置条件非常优越，曾经是炒房客的厚爱之地。
她，就是廊坊。
据睿诚研究院观察，过去，一个曾经被炒房客们“攻陷”过的三线城市——廊坊，有段时间曾经是炒房客们挥金如土的极乐之地。
以前，廊坊得益于上一波大周期，又处于环京地区，与北京天津为近邻，彼时，北京和天津的房价如同坐火箭，价格不断快速走高，让很多人望而却步。而曾被誉为“京津门户”，也被称为“中国最具活力的城市”的廊坊，在京津之间，地理位置优越，交通便利，叠加相对低廉的土地成本和政策优惠等，以价格洼地等优势，迅速成为了承接京津一带溢出的庞大购买力的承载点，也搭上了周期性房价高涨的“动车”，而把房价从几千元快速推高到2万元每平米。
据众多新闻显示，在2016年达到了历史最高点，当时，廊坊市中心区域的新建商品住宅平均售价达到了2.1万元/平方米；并且这个高价态势于2016-2018年横盘近三年时间，充分揭示了那段岁月的“雄光”。
这，也是廊坊楼市的高光时刻。
当时，据知情人士介绍——廊坊市不仅吸引了京津两地的购房者，也吸引了全国各地甚至海外的投资者。很多人抱着赚快钱或者享受优质生活的心态，在廊坊市买下了一套甚至多套房子；有些人甚至没有看过实物就下单买房，廊坊市成为了一个典型的炒房客聚集地。
而，如今，在市场急转直下的大趋势中，廊坊市的房价开始一路下跌，目前已经跌到42000元/平米左右，跌幅高达近80%，大量商品房处于空置状态，同时这个趋势还在继续恶化。
例如，据有关媒体报道，因廊坊等环京楼市都出台了调控政策——规定购房者必须要出具当地3年以上的社保证明等，在2017年开始出现了明显的下滑，进而到了2020年，廊坊市的房价更是出现了断崖式的下跌。根据中国指数研究院的数据，2020年，廊坊市中心区域的新建商品住宅平均售价仅为4200元/平方米，比2016年的最高点下跌了80%。
目前，如果你去廊坊就可以看到——很多房子因为无人居住而显得冷清和荒凉，很多商家因为客流量不足而关门歇业，廊坊市的街道上，随处可见空置的房子、封闭的商铺、停滞的工地和流浪的人群等，惨兮兮的。
价格暴跌和价值缩水，反差极大，“京津走廊明珠”急速蒙尘，令人唏嘘。
廊坊楼市，为何会出现这个大反转情况呢？
据睿诚研究院独家分析，主要是两大类因素综合所导致，如下：
其一，盛之动力：周期+区位+价格+炒房等力量叠加的结果
上一轮火热态势，导致廊坊楼市上升，与国内很多城市一样，没什么好说的，此略。
环京区域的区位优势+京津门户的交通便利条件，可能时快速催化廊坊楼市价格的一大客观条件。
可以看下廊坊的优越位置：
主城区距北京城区40千米、距天津城区60千米、距雄安新区80千米，距首都国际机场和天津滨海国际机场70千米，距天津港100千米，紧邻北京大兴国际机场，是一小时车距内坐拥有三个国际机场、一个特大港口资源的城市。
一小时车程和交通圈内，给了廊坊有效承接相关城市人口或楼市购买力溢出的坚实基础，故而造成当时，北京等城市的高房价、高生活成本等，把许多“望京却步”且又想能“与京相望”的人群挤压到了廊坊，一举推高了廊坊的房价。
价格洼地的驱动、以及购买群体的流动，二者叠加下，让一众炒房客们兴奋不已，也纷至沓来，而把该地的价格不断推高。
譬如，有关数据反映：
2016年时北京的房价已经达到6万多/平米，而北京周围的廊坊的房价却只有4-5000元/平米。这对于炒房客来说，北京周围的三四线城市房价出现明显低估的情况。所以，大量游资到北京周围三四线城市买房，从而推高了当地房价。
实际上，上述价格可以反过来看，就是这些因素的交织发力，将以前4-5000元的价格快速拉高到了2万多元，翻了三四倍，说时暴涨亦不为过。
以上，即为廊坊楼市曾经辉煌或虚胖的主要原因。
其二，衰之缘由：调控趋严+趋势下行+人口外流等力量叠加的结果
如上，2017年开始，为了遏制房价过快上涨和避免金融风险，国家和地方政府出台了一系列的限购、限贷、限售、限价等政策；而这些政策使得廊坊市的房地产市场从供不应求转变为供大于求，也使得炒房客难以转手套现，从而打击了市场的信心和预期。
此外，廊坊的房价一直处于下跌的趋势之中，购房者也不敢轻易入市购房。
实际性需求和投机性需要的两端快速缩减，造成该地楼市购买力迅速断崖式下滑。
其次，疫情问题、国际性产业调整和经济趋势变化等的影响，廊坊也遭受重大影响。
例如，由于3年疫情的影响、物价持续的上涨以及工资增长缓慢等问题，许多人的经济压力不断加大。期间，国家间和城市间的产业竞争加剧，廊坊这一三线城市，其招商引才方面，这几年很少听到能惊动全国的动作，实际上可以反映出，前几年，廊坊地区，在各类趋势叠加之下，其产业的活力被严重抑制，当然，这个特征全国比较普遍，但是，在产业竞争的趋势下，靠近北京和天津的廊坊，实际上可能更难受，因为他们太强了，优质产业和人才必然会被他们虹吸走，过去的优势，此时变成了劣势。
此外，随着京津冀一体化和雄安新区等重大项目的推进，周边城市如保定、石家庄、唐山等也加快了自身的发展和建设，这些城市的发展，对廊坊也有较强的分流作用。
这可以从人口数据上看出一班——2017年常驻人口474.1万、2022年549.5万人，虽然总体上是增长的，但六年综合年均只增长2.65%，还是比较少的。
可见，人口增长乏力，就是产业、和教育+医疗和生活配套等城市动能不足的有效表现，也必然导致人口被别人吸走，购买力自然随之丧失，房价也即缺乏支撑和下跌成为了必然。
写在最后
廊坊，从过去繁荣快速沦落为又一个“鬼城”，将是国内房地产发展进程上的又一个由盛转衰的典型案例，其中的历史故事，值得大家反思和借鉴。
大行其道的炒房和过度依赖房地产驱动城市经济的发展模式，是一种非常脆弱的发展模式，稍有风吹浪打就很可能会出现撞礁、漏水或沉默的危险。
这也是国家要重点打压炒房客们“狂欢”的政策宗旨所在。
楼市如人，需要健康发展才能走得更远。
炒起来的繁荣，如同吹大的气球，很容易破灭。曾经的“点石成金”，终将成为“廊”粱一梦。
