二手房买卖对于每一个人来说都是一件大事，一是：资金量巨大，二是存在不可预测的风险。但归结起来就是买家，卖家，中介这三方的风险，我们来分析怎么化解这些风险。

买  房 立 场

在房屋买卖整个过程中，买家永远是处于最弱势的，原因是因为：信息不透明、法规不健全，并且在短期内不可能解决。而且买房周期长，自己又没有经验，只能跟着中介按流程走。那么中介都有哪些陷阱呢？又将如何破解呢？

1：网上虚假房源

我们在58同城，安居客等平台上看到的房源百分之50以上是虚假的，只是中介通过完美的户型和超低的价格来诱惑你和他联系，然后中介就会存下你的号码，再推销其他的房源给你。这里注意你要买房的话最好留个新的号码，否则日后会有很多中介或其他的推销打电话给你。

破解方法：其实你也不必太在意，主要是中介能推荐给你的房源合适就好，这是他们的营销手段而已。说出你的需求，等有合适的房源及时通知你就好。

2：小中介更容易坑你

这里说的小中介指夫妻店或是就一两个员工的那种，这种店主要是以做租房为主，买卖房子是能卖一套是一套，而且这种中介往往不具备网签资格，属于挂靠，在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦，万一你官司缠身或者被坑了，是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢？到时，两家公司再来个踢皮球，就很难收场了。

破解方法：委托和看房只找连锁大中介。友情提醒：在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托，要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员，避免他们打架，伤了和气。

3：夸大优点，回避缺点，混淆视听

中介为了把房子卖出去，肯定是要说房子的优势，好处，这也是作为中介基本的技能，但我们看房的时候一定要有自己的主见，懂得怎么判断这套房子的优缺点，知道自己想要的房子应该是什么样的，核心需求一定要把握住。

破解方法：坚持自己的选房标准。看房时，你自己务必看遍房子的每一处，包括天花有否漏水痕迹，厨厕下水是否通畅，山墙有否渗水霉变，南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆，去也匆匆，关键问题一个没看到。而且，尽量别让中介评价房屋，因为他的评价100%都是赞美，没有任何意义，反而影响你自己的判断。此外，有可能的话一定要找个不同的时间点来再次看房，主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。

4：排队看房，集中看房

一方面是集中一起看确实可以提高带看的效率，但最主要的是要造成客户心里这套房源很多人在看，制造紧张感，自己不马上下定的话，可能其他人就买了。这就很容易造成房子还没看清楚，价格还没商量好，房子的产权，质量问题都还没弄清楚就匆匆下定，等发现了才后悔莫及。

破解方法：看透中介的伎俩，把握自己的选房节奏，买房一定要理智。

5：看房结束后，反复催促你马上购买

其实这是中介必备的技能，通常会说房子性价比很高，现在有好多人在看，其他同事明天就要下定了，你要马上出手才是，价格上和上家关系好可以通融下，现在下定就能多少卖给你。

破解方法：一定要坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房（重要的事情说三遍）。不要着急购买而买到自己后悔的房子，特别是拉产调，很多事都需要自己去核实的。

6：隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息

这里说的隐瞒分两种：一是恶意隐瞒，小中介的发生概率较高，因为小中介的盈利状况参差不齐，为了房租为了糊口，很难杜绝，而大中介有自己的一套管理制度，不允许这种极端行为来损坏品牌形象；二是无意识隐瞒，也就是中介也不知道，这种情况不分大小中介，通常是上家故意隐瞒不说，中介和下家都蒙在鼓里。

破解方法：拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。任何房屋的贷款抵押，第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒，不要怪房东故意设套，不要怪自己运气不好，如果你踩雷了，都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中，任由别人摆布，只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司，49%是故人遗产分配，49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白，别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写，感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。

避免凶宅只有一个办法，付定金之前，去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历，带点香烟和水果去效果更佳。！最后，还有一个办法，如果你以上所有工作都做了，但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒，那么你就偷偷打开手机录音功能，当面询问上家和中介房子是否有不好的经历，把他们的回答全部录下来，在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了，也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据，打官司也不怕。

7：中介报价虚高

这条其实也是无可厚非，毕竟买房没有几个不砍价的，为了促进成交，多少还是需要在原价的基础上留点砍价的空间。

破解办法：让自己专业点，中介也不敢乱报价格，砍价也是正常的行为，要相互理解。反正能省多少是多少。

8、劝你付意向金

这个其实也是正常，主要是防止客户毫无诚意的让中介和上家去谈价格，毕竟每个人的精力都是有限的，只是在下意向金的时候一定要把自己的底价和上家的出价做了对比才下定。

破解方法：付意向金一定要出最低价。因为，你没有见过上家，上家的出价你只是从中介口里听说的，如果你对周边行情不是特别熟悉，很可能你出的价已经高于上家的报价了，这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解，也要保证付意向金时，你的出价很低，谈不成没关系，再加价就可以。

9、对下家故意隐瞒政策或不熟悉政策

第一种是故意隐瞒限购政策。自己一定要去了解，不要老是依靠中介，违约的话吃亏的是自己。

第二种是夸大贷款政策。一定要自己亲自去问银行的贷款政策，自己的资质能贷多少，否则到时候贷不下来违约的话是需要很大的成本的。

第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中，一般上家需要缴纳个税、增值税和中介费，下家需要缴纳契税和中介费，另外，上家可能还有房产税和遗产税，如果再加上这两项，下家要准备的税费金额是非常高的，这些一定要提前知晓。

破解方法：政策面全部要靠自己，绝对不能相信中介。中介的工作只是带看，带你交易和联系银行贷款，其他全部要靠你自己解决。

10、独家委托的房源水更深

独家委托一般中介和上家关系够铁，一般都是全权代表上家处理，所以中介就有可能吃差价。

破解方法：必须以低于市场价的超低价购买。在报价低的基础上慢慢增加，一般独家代理的房子都是低于市场成家价的。因为正是因为中介和上家关系铁，所以出价一般都是中介建议上家怎么报价的，而中介也不可能报价高于市场价，太高的话，自己也卖不出去。

11、中介找借口不去拉产调

这个其实很正常，产调的钱一般都是中介自己出，下家没要求的话，中介也不会去查，而且拉产调也要时间，不如尽快成交。

破解方法：看到中介的产调再付定金，或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介，见不到产调就不付定金。

12、学区房、地铁房、拆迁房等要核实

有的学区房是有年限的和政策变化的。

破解方法：务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的，就算去年是学区房，今年也未必。就算是学区房，你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求，否则劳师动众不算，耽误孩子读书可是大事。

13、网签结束当日收取全额中介费，并且中介费不能打折

网签结束收取全额中介费的规定已经是中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展，为了确保自身的利益，将收取中介费由交房后前置到签约后，不得不说这也是社会无序化，法制不健全的体现。网签结束当天，中介就要收到上下家2%的全额中介费，之后中介的工作才刚刚开始，还要帮下家去备案，审限购审税，办理贷款，交易中心过户，交房，物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的，为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约，无法履行合同，即使这样，中介费也已经装入腰包了。

破解方法：付定金前，和中介商量好中介费打折和分期付款。

14、承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购

如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务，那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友，为保证房贷能够顺利批复，找银行内部人士进行的违规操作。

破解方法：一定要慎重，眼见为实。办完手续再下定。这几条都是风险极大的，任何人都不可能保证百分百能办成功

15、把上下家分开，采用“背靠背”的形式谈判

这种谈判方式是基于上下家对于中介的信任，也有利于成交，但是也要防止中介在中间两头砍价。

破解方法：坚决不让价，见面再加价。三方见面坐下来谈才是最稳妥的。你的加价要留到与上家见面时再出，这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。

16、一房多卖，天理不容

这种情况多出现在牛市的时候，有时候刚和你谈好了，另一个出更高价要买，中介不惜毁约把房子卖给更高价的人，来获取更高的提成。

破解方法一：下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。保险箱只有店长才有钥匙，店长和上家串通的可能性很小。

破解方法二：提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后，坚决不肯交出房产证，那么，你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定，把你和上家及房屋的信息录入并保存，这样就相当于你们已经网签了，根据电脑时间，你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金，但是只要你不同意解约，上家是没办法的，这时你可以选择收取上家给你的20%违约金，或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。

卖 房 立 场

卖房的上家相对来说天生占据主动立场，不用担心房子有污点，不用担心被骗钱，而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼，因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解：

1、陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价

这应该是上家碰到的第一个陷阱，如果一不留神中招，接下来的路可就难走了，会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个，就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉，而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房，造成抢手的局面。然后，诱导你签署独家协议，并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成，所有看房的人都要通过这家中介，你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情，当你的独家委托中介找到你，告诉你有一个大款客户，出高价买你房子的时候，你就会立刻签字，其实，你根本不知道，你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了。

破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以请他吃饭，借钱给他，但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边 的大中介全部都挂到，让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且，谈判最好面谈，对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻，你必定会后悔卖便宜了。

2、陷阱：“背靠背”谈判，中介从中作梗

前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁，谁好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏。

破解方法：坚持不降价，面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否，中介都会倾尽权利撮合双方，所以，你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这里费劲，让他去说服下家去，说服下家多加价。等到面对面谈判时，你可以顾及面子，略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩。

3、陷阱：签约后，其他中介频繁搅局

这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里，其他中介通常会很快得到消息，并频繁打电话过来告诉你，你的房子卖便宜了，被这家中介坑了，他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信，1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。

破解方法：不予理会，客气拒绝。在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你，而且价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作，而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的，而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。

4、陷阱：下家贷款进度慢，耽误你置换进度

在置换客中，这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团，等你们签约了以后，一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系，放款时间拖一两个月很常见，而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间，所以，下家的贷款没有到账，就会影响上家的买房进度，严重的会直接导致上家买房违约。我2016年就碰到过这种危机情况。在前文中我也提到过，最后本人果断去逼迫下家的贷款银行把组合贷款分开放款，才在最后一天如约的付给了我的上家。

破解方法：盯死中介，主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房，这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作，最好在卖房网签后，再付定金买房，而且买房交易时间要写的宽松，别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介，以最快的速度办理贷款，半天都不能耽误，有时提前半天，结果就会提前一周，尤其是碰到法定假日，万一再碰到新政出台，那就是生与死的界限了。