0.4的逆天容积率，85亩土地只盖了81套别墅，谁能想到，这样的房子竟然还是在昆明二环边！更令人意想不到的是，这个别墅盘竟然雪藏了近10年才开卖！

紫辰香墅这个名字，相信没几个人听过，云南房网最近听说昆明主城区突然有个别墅项目要面世了，也是极为好奇：一个楼盘不可能凭空出现，怎么之前就没有一点消息，太不合常理了。

东骧神骏东区别墅项目——紫辰香墅位置图

根据仅有的金马山区位线索，我们顺藤摸瓜找到了这个神秘的紫辰香墅——原来是东骧神骏的东区别墅项目。（位置如上图所示）

东骧神骏是已开发多年的东市区大盘项目，但除了前些年已交付入住的数十栋高层住宅外，在项目东侧金马山山顶的85亩地块上，开发商天佑地产还悄悄建了一片别墅区。

紫辰香墅主入口大门

最近云南房网实地探访了紫辰香墅，从金马寺地铁站出来往东，沿保利明玥半山东侧新建的归太路爬坡上行，终点处既是紫辰香墅的大门。

紫辰香墅的联排

进入项目内，可以看到别墅都是全现房，园林绿化实景呈现，和项目负责人交流了解到，东骧神骏总占地333亩，紫辰香墅原来称为东区别墅，现在的推广名则是新命名的，项目占地面积约85亩，容积率0.4，共有81套联排和双拼别墅（16套双拼、65套联排），联排产品实得建筑面积约540-790平米/套，双拼实得建筑面积约1200-1590平米/套。另外还有一套双层的独栋别墅（两套双拼改造而成），实得面积达1700平米。

项目早在2015年9月就拿到预售，2017年建成，但一直没有公开推售，近期项目做了全面改造和提升，主要是重新做了外立面，并完成了全小区的园林绿化提升。

紫辰香墅的双拼别墅

紫辰香墅的别墅为毛坯房，依山势地形而建，两层地下空间采光不错，另外一个很有特点的地方，是双拼、独栋和部分联排产品端头地下层配有30-50平米的超大私家泳池，下图为一套双拼别墅地下层的泳池，带自然采光。

紫辰香墅别墅的私家泳池

价格方面，预计起价为800万/套，如果以最小的540平米联排别墅计算，单价约14814元/平米，而1200平米以上的双拼别墅，套总价则是千万起步了。

从拿到预售证算起，紫辰香墅“捂盘”近十年，背后有怎样的故事？

据了解，项目土地为“831”清非用地，这个专有名词来自于2004年3月国土资源部、监察部（现在的自然资源部、国家监察委员会）联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。（俗称“831清非”）

2014年6月，《昆明市已购住房土地使用权登记规定（意见稿）》中规定，831清非用地单位必须在2014年年底前补缴土地出让金，逾期将不再对此类用地单位核发土地证，对于该类土地将进行收储。

但实际执行中，昆明原来以协议方式拿地的项目，不少是在规定时限后才陆续补缴土地出让金，比较典型的如中晟溪城二期（君庭云邸），则是融创收购后才补缴了约2.59亿土地出让金，土地使用年限从2019年开始计算。

据项目方透露，紫辰香墅的相关土地手续已得到完善，不过具体过程耗时比较久，再加上前几年疫情影响，项目考虑市场因素，决定延后推售，到今年追加投入，整饬和提升了项目形象品质后，才正式推出销售。

二环边别墅，低到0.4的容积率，现在的新盘完全不可能有这样的条件，就算是10多年前也是特例。据了解，当年东骧神骏过规的时候，巫家坝机场还有限高要求，而紫辰香墅85亩土地位于山顶，地势较高，所以才有了如此特别的规划条件。

东骧神骏二期在售时，东区别墅已出现在沙盘上（摄于2014年）

紫辰香墅“捂盘”近10年是福是祸还真不好说，10年前东骧神骏的小高层住宅卖到7、8千每平，如果当时推出别墅，可能价格也和现在差不多，这么些年过去，机会成本怎么算就说不清了。

不过这种大别墅属于极小众产品，不容易受市场大环境影响，虽然当下市场远不如10年前，户型设计也稍显过时，但好在紫辰香墅套平均占地超过一亩地，房子和院子都足够大，完全可以容纳富豪们个性化空间改造和装修的需要。

对于紫辰香墅，你觉得昆明的富豪会买单吗？欢迎留言评论。