最近不动产公布了第三季度的网签情况，由于总量已经突破了去年全年总和，其中新盘住宅更是创下近年的新高，那是否代表福州楼市还很火，今天来解读数据看看。
汇总情况2021年三季度汇总，福州五区，新房总量62458套，其中住宅43172套，二手总量31578套，其中住宅24358套。
分析：对于今年三季度的汇总数据来看，新房部分，不管是总量还是住宅部分，都超过了前8年的总量，由于还有四季度未计入，后续总量只会更多。这也是目前主要看到的消息，今年福州网签量爆量，成交火爆。
除了商品房外，二手数据目前已经与去年总量接近，不过并不是近8年的峰值，其中2016，2017年的二手数据出现了爆量，作为上一轮楼市的火爆期，二手数据也很真实反应了楼市的走势。
对比而言，近年的二手数据截至三季度，对比近3年，目前主要关注在四季度成交情况，预计今年的二手住宅总量到时会在3万套左右，可以说是近年的新高，不过依然低于2016年4万套的峰值。
可以说不管是新盘还是二手房，今年福州的楼市行情可以说算不错，最少对比近3年的楼市降温期，还是出现了较大的反弹。虽然新盘是8年新高，不过其中安商房的部分影响较大，从二手数据来看，依然无法回到上一轮火爆期的成交量。
季度情况三季度，单季度情况：五区新盘总量：23483套，其中住宅总量：14550套，五区二手总量：8731套，其中住宅总量：6787套。
分析：对于上面的汇总情况，由于时间跨度是今年的全量，所以对于分析更细粒度的时间周期，并不能更好反应走势。
从第三季度的成交情况来看，新房总套数下滑不多，不过住宅部分少了4000多套，二手住宅部分同样少了近3000套。
对于单季度的情况来看，新盘部分对比近3年的单季度情况来看，数据依然高，仅仅低于二季度的历史峰值。二手住宅部分，数据量下滑不少，对比季度均值6300，基本接近。
从上面数据来看，三季度的数据比较极端，新盘虽然下滑，但是对比历史依然在高位，二手数据不仅下滑，对比近年历史已经回归到均值区间。
五区情况对于三季度五区情况，由于数据有两份，其中一份是官方公布的季度数据，另外一份是官方每日公布的网签情况，也是每月网签的汇总情况，数据有一定差异，不过整体趋势是接近。
分析：对于三季度的网签情况，对于新盘方面，台江区出现了较大幅度的下滑，仓山区出现小幅度上涨。
对比每月的汇总情况来看，三季度的汇总量是12780，对比官方公布的汇总14550，出现了一定差异。
对于台江区而言，数据回落较大，主要原因在于安商房，排尾两个安商房（万科金域国际和阳光城颤境），在5，6月出现了集中网签，所以导致了台江区在二季度网签总量近4000套，当然就算三季度出现回落，两个安商房依然还在网签，可以说台江区的案例是今年新盘出现历史新高最好的佐证。
当然除了台江区外，晋安区8月安商房正荣悦榕府集中网签了1203套，同样是爆量案例，仓山区7月无证暗开的泰禾福州湾，时隔几年终于领证，同样是网签爆量的特殊案例。
从季度到月的数据看，在3-8月福州网签出现爆量后，9月福州网签出现了腰斩，其中除了特殊因素影响减小外，楼市热度回落更加明显。
对于新盘由于各种安商房，无证盘等特殊因素影响外，二手成交数据更真实反应楼市情况，对于五区二手情况，在三季度全部都出现了回落，其中鼓楼区回落最大，前两个季度都在2000套以上，三季度仅1497套，当然与网络分析一样，鼓楼区主要还是在于学区房，三季度已经过了学区房的周期，所以下滑也在情理之中。
除了鼓楼区外，仓山区三季度同样下滑800套左右，但是在新盘方面却是小幅上涨，可以说仓山区三季度新盘的特殊因素影响并不小。
盘点总结对于三季度汇总爆量，与股市季报类似，由于二季度的爆量，所以注定导致今年每次汇总都不低，但是分析走势的时候，单季度拆开对比，可以更好的反应楼市走势。
当然月级别的粒度，更能反应走势，目前10月新盘网签2234套，还有7天时间结束，预计在3000套左右。金九银十两个月的网签下滑巨大，前几个月，月均5000多套的数据，目前看少了安商房等特殊因素之后，加上楼市回落，下半年的网签月数据更是雪上加霜。
对于购房者而言，数据可以有很多解释，就比如9月网签出现腰斩可以解析成楼市遇冷，但是到了三季度汇总爆量可以解析成楼市火热。
福州新盘由于安商房的存在，会导致周期数据出现较大的偏驳，影响评估楼市行情，二手数据相对来说更能体现走势。当然最好的评估，还是查看日常楼盘的优惠情况，实际售价等。
比如近期，工抵房频出，郊区盘优惠力度不断，分销盘也在不断增加，这些现象应该能更好反应当下楼市行情。
