土拍结束，对于这种小型土拍话题太少，奈何今天祥浦苑在中介朋友圈刷屏，正好联合起来水一水。
住宅地块今天土拍4幅地块，仅有一幅住宅，宗地2024-87号，位于南二环的三威橡塑旧改纯商， 土拍前还发布临时公告：划片小学从东升小学调整为白湖北园片区小学（麦顶分校）。
地块面积58.92亩，容积率2.0，需要配建的居家养老服务照料中心（含长者食堂），由仓山区政府指定单位按7376元/平方米回购；配建3000平方米商贸楼，由仓山区政府指定单位按5597元/平方米回购。
最终土拍两家举牌，被左海以10.61亿拿下，溢价2.4%，成交楼面价：约13506元/㎡。
在土拍前，基本都预期是四大金刚里面卖最好的建总拿地，江南尚璟二期已经都开始规划了。
从过程来看，两家房企举牌，另外一家不懂是否是建总。
这样也就让原本预期兜底的地块，被溢价拿下。
上一次这样的场景还发生在金山北的地块-宗地2024-29号，左海建总互举，最终左海拿下。
回到地块本身，对比的就是四大金刚：
从楼面价来看，地块价格最低，即便存在配建回购，最终楼面价预计也是最低的一幅。
从区位来看，这幅地块处于白湖亭和三叉街中间，比四大金刚更靠近三叉街，不过距离地铁优势就不再明显。
整体来说，地块和四大金刚的差异不会非常大，相对而言价格更明显。
这时候回到板块的表现，四大金刚目前去化率最高的建总江南尚璟，下半年卖最好的是榕发北源云筑，最晚上市的是新投映南台。
库存最多，今年躺最平的就是左海望悦。
此时看到拿地的还是左海，就有点意思，按群友意思，房企补仓，同时防止其他房企项目挤压自己。
不管出于什么目的，新地块被表现最差的拿下，从预期来说，并不会太理想。
当四大金刚，变成5个后，南二环的土地供应也来到404亩。
目前供应的房源是3921套，新地块预计最少也在500-600套之间，相当于供应4500套左右。
目前四大金刚库存2936套，网签985套，最近两个月去化相比而言算是新高，80套左右。
简单计算：2936+550（预估），保持目前最猛的月数据，要3年半清盘。
这就是目前南二环的现状。
其他地块这次土拍除了这幅住宅地块外，剩余三幅非住宅地块，只有一幅成交，同样位于南二环，就在SM北侧，被丰颂商贸底价拿下，楼面价4779，实际背后是依强珠宝，位于金山工业区。
金山工业区，这个无人关注的区域，这2次土拍，出现了两家民企在拿地，上一个就是碧泉拿下林业厅地块。
除此之外的两幅地块，一个是五四北的西园，罗汉山边，无人举牌。
这个地块的历史也不少，其中A地块，当初是商住用地上架，连续两次流拍，然后住改商，重新上架。
在福州这几年频繁商改住的旋律下，算是非常另类的存在。
B地块，原来是体育用地，和隔壁的商业用地交换属性，然后重新上架。
这一系列操作之后，两幅地块联合上架，结局还是流拍。
旁边就有财神庙，不懂作何感受。
最后一个流拍的是三江口的加油站地块，9.71亩，起拍价1.12亿。
加油站这几年在土拍市场，一直都是抢手货，当然也是逐渐萎靡。
最近一个就是城南福峡路的加油站—宗地2024-16号，3.7亩，6000W，被底价成交。
对于三江口这个有个对比，附近1.5公里有个加油站。
这个加油站就是宗地2018-53号，4.68亩，成交1.93亿，溢价192%。
综上，关于土拍的内容就水完了，能聊的东西不多，下面顺便聊聊祥浦苑。
祥浦苑之前写过，项目高层的房源，由于空军限高，前2个月通过领证，备案价2.92W，对比原来上涨4K左右。
最终项目128套房源，给出折扣上市，做到不错的去化，10月网签87套，领跑主城区。
目前项目剩余24套左右，可能出于要清盘的目的，项目在折扣之后也上了分销。
从海报的三个房源来看，原总价没问题，其中两套是顶楼，折扣在82折-87折，90平的折扣力度最大。
这时候简单对比一下，目前折扣价14#1903，单价21833元/平。
当时楼栋的剩余房源，同样的03单元，最低的203单元备案价是2.28W，最高的1703单元备案价2.51W。
这时候简单对比可以发现，这套顶楼房源已经是单价最低的一套，比原来的最低楼层还低。
换句话说：跌破当初开盘价了。
来到二手市场，祥浦苑交房后表现很抢眼，2021年毛坯中层90平，成交2.98W，去年成交一套高层毛坯90平，单价2.97W。
最近也开始回落，最近一套成交，中层精装2.74W，如果按当时均价2.4W计算，加上精装成本，基本也是贴着成本价卖了。
项目在这2年的下跌潮里面，其实算是比较坚挺了。
不知道这次尾盘特价房源，加上分销还存在返佣情况下，是否会更进一步打垮项目二手的信心。
假如祥浦苑也顶不住二手压力，对于这几年的南二环板块，基本就是全军覆没了。
从郭宅最早的降价，再到江南CBD，再到三叉街，从福州府到则徐道再到祥浦苑。
南二环的楼市，在二手被全面击垮后，又迎来佛系房企拿地，结局会如何？
