最近有读者留言能否推荐福州地铁周边的新盘，今天就来盘点还未上市的新盘，看看哪些值得期待。
金山万科城市之光2020年4月，万科以41.24亿元拿下宗地2020-21号，可售楼面价14160元/㎡，占地265.77亩，住宅全装修比例应达到60%以上。配建：3万平方米社会租赁住房，商业面积20000平方米。
项目共规划40栋20-29层高层住宅（北区9栋、南区31栋），计划提供2268套商品住宅、528套社会租赁用房，户型区间：小于90平预计476套、90-150平预计1500套、大于150平预计292套。
分析：位于四号线末站的地铁上盖，位于金山大道北侧，三环边的超级大盘，四号线目前被称为换乘王，未来规划是环线，所以还有一定预期。楼盘目前主要劣势在于周边民房、工业区较多，需要配建较多的公租房，后续的大量房源对于去化有一定难度。
对于目前的金山区域，在售新盘数量不多，价格也偏高，距离地铁都有一定距离，该盘后续的定价和上市，对于金山区域的购房者有较大的缓冲。
五四北绿城海棠映月2020年12月，绿城摇号以最高限价4.39亿元拿下宗地2020-68号地块，楼面价14847.94元/㎡。占地27.72亩，容积率1.6，限高24米。目前定位洋房大平层产品。
分析：位于一号线秀山站边，五四北的核心区位，无安置房配建，楼面价仅1.48W，对于鼓楼外溢的改善有一定吸引力。楼盘劣势在于地块较小，同时定位大平层设计，后续的总价偏高。对比目前五四北板块相对冷淡，虽然库存不少，不过都位于边角区域，对于五四北的地缘客户，该盘可能也只是久旱逢甘露。
塔头榕发悦乐郡2020年10月，福建榕发以底价9.84亿元竞得宗地2020-48号，平均楼面地价15849元/㎡。占地39.13亩，容积率2.38。配建2000㎡居家养老服务中心，20000㎡地下商业，2500㎡沿街底商。
分析：位于四号线岳峰镇北站，二环内的纯商TOD项目，楼面价仅1.58W。楼盘劣势在于地块电信大楼分割不规整，配建的商业面积较大，同时榕发操盘后续的建设规划存疑。
对于目前东二环外新盘价格一路高涨，塔头周边混合安商较多，地块的区位配合纯商定位，有较大稀缺性，同时榕发底价拿下，后续的备案上市，本土国企销售相对规范，有一定期待。
螺洲首开榕耀之城2020年2月，首开以底价29.59亿元拿下宗地2020-08号，平均楼面地价10280元/㎡。占地287.85亩，容积率1.5，配建4万方限价商品房。规划44栋10-15层小高层建筑，面积为65-115㎡。
分析：位于五号线前锦站，280亩的超级大盘，依然是底价拿下。楼盘劣势在于三环外，周边比较荒芜，五号线末段前往市中心依然需要换乘，楼盘由于自身库存较大，加上帝封江也有大盘，周边安置房、次新房也不少，后续的去化难度较大。楼盘定位刚需产品，后续如果出现较低的售价，对于外溢刚需而言上车福州四区，靠地铁出行也是一种选择。
帝封江恒大滨江左岸2020年5月，恒大以62.6亿元拿下宗地2020-22号，平均楼面地价10822元/平方米。占地563.43亩，其中住宅292.8亩，容积率1.54。
分析：位于地铁4、5号线、滨海快线的交汇帝封江站，560亩的超级大盘。楼盘劣势在于三环外，对比对面世茂上市晚，客源被消耗了不少，同时地块北面是南三环以及义序机场有较大噪音影响，南面虽然是乌龙江不过有一定距离也没有江景优势。
对于帝封江两大盘，都需要商业自持对于开发商要求较高，后续的压力较大。对于恒大而言，地块更贴近地铁站，后续的交通优势更大。当然恒大也是出了名的优惠力度狠，对于目前有意向帝封江的刚需，可以查看这两个超级大盘的库存去化，看看是否有大优惠出现。
三江口大东海江山府2019年7月，大东海以42.9亿拿下宗地2019-38号，7.4亿拿下宗地2019-45号，平均楼面价12336元/㎡。项目占地390亩，容积率1.6，需配建人才公寓1W平方米。规划总户数约3673户，户型63-106平米。
分析：位于地铁6号线樟岚站周边，目前最大的地铁上盖项目，主打地铁和清华附中二部，楼盘劣势在于周边高速和铁路存在较大噪音，南面不少棚户区，周边开发中依然荒芜，地铁6号线末站，出行还是需要换乘。同时宣传的学区估计也是二部，预期也不是很强，加上3000多套房源，库存去化压力大。
对于有意向清华附中的购房者而言，虽然还没有明确划片，目前周边的新盘已经突破3万。后续可以等待9月学校建成，同时观察该盘后续去化情况，选择明朗的情况再决定是否下手。
闽侯保利阅云台2020年11月，保利以最高限价7.95亿+限价回购住宅360㎡竞得宗地2020-16号，平均楼面价13500元/平。占地38.41亩，容积率2.3，规划579户，户型：78㎡、89㎡、95㎡、128㎡、131㎡。商品住宅销售备案均价为20837元/平。
分析：位于二号线董屿站附近，闽侯地铁和湖景加持的新盘。楼盘劣势在于附近是西客站有一定人流影响，虽然是观湖盘不过湖景位于西北侧，同时地块不大，开发空间也有限。
对于目前闽侯上街和高新区的新盘在限价的情况下，不少区位尚可的去化都不错，当然对于闽侯大家更看重地铁优势。楼盘是闽侯新地王，指导价也是新高，对比目前高新区1.88W的限价，溢价2K，突破2W，对比目前区域的次新房，后续依然可以关注。
盘点总结上面盘点了几个还未正式开盘的地铁周边盘，除了这些较近的之外，2021年第一场土拍，大东海拿下金山绿轴地块距离5号线较近，中海拿下的后屿地块距离4号线较近，后续还有二号线前屿附近地块出让都值得关注。
当然对于上面的几个地铁新盘，也都有各自的特色。
螺洲、帝封江、三江口的超级大盘，对于外溢刚需可以关注后续是否有特价情况
五四北、塔头两个纯商盘，对于鼓楼区的地缘和外溢购房者值得期待后续价格
金山、闽侯两大新盘，对于西区购房者的选择面也将拓宽
总得来说，推荐关注：金山万科、塔头榕发、秀山绿城、闽侯保利。大家对于这几个新盘后续去化和定价怎么看？
