国庆节的热销话题关注度最多，配合10月结束，看看这个月的网签数据会如何，以及在数据背后透露了哪些信息，特别对于很多购房者而言，估计现在也有部分比较焦虑。

10月新盘网签：1942套，环比9月增加832套，同比2023年10月，增加1100套。

对于10月的新盘网签数据，不管是同比还是环比，涨幅都不小。

对比这一年，低于3月的2000多套。

当然对于官方的网签数据，最大的问题是存在较多安置房/安商房的网签数据，特别在个别月份集中网签，影响数据的真实性。

先看看五区的明细：

本月最明显的变化是仓山区，当月网签744套，对比前几个月300多套的数据，翻了一倍，除此之外晋安区也增加200多套，鼓楼和马尾变化不大。

这是第一个数据差异，即便有安置房等存在，也可以从官方数据看出，五区的网签差异不小。

下面看看个人统计的商品房网签数据：

从统计数据来看，本月商品房网签1126套，这一年的新高，比上个月翻了一倍。

这个数据已经回到2023年2-3月的小幅回暖期。

从区域差异来看，本月的仓山区、晋安区，数据大幅领跑，剩余的鼓台马，都没有数据异动。

通过这个汇总数据其实也可以看出一些端倪，以改善为主的鼓台，在10月的反弹期，并没有做到数据反弹。

所以可以提前下个结论：10月的反弹来自刚需市场。

分析：本月把高新区也纳入统计，因为数据不错，鼓励一下市场。

本月的高新区悦湖，网签98套拿下销冠，项目前3个月网签合计65套。

除了这个项目外，高新区南侧的国贸江屿原网签61套，也排在前列。

高新区两大新盘，在10月都做到不错的反弹，在板块价格全部崩盘后，这些项目采取的方案，分销+降价。

回到五区，近期领证的网红盘祥浦苑，依靠打折上市，网签87套领跑，这也是10月的意外数据。

对于存量新盘而言，三江口的景粼天筑，网签83套领跑。

从下半年开始，项目开启大幅降价+分销的策略，月均35套，目前库存200多套，如果能保持这个趋势，明年中能清盘。

对于龙湖，当初和绿城一起入场，拿地的规模更强，遍布福州城区以及闽侯等，不过后来就没再拿地了。

预计存量盘清盘后，房企也彻底在福州退出了。

紧随其后的是国庆销量不错的东区天琴湖，同样是依靠特价，作为刚改盘，在尾盘的情况下，网签64套。

另外一个第四代誉湖，同样也网签了49套。

第四代住宅虽然有争议，不过在市场受认可度还是不低。

排在这些项目后面的，就是常年上榜的城市之光，换个代名词：三环之光。

本月网签59套，每个月都40套左右，今年有可能再拿城区的销冠（套数）。

项目库存还有700多套，保持这个趋势，还要1年半。

这个盘的现状就是：我都这么努力了，怎么还是这种处境。

作为对比，同样卖的不错的五四北和颂锦原，本月55套，今年卖的不如城市之光多，不过项目库存就156套，按这个趋势，不到半年就能清盘。

在目前的市场下，这种刚需盘，能做到1年多清盘，不管赚没赚钱，已经赢了。

随后的项目就不提了，在后续的板块分析再聊。

这里再开一个话题，就是当初国庆结束，哪些发海报的项目，谁被打脸了？

先看看克尔瑞的国庆认购图：

从图片看和月数据出入不大，唯一的项目就是熙悦府，被业主投诉后，项目被冻结了。

这时候看看海报：

先改善盘：

保利屏西天悦：7天5亿。

目前网签36套，网签备案金额3.1亿（未计算打折情况）。

建发灏云，国庆劲销51套，目前网签36套。

建发瑞云，国庆7天狂飙8.2亿

目前网签38套，网签备案金额3.4亿（未计算打折情况）。

综上，三个鼓台改善新盘，环比上个月没有数据变化，海报这一块水分不低。

即便存在所谓的网签延迟，但是这是拿月数据对比国庆的数据。

看看其他项目

城市之光：国庆认购1.5亿。网签59套，网签备案金额1.99亿（未计算打折）。

悦湖：国庆7天爆卖了128套，网签98套。

景粼天著：劲销超1亿，网签83套，网签备案金额1.96亿（未计算打折）。

这时候对比来看，可以发现非改善盘的海报数据反而靠谱一些。

谁真谁假，相信每个人都心里有了答案。

综上，本月的网签明细，鼓台改善盘表现并不亮眼，这一次的反弹主要来自晋仓的非改善盘项目。

分析：本月东区网签合计326套，这一年新高。

东区一直是分红的代表，本月依旧如此。

天琴湖、誉湖、叁号院、桂语映月，四个项目大幅领跑。

在上个月开启价格任选后，东区的存量盘，不少在尾盘阶段，就是加大分销力度+特价。

效果也很明显，比如天琴湖、桂语映月，都顺利进入清盘阶段了。

作为对比，有好就有差，后来上市的新盘，局面就很糟糕。

大东海玺悦，彻底躺平。

左海星悦颂，努力了，数据还是不理想。

福厝远山拾里，别努力了。

东区在存量盘，大幅降价清仓后，也开始逐步进入一个新的场景。

这里将以刚需为主：揽湖郡、玺悦、星悦颂、远山拾里。

当然除此之外，三远的巨型地块，以及下一场土拍又要推出的新地块，还有区位更优的王庄多幅纯商地块，楼面价1.7W左右。

这些项目的出现，基本造就的市场就是，东区除晋安湖周边，会彻底刚需化。

分析：板块本月四大金刚合计网签84套，数据有所反弹，不过和7月数据接近，整体弱于东区。

从楼盘表现来看，在国庆发出海报，领销老仓山的新投映南台，不管是克尔瑞的认购图，还是最终网签数据，都弱于北源云筑。

北源云筑，本月44套，再次领跑板块。

新区映南台，虽然常放炮，不过表现也不算太差，也网签27套，4个月合计56套。

作为对比，建总江南尚璟，在115，125快卖完后，就进入低迷，虽然库存最少，不过存量都是大户型，压力还是不低。

最后一个左海望悦，本月3套，连国庆都带不动。

从房企的福州项目来看，本月网签最多的是星悦颂的8套。

房企近年在福州拿下不少地块，特别在金山，只不过目前这一年的网签表现，难以形容。

本月板块除了四大金刚外，当初小网红的建总领筑，也网签42套，背景同样是特价。

这个年限短的新盘，硬是被慢节奏耗尽了时机。

综上，南二环目前来看，库存还是过大，房企的销量也相对不够强势，最终就是降价+高额分销。

对于10月的市场，主要几个点。

分化依旧是主旋律，鼓台的改善新盘，在10月并没有额外的凸出表现，他们的表现集中在难以捉摸的庆功海报上。

晋仓的非改善盘，其中以高额分销+大幅特价的领跑。

所以10月并非全面回暖，这是一个楼市异动，让敏感的刚需，配合高额分销下的鼓舞，以及对比过完，大幅降价看上去稍显安全的价格，做出的表现。

福州市场的供应还在加速，按群友的消息，下一场天量土拍，即便回锅肉很多，可能都会被拿下，如果真是如此，那后续的市场也是非常精彩。