10月福州楼市迎来反弹，时间来到11月，对于市场的延续是一大考验，从目前的市场来看，分销是主旋律，特别在这两个月，真正的赢家是分销，下面就看看楼盘数据。
特别说明一下：数据是个人统计，由于时间偏差，所以数据会有偏差，这次统计时间是12月1日的11点，数据会略多一些。
网签汇总11月新盘网签：1912套，环比10月减少30套，同比2023年11月，增加1078套。
分析：对于11月的数据，基本持平上个月，同比去年，依旧是增长一倍，数据还是比较强势。
看看五区明细差异：
从五区差异来看，仓山区依旧强势，晋安区出现下滑，鼓楼区反弹做到今年最多的一个月，原因比较简单，豪宅建发紫宸本月开启网签。
最后看看个人统计的商品房网签数据（仅作参考）：
从数据来看，本月1017套，环比上个月略微下滑，不过对比今年的均值，依旧是翻倍的数据，可以说11月的商品房数据还是强势。
从五区明细来看，晋安仓山都略有下滑，鼓台有一定上涨，原因在于两个改善新盘在本月开启了网签。
总的来说，11月的楼市数据依旧不错，国庆带起的热度，会延续多久，只能等12月的年度冲关看看。
楼盘明细
分析：本月的销冠来自两个楼盘，一个是本月领证上市随后启动网签的建发紫宸，网签74套，拿下销冠。
作为这几年的头部豪宅新盘，关注和争议不少，特别在目前改善疲惫的市场，去化备受关注。
开头的数据还算不错，项目首批房源备案均价7.9W，刷新福州平层新高。
实际成交价，从克而瑞的数据来看，6.5W左右，依旧存在折扣。
项目是否真的能撑起改善市场的热度，依旧值得关注。
第二个销冠是来自晋安湖的榕发揽湖，同样网签74套，这也是目前东区今年的单月最强数据。
项目本月新楼栋领证，加上特价分销加持，周边竞品不少已经进入清盘，可以说多重发力下，让项目一下子引爆。
第三名来自高新区的悦湖，上个月项目98套拿下销冠，本月55套的数据依旧不错，这个高新区的新盘，这2个月也算迎来了不错的时光。
第四名来自五四北的和颂锦原，本月54套，上个月55套，目前网签510套，库存102套。
领证网签13个月，月均39套，目前开始进入尾盘，这样的去化表现，在这一年的福州楼市里面算是非常抢眼。
特别项目在五四北板块，目前无地铁的刚需定位做到这个表现。
项目目前库存168套，终于看到了清盘的希望。
本月除了这几个刚需盘外，排在前列的依旧是前几个月的那几个代表。
三环边的城市之光，本月49套，今年11个月合计465套，不出意外的话，今年的五区套数销冠还是它。只能说看空它的很多，项目的超级大盘、三环边区位，确实属性不算亮眼，奈何连续3年领跑福州楼市。
目前库存686套，明年金山会迎来新盘爆发期，明显明年一年预计也没办法清盘。
如果2025年的销冠还是城市之光，以后这个盘就是刚需盘的大哥。
随后的项目就是城南两大存量盘，三江口的龙湖景粼天筑，这几个月依靠特价分销，迎来大幅反弹，目前也看到清盘希望，项目预计也成了龙湖入榕的绝唱。
还有一个项目就是榕耀之城，同样连续两个月大幅反弹，本月福州天量土拍，项目附近的福峡路纯商，楼面价大幅下调，7K左右后，终于被本土三家国企兜底。
这些地块看上去会击垮榕耀之城的预期，不过从建工帝封江地块来看，预计短时间内兜底地块都不会上市，后续可能也如同群友分析的会成为房票项目。
不管如何，榕耀之城这个TOD项目，要走的路还很长，当然周边还有一个项目，已经彻底躺平，那就是福州体量最大，划片“名校”的大东海江山府。
除了这些项目外，排在排行榜中间段的刚需盘，基本调性都是分销特价。
除了刚需盘外，本月的改善盘方面，除了紫宸首次网签外，位于台江的绿城芝蘭月华，在被质疑后月末启动网签，合计52套。
从楼栋房源来看，预计首次的数据表现不错。
这个项目看上去产品很亮眼，只不过绿城其他项目的交付实在争议过大，加上房企目前也只有这一幅地块，未来的管理等也难说。
本月借着两个改善新盘首次启动网签，改善盘合计数据做到反弹，不过从实际明细来看，依旧不算理想。
在存量盘上，体量最大的建发灏云、保利屏西，本月都只有20套，环比上个月继续下滑，整个国庆至今，数据都没有强势反弹，后续的压力不低。
除了这些项目外，近期保利天瓒、榕发锦城大观等也都开始预热，福州改善新盘的市场，压力会越来越大。
除此之外，本月天琴湾交房，二手开始密集挂牌，建发玺云等未交房也开始挂牌。
当新盘开始互相比拼之时，又面临两年改善项目交房，内外夹击下，何去何从？
综上，本月的楼盘，改善存量依旧表现一般，依靠两大新盘首次网签拉高数据，刚需盘上，特价分销的项目，数据表现依旧不错。
东区
分析：本月东区合计网签有所下滑，销冠来自榕发揽湖，74套大幅领跑。
从楼盘明细来看，不少项目进入尾盘，天琴湖、君兰和鸣、桂语映月等。
虽然楼盘数量不少，实际库存也只在几个项目身上：揽湖、星悦颂、三号院、香颂、玺樾、远山等。
本月的网签数据，也主要来自这几个库存较多的项目，这也构成了目前东区的现状。
虽然价格预期不高，不过实际可选盘也就那两三个，真正的考验可能还是后续的二手。
除此之外，就是三远的天量供应，以及本月又拍出的两幅纯商地块，当然还有王庄周边楼面价1.7W左右的两幅纯商，那两幅都是国企兜底，如果给出刚需产品定位，价格会直接锚定东区这些项目。
南二环
分析：板块本月四大金刚合计网签76套，数据依旧不错，从楼盘明细来看，差异还是非常明显。
榕发北源云筑，40套领跑，项目连续6个月领跑，表现算最突出的一个。
当然对比库存来说，还有千套以上，压力依旧很大。
作为对比，同时间拿地开发的左海望悦，本月3套，今年11个月合计43套，库存1257套。
这种数据如果算去化周期，可以卖到首批购房者30年房贷还完。
除了这两个库存巨大项目外，剩余两个，江南尚璟本月8套，项目连续4个月表现都一般，面对库存大户型产品，明显预算和区位不太匹配，去化压力不低。
项目近期也是现房展示，明年交房，当初卖得非常亮眼，没想到最后也要卖到现房。
对于房企后续就是高宅的新盘，在刚需地段做改善产品，加上体量大几百套，预计比这个还难上无数倍。
最后就是新区项目，最晚上市，本月25套的表现，中规中矩，项目的优势就是库存没那么多，定位也贴合板块。
无非差异是新区没什么代表作，加上新区拿的其他地块都一言难尽，会不会影响未来的品质等，也难说。
综上，南二环项目不多，不过四大金刚近期来看，没有哪一个看上去会比较舒服。
盘点总结11月的福州楼市，网签数据依旧不错，延续了10月的大幅反弹。
这里面领跑的项目，基本都是以分销+特价的为主。
在这两个月，最幸福的不是购房者、也不是房企，而是在这个被分销捆绑的楼市里面的中介。
这才是它们真正的红利时间。
