福州三江口风险分析，警惕天量库存和学区炒作

再来三江口板块分析，说完规划和网签情况，最后一篇对板块做一些后期走势分析。

先来看看目前三江口的库存情况：

1、滨江正荣府：共1985套，去化568套，安置房694套，剩余723套

2、榕城江上图：共639套，去化389套，剩余250套

3、中建香樟南岸：共596套，去化36套，安置房461套，公租房84套，剩余15套

4、三江岚隽：共373套，去化17套，安置房292套，剩余64套

5、大东海江山府：共3673套，未备案

6、龙湖景粼天著：共1467套，未网签

7、中梁星海天宸：共980套，未备案

8、中海锦江城：共1302套，去化19套

9、三江花语城：共224套，去化17套

10、三江理想城：共2026套，安置房1584套，全部网签

11、新榕金江郡：安置房2275套

12、远洋宗地2020-65号：99亩，预估1000套

13、泰禾福州湾：四期剩余256套

统计整体：后续可售房源9694套，安置房5390套，去化1200套左右。

区域例子：樟岚片区5个新盘，去化1019套，剩余4500套，安置房1531套。

分析：一开始还没觉得三江口库存多大，但是计算完发现者库存也是惊人（还没算上旁边的湖滨府），后续有近1w套商品房，虽然去年也靠学区卖了一些，但是一年时间网签也仅仅1200套，面对这样的库存，如果简单换算要8年时间。

其中主要由于在于三江口后续有几大纯商盘上市，虽然市面不接受安商房，但是好歹减少了去化压力。目前看三江口反而会被纯商压垮，库存的累积不容忽视。

当然除了库存多之外，三江口几个高配比安商房后续的安置房也需要注意，比如樟岚片区有1500套，清富片区三江理想城就有1584套，而且该盘即将要交房。

对于三江口拿地的房企，后续面对安置房压价，商品房库存竞争，不知道作何感受。

聊完库存来看看目前的主打学区清华附中，最近网传了一些消息。

清华附中本部：划片正荣府，江上图，中建香樟南岸，三江岚隽，共3593户

岚湖小学二部：划片大东海江山府3673户

分析：首先对于网传的消息，目前没有正式划片，所以仅仅做个参考。如果是这样划片对这所新学校的发展需要有一定的注意，可能很多人觉得大部分都溢价买入这片区域肯定会重视教育。

但是不可忽视本部的四个楼盘，有三个是安商房，共1531安置房，对接价是13530元，就算加上货币补贴，成本也不过1.7W左右，对比现在不少楼盘卖到3W以上，差价巨大。对于近一半的拆迁户也入读本部，不知道这样的学校是否会被读成村小。

假如江山府划片二部，后续小升初对口本部，也会产生不小冲击。首先二部的师资教育是否有保证，还是仅仅挂个牌？

然后江山府3673套房源的天量盘，去化注定艰难，房源的价格很难想象还能与目前高溢价新盘匹配。假如出现大降价去化，必然也会影响学区后续的品质保障。

总的来说，如果仅仅因为学区而高溢价买入这个区域新盘，后续面对学区预期不行，安置房差价巨大，风险将非常大。

当然如果仅仅为了学区的名额，目前安置房和商品房的差价1w以上，是否更值得去购买拆迁户的房源？

再来聊聊三江口这个区位，虽然之前写了区域的规划，看上去也是满满一系列，但是一样存在不少风险。

目前看三江口的在建项目，与西北部的江南CBD类似，楼盘偏多，除了楼盘就是部分商业和景区。目前在建的办公楼只有：新区三江大厦、亚升投资总部。

虽然也传出不少企业有意向在这里盖总部大楼，但是目前看基本都是做个样子。这对于偏远新区而言，如果不去思考引入就业而是想着炒概念卖房，未来可能离鬼城真的不远。

除了配建问题外，区域主打1、6号地铁线，对于郊区盘虽然地铁帮助较大，但是不可忽视都出于地铁末尾站。虽然作为连接市区和滨海新城的桥梁，但是去两个区域的时间都非常久。

从三江口站坐1号线到市中心东街口站，需要17个站，距离20公里，地铁耗时36分钟。

从下洋站坐6号线到滨海新城站，需要14个站，距离24公里，地铁预估35分钟。

从上面的出行时间可以看到，在没有换乘和步行的情况下到两个区域都要30分钟以上，如果计算上其他耗时，大概率要到50分钟甚至一个小时，这对于日常出行相对而言已经有一定难度。

对于三江口而言沿江规划，从地图看区域是狭长地形，同时被城门山和清凉山隔断，对于后续区域的扩展也将产生很大的阻碍。

虽然隔江对望长乐和马尾，不过都需要过桥，出行也有一定阻碍，同时因为狭长地形，不少片区距离市区非常远。

如果做地形类比，很容易联想到马尾快安、仓山淮安，都是位于沿江的边角位。两个区域的前两年房价大跌也一定程度反映了区位的影响力。当然目前看三江口还位于政策中，不过自身的劣势一样需要警惕。

聊聊三江口定位福州陆家嘴的话题，从上海陆家嘴看，江对岸就是外滩。如果从地图看，马尾快安就成了福州外滩。

目前自称外滩的是三环外的帝封江，为何马尾没有去蹭热度。其实目前看福州各区域的发展，其实很容易发现一个规律，但凡区域新盘多，相对应炒作的风气也很旺盛，各种口号层出不穷。

不过从前几年火热区域的发展看，比如一座城市只有一个奥体。一旦风头过去，板块真正的优劣才会显现。所以建议购房者对于新区有追求，尽量评估好区域的真正硬实力，不要过于迷恋虚拟的规划。