市场叠加多重利好，国企改革，降准，金融大力扶持房地产，今天大盘立刻反弹3个点，回到2900。

股市太久没有上涨超过3个点了，上一次还是2022年3月份，快两年了，想想市场今天本该有多激动。房地产板块整体市值上升600多亿元至1.15万亿元，十几只股票都涨停，这种激动的喜庆时刻实在是久违不见。连续利好投放下总算让市场看到希望了。国新办发布会上，金融监督管理总局宣布：1、将支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。2、要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求。话说得很明白了，要给房地产行业输血、放水、融资！第一条是针对购房者的，继续下调首付比例和下调房贷利率。

除了一线之外，大部分城市都可以做到首付两成了，二套三成。但一线对于二套的标准依旧非常高，现在一线已经进入全面改善的时代，后续二套首付还有会继续下调空间。像香港目前早就已经实行一成首付，日本对于本国人买房还能做到零首付。另外今年的lpr也还是会有下调的空间，市场普遍预计2月份5年期的lpr会迎来下调。目前我们的lpr是4.2%，房贷是4.0%，“新房价格环比和同比连续3个月下降”的城市，还可以继续打破下限，大约到3.6%。这房贷利率看起来比我们过去任何时候都要低，但是和国外相比，我们依旧有很大的下降空间。目前日本的贷款利率也只有0.2%-0.6%，并且持有房产每年还可以节约一点消费税；而韩国在前几年房价低迷的时候基准利率只有0.5-1%。现在我们的方向就是持续救市，叠加美联储结束加息周期后，我们的降息的压力减少。2024年的放水步伐可能还会更大，贷款利率还会持续下行，在2025年甚至会下降到3以下。第二点，针对房企，要在地方牵头下，精准支持地方项目合理融资。

金融监管局说了，房地产链条长，对于国民经济有重要影响，所以金融责无旁贷，必须大力支持。此话一出，过去的三道红线统统原地失效。房地产的地位又要从牛夫人变回小甜甜了。昨天金融监管局就说了要做好关于做好经营性物业贷款管理，支持优质房企改善流动性状况。这些都是为了支持房企的发展，支持房企合理融资。一方面，地方你要出手行动，去帮扶自家门口的房地产项目，不能弃之不顾。另一方面，也鼓励房企把自家的可以经营的物业拿地抵押，去融资，金融机构也要配合房企，大力支持房企。最近万达自救就是一个非常成功的例子，在2023年的最后五天里，王健林亲手卖了四家万达广场！

（上周王健林出席活动的现场照，估计这一年多为了万达奔波劳碌，看着照片感觉一下子老了很多。）而这四家万达广场的接盘者，通过股权层层穿透会发现背后的神秘买家竟然是中联基金。我在百度上查了一下，竟然是北京的国资，这下万达算是找到靠山了。

中联基金就是专注于以REITs为核心的不动产金融业务的，未来会把万达广场打包到市场上去融资。对于万达来说可以短时间获得现金流，而对于金融机构来说低价抄底万达广场，也算是双赢了。今天的利好是非常有利于那些有商场，酒店在手的房企的，比如拥有吾悦广场的新城，龙湖天街，甚至深圳的卓越。

金融家监管局发生后，可以确定的是，大水再次光明正大的指向了房地产。现在说真的，除了房地产还有哪几个行业需要资金呢。昨天降准1万亿下来，如果不支持房地产融资，根本没几个行业可以容纳那么大体量的资金。这几年放水真的不少了，2023年M2和M0同比增长率都是高位，而M1则是高开低走，四季度每个月的M1只有1点几，几乎停滞。

为啥没反应，为啥钱都在银行空转？大家都不去投资了？无论是新能源汽车，还是芯片光伏这些新兴行业，还有大量的实体行业，压根不需要那么多的资金。一般的民企投什么呢，投什么能赚钱？所以即使能贷到款他们也不想去投资，反而是降负债。现在真正缺资金的，一个是房地产，还有一个是基建。但是现在地方债务问题严重，最近据媒体报道，为防范化解地方政府债务风险，要求天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏等12个重点省份加强政府投资项目管理，近期不得再新建城市轨道交通和市域（郊）铁路项目。等于说这12个省份的很多基建项目基本要熄火了，就是很多基建也不让你投了。最后还得靠房地产去承接，然后再一点一滴地分到各大实体的碗里面去，比如家具，家电，钢筋水泥等等。今天金融监管局的发声，其实也是证实了这一点，所以才要大力地支持房地产合理融资。甚至后面的三大工程，其实主要也是靠房地产在承接这些放水。中国的房地产这两年绝对是超跌的。1、卖地收入下跌50%，21年8.7万亿到23年不到4万亿，下跌50%左右。2、销量下跌了40%，21年的18万亿到23年的11万亿，下跌40%，丢了7万亿市场。3、房企融资收缩了66%，23年房企融资从20年1.66万亿收缩到0.56万亿。

房地产本来就是资金密集型行业，没钱什么都干不起来。前几年地方吃饱喝足，可能还有力气一起去锤房地产，但是也被拉下水了，没有土地收入后，地方就连维持日常运营都成问题，大家都在等待央妈的财政转移。可问题是地方上缴的面粉变少，最后蛋糕越来越小，央妈这个大当家也难做人啊，怎么分。寄希望于房地产税？重庆作为试点城市就收那么一点钱都嚷嚷受不了了，其他地方根本不敢动。最后还得房地产出马。中国去年GDP是126万亿，房地产再怎么惨不忍睹，销售额都有11.7万亿。瘦死的骆驼比马大。只要稍微回暖一下，市场信心回归理性，就可以带动大量的就业。一月份已经过半了，全国重点50城新房销售面积同比下降超三成，市场的底色依旧悲观。如果此时再不大力救市，再不真金白银给房地产输血，今年一季度的经济增长压力会很大，信心也会荡然无存。这两天我观察到大量的一线打工人已经提前回老家了，地铁上大家都大包小包的拎着行李走，公司没活干统统提前放假。想到两年前，大家说起房地产的时候还是义愤填膺的，人人恨不得骂上几句踩上几脚。这种态度在最近发生180度大转变。