无论形势好不好，只要一线CBD有好房子，仍然能成为爆款。
这样的规律，再一次被市场验证。
近两个月，长隆万博一手成交量上涨超过30%，成为广州增长最快的板块之一。
这几天，华润置地长隆万博悦府正式加推，销量狂飙之余，还有出现一串二、一串三的买家。
｜来源：朋友圈
不过，市场上出现了两种截然不同的声音：
一类买家认为：没有长隆万博，广州南部哪有如今的发展势头，它有能力媲美珠江新城。
另一类则认为：6-7万/平的价格入手，以后未必能涨...
那么问题来了，既然有争议，为什么一般买家还在害怕站岗，依旧有大波人正在买入？
6万+的南部CBD，还能涨吗？
之所以出现这样的声音，在于价格。
目前，长隆万博的一手均价已超6万/平，甚至有新房成交价超过7万/平。（来源：中指院）
有买家认为，地段虽然强势，但性价比不高...
观察周边板块，可以发现不到5公里的直线距离，长隆万博的价格几乎翻了一倍。
不过，这种物理距离决定房价的逻辑，并不适用于城市发展。
长隆万博代表的，是南部CBD的核心力量。
它要对标的是珠江新城、琶洲、金融城，还有全国一线城市的CBD。
｜长隆万博航拍图
｜广州楼市发布摄
为什么这么说？
在长隆万博身上，有“一流CBD”的两个重要特性：
1、它是一流CBD里的活力眼。
长隆万博和金珠琶能被称为“一流CBD”，因为它有强而有力的财富聚集、人才聚集。
其中，与长隆万博最相似的一个，是琶洲。
他们都有两个重要属性：确定性、成长性。
与明珠湾、知识城等一批新兴产业区相比，写字楼、商业肉眼可见，即便在风雨飘摇的楼市行情中，仍然有确定的兑现力作保障。
比起传统CBD珠江新城，它们又多了一份成长性，有地块可以开发、有增量利好，发展远未饱和。
长隆万博与琶洲的产业结构相似，依赖科技、互联网等新经济部门。
它们吸引的不止是本地客群，还有来自全市的精英、企业主、高薪人群...甚至从外地来的高净值人群。
｜长隆万博CBD航拍
｜广州楼市发布 摄
但不同的一点，琶洲的企业主打商务，而长隆万博聚集了更多独角兽企业。
比如快时尚跨境电商巨头希音、下载量第一的“海外版拼多多”Temu等知名企业。
据说，如果把番禺的独角兽加起来，总估计超过5000亿，独占全市60%以上。而万博商务区则是这些企业的主要基地。
在这个层面，南部CBD藏富于民的特征更加明显。
所以这种超强购买力，辐射出不少高端豪宅，比如金地壹悦府、南天名苑、星河湾半岛等。
｜来源：贝壳
同样起点的东部，就缺乏耳熟能详的高端豪宅。
2、房价呈周期性上涨，有一流CBD的坚挺。
今年，CBD千万级豪宅网签量达到2126套，相比上一年大增75%，而单价超过10万的豪宅也同比增加21%。（来源：中指院）
楼市平淡期，更显示出一流CBD的坚挺。
如果把时间再拉长到10年，这些超级区域的表现更加亮眼：
这些CBD的房价，基本以三年为一个周期，呈波段式上涨。
它们在熊市中更抗跌、在牛市中更有弹性。
易居研究院披露过一组数据：科技公司落户地的周边房价涨幅更多，超过市场平均的两倍。
例如硅谷超过纽约均价36%，深圳南山的房价超过福田12%，琶洲目前的房价就超过海珠30%，长隆万博就超过番禺均价40%。
这种上涨，是一种脱离楼市基本面的独立行情。
这也是为什么，2020年起有一批买家卖出珠城，成为南部CBD第一代“CBD业主”。
即便经历楼市起伏，他们也收获到第一波超级红利。
持有二手房，在浪费板块红利
仅仅是板块利好，不足以打动改善买家，
即便买了对的地段，但买了上一代的房子，也是很危险的。
就好比最新款的iPhone15你不买，而你选择买了个诺基亚，等待被市场淘汰。
如今的广州楼市，也展现出智能手机般的迭代速度：
一方面，二手房的黄金期，正在缩短。
今年的房地产市场，正在经历一个拐点。
正在卖房的业主明显能够感受到，与18万套挂牌二手房同台竞争，难度不是一般的大。
我们研究数据发现，同样一个板块，处于10年内黄金期的二手房，成交周期在131天左右。
15年以上的房子，平均成交需要达到173天，周期增加32%。
而且，处于黄金期的二手房，占比只有13%；楼龄超过20年的房子，接近全市总量的一半。
事实就是，房子在变老，买家却更挑剔，与此同时黄金期的房子十里挑一。
这些上一代的房子面临一个什么问题？折旧！
即便是珠江新城的房子，大部分是2010年之前交楼的，花园老化、物业管理品质下降，不符合新贵阶层的要求。
这两年，珠江新城的出租率越来越高，由于很大部分业主把房子用来出租，而很少自住。
｜技术生成
珠城级别的高端买家，正在从追求房子“外在美”，转向对“内在美”的追求。
毕竟，一流的地段配二流的产品，是资源错配。
一流的地段配一流的产品，才叫门当户对。
｜珠江新城实拍
｜广州楼市发布 摄
另一方面，新房户型迭代，比智能手机还快。
如今的产品迭代越来越快，一个月一个小进步，半年就出现新概念。
举个例子，在2015年之前，万科红郡是长隆万博销量最好的盘，年网签量一度接近2000套。
星力时代接棒没多久，2019年某江景大盘的入市，席卷了当年整个南部，霸榜两年销冠。
后来的长隆万博兑现，区位更核心、产品力更好的盘入市，让进入二手市场的万科欧泊、万科红郡，以及周边新房的成交速度下降明显。
｜技术生成
一旦有新产品面世，首先最受伤的，是前一代产品力的选手。
这时的长隆万博，4字头的江景盘已经不敌“坐5望6”的CBD大盘。
还有一点，今年面世的新盘，接近100%使用率已经是基本操作。
以板块6万/平的均价计算，100方的新房有接近100%的使用面积，每平方就是6万/平。
一套100方的二手房卖4.5万/平，只有80方左右的使用面积，每平米相当于5.62万/平。
看起来贵的新房，与二手的价格差没有那么大。
这也是为什么，即便长隆万博的门槛攀升，但它依旧成为近年来，千万级改善新房成交增长最快的地方。
｜技术生成
现在要置换，就要选上升期的CBD、新一代的产品。
选全能冠军，才能万无一失
一个板块发展，也是一门非均衡的学问。
和其他CBD一样，长隆万博的楼市分布，也符合“二八定律”。
也就是20%的房子，贡献80%的地产价值。
中指院显示，今年下半年入市的华润置地长隆万博悦府，如今已是全市改善项目（600万以上）的成交榜首。
｜技术生成
换句话说，每卖三套改善房产，就有一套在长隆万博悦府。
如果要给长隆万博板块划分一个梯度，那么长隆万博悦府以鹤立鸡群之势，稳居顶端。
作为华润置地的全国旗舰作品，它具备了占据城市顶配资源的天然条件，其面世是广州南部格局的一个重要节点。
悦府对于广州南CBD，正如珠城之于天河。
可能有人会问，长隆万博悦府为什么会出现这种“二八定律”？它有三大“中心优势”：
首先是核心地段。
它位于长隆与万博的交汇处，一边是稀缺的长隆绿肺，另一边是集结顶级商业、产业的商务区，一出生就风华正茂。
长隆万博悦府还有着与自然相融的气质，它以自然科普、艺术互动的形式，打造了榕林自然探索乐园。
在这里，百年大榕树被保留，动物与生态、城市繁华无界共生。
难得的是，未来的大区设计也沿用这样的风格，你看到的榕林乐园就是交付区的一个缩影。
其次是强势的通达性。
三地铁纵横交错，广州客流量最强的3号线呈南北走向，还有“超级地铁线路”18号线；东西走向的7号线。
3站达琶洲，4站达珠城或南站，足以承接广州南部新贵的居住需求。
再者就是出自华润置地之手的全能综合体。
区别于板块内其余项目，长隆万博悦府总建面为约91万方，涵盖商业、住宅、商业组团以及学校等资源。
若将其称之为全能型超级综合体，并不为过。
｜长隆万博悦府业态示意图
它将高端生活资源浓缩至“私有化”，能提供给业主如微型城市版的生活体验：
约24万方的万象系商业，下楼便能与三两好友相聚，无需长途跋涉；
还有高端写字楼、“幼小中”教育资源，想无缝衔接工作与家庭，何其容易。
最近几年，能用IP来形容一个CBD的盘并不多，长隆万博悦府就是一个。
单以一个项目，便补全片区短板。
｜项目首开人气图
｜图源：项目供图
由于这种IP效应，珠城业主比起普通人更愿意买入万博CBD，且只选片区最优。
他们见证过珠江新城的成长史，更懂长隆万博悦府。
面对这样一个万众瞩目的热销选手，是否还有与之亲密接触的机会？
楼市君了解到，项目3#已经取证，目前正式加推，产品为建面约123-140平的改善四房。
100%全南向单位，且全是单边位，南北双向景观，享超100米奢阔视距。
具体户型在此便不多做介绍了，各位请看图：
｜预售证：穗房预（网）字第20230333号
毕竟，在一线主城CBD区位，能配备“城市级配套”的全能型项目，放眼全广州也屈指可数。
无论是自住还是投资，素质接近拉满。
更何况，在已然解除限购的番禺，华润置地·长隆万博悦府不再是一城专属，而是全国买家都将角逐的稀缺资源。
楼市君还有个好消息：
恰逢华润置地扎根广州第10周年，长隆万博悦府于12月16日举办长隆国际大马戏感恩答谢盛典活动。
感兴趣的朋友，不妨来看看吧~
