01

久违的地王，又回来了！

刚刚，钱二最后一块限价宅地，经过77轮激烈竞价，由绿城以总价342216万元竞得，溢价率28.55%，折合楼面价50717元/㎡。

此前，钱二地价纪录是江华玺云的45321元/㎡，潮观揽月轩（45242元/㎡）次之，芝澜月华轩（45235元/㎡）第三。

而杭州的宅地最高地价纪录，是2016年维持至今的凤起潮鸣（45368元/㎡）。

换言之，它不仅刷新了板块纪录，也是全城新地王。

02

这是一场事先张扬的土拍。

毕竟，头顶板块“最后一块限价地、最高限价标准，和更好位置”等诸多光环，加上政策大风向的转变，已经给足了市场预期。

这块编号四堡七堡单元JG1402-36的宅地，就在观翠揽月轩东侧一路之隔，北侧紧邻天长观潮小学。

与北边的栖江揽月轩、芝澜月华轩，直线距离分别为200多米和500多米。

直线距9号线五堡站和御道站，均500米左右。到江河汇核心区域（三堡站），只要1-2站距离。

到钱塘江边也只有600米出头，步行可达。

由于被空港高架、钱塘快速路围合，钱二不少项目离高架较近。如限价67500元/㎡的观翠揽月轩，和限价66000元/㎡的芝澜月华轩。

相比之下，今天这块宅地没有高架硬伤。还有板块最高限价：与观翠持平的67500元/㎡。

同时，这也是钱二核心区近年惟一出让的宅地（目前钱二仅一个潮语映月轩在售，贴近九堡）。上次推地，还需追溯到去年6月，绿城竞得的芝澜月华轩。

地块规模不大，出让面积26990㎡，容积率2.5，建筑面积67475㎡。

起价266216万元，起始楼面价39454元/㎡，最终地价轻松创新高。但对比67500元/㎡的限价，只剩不到1万7的房地差。

对房企来说，在产品打造上，空间不太大了。

03

但不可否认，钱二市场存在不少争议。

钱二新房自2022年3月上市至今，虽中间有过流摇、流拍等波折，但总体去化不错。期间，更有潮映万象轩、芝澜月华轩、潮语鸣翠等盘，中签率逼近10%。

但另一方面，钱二的二手房市场，还有待市场验证。

8月底交付的首个钱二楼盘，快2个月过去了，目前公开记录依然零网签。

这主要是因为明年钱二还有十余个楼盘、大几千套房源要交付，板块内又没有明显参照物，客户不敢轻易第一个出手。

不过，随着核心宅地的高价成交，或许能够激发市场热情，不妨拭目以待。

04

相比钱二的反差，下个月20日要出让的奥体宅地，可谓是毫无争议的准地王。

这宗不久前商改住的宅地，因位于限售红盘兴耀望阙南侧一路之隔，故被业界称为“望阙南”地块。

地段是真不错，东侧文渊实验初级中学，南侧文渊中学。直线距地铁7号线奥体中心站约1公里，距在建15号线合丰站约500米。

地块不规则，整体像一个缺了东南角的长方形（南北长、东西窄）。出让面积30394㎡，容积率2.7，可建体量约8.2万㎡。

起价29.54亿元，折合楼面起价36000元/㎡。这是什么概念？

这么说吧，北侧限价4万6的望阙，成交楼面价才33911元/㎡，也是奥体地价纪录保持者。也就是说，即便底价成交，也是板块新地王。

昨天上架的奥体宅地

而从各种维度看，刷新全杭州地价，也大有可能。

今年6月，绿城竞得的西兴低密宅地，限价53850元/㎡，地价拍到了4万+，房地差不到1万4。

相比之下，奥体热度更甚。尽管近年市场持续调整，但奥体始终是杭州二手房流动性最强、价格最坚挺的板块之一。

国庆以来，板块密集成交超百套，一线豪宅站稳10万+，其余二手房（世纪城）也稳定在6-7万左右。

这块地周边学校环绕，存在噪音影响，或许不适合做顶豪。但如果做一个品质上乘的改善盘，新房卖到7万+应该问题不大。

按照现在的风向，最终地价拍到5万不是不可能。

05

接下来的杭州楼市，将是一个地王频出的时期。

除了今天成交的钱二宅地，11月20日出让的奥体宅地，目前确定出让的不限价热门宅地，还有之江核心区和安琪儿，计划11月15日出让。

同样在11月20日，石桥和下沙单元，也各有1宗不限价宅地。

躺在货架上的，还有水电新村、南星水厂、蒋村低密、钱塘湾总部基地等众多重磅宝地。

在业内人士看来，杭州放开限价后，地王将取代拼社保和限售，成为提振市场信心最重要的引爆点。

其后，等热门板块的不限新盘陆续上市（预计鸽子盘最早），更高房价的登场，预计会形成第二轮直接刺激效应。

对热门板块二手房来说，大概率会有直接带动作用。

事实上，自国庆节以来，杭州二手房成交量已出现强势反弹。不少板块如世纪城、申花等，已出现显著的价格止跌回升。

核心带动外围，将是接下来的主旋律。