2月20日，深圳官方平台“深圳发布”披露：
深圳2024年末常住人口为1798.95万人，同比增加19.94万人，增长1.12%，连续2年常住人口增量增速均居全省各地市首位。
来源：深圳发布
1798.95万常住人口，再次刷新深圳人口纪录，再次冲破深圳人口天花板。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
回顾深圳立市以来四十多年的历史，除了2022年特殊情况下的人口回流导致当年深圳常住人口微跌外，其余时间均在增长。
那一年受到黑天鹅影响，北上广深港五大一线城市常住人口集体减少，这是历史性画面。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
随着2023年黑天鹅结束，深圳人口增量再度回到两位数。
2024年深圳常住人口增加了19.94万人，由于目前其他中心城市的常住人口增量尚未公布，所以无法知晓深圳这一人口增量在全国的排名究竟如何。
2023年深圳12.83万人口增量位居全国第6位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
不过，深圳发布已经透露，深圳这一人口增量继续位居广东省21个城市首位。
2024年深圳常住人口增加了19.94万人，这个数字该怎么理解？
放在深圳人口增量最辉煌的时候，那些年深圳年均人口增量动辄五六十万，现在不到二十万，可以说大不如从前。
但考虑问题需要考虑大背景。那些年中国人口红利仍在，而且是中国城市化进程最快的时候。
现如今，城市化速度放缓，最关键的是中国人口红利终结，中国人口已经三连降。
2022年减少85万人，2023年减少208万人，2024年减少139万人。
在这样的大背景下，深圳依然能够保持近20万的常住人口增量，彰显了这座中国体制优势样板城市强悍的人口竞争力。
02 | 深圳人口，为何强悍如斯哪里有钱赚，哪里能够谋得生存，人口就往哪流，这是最朴素的道理。
深圳人口竞争力长盛不衰的背后，是这种城市经济、产业长盛不衰的映射。
综合来看，深圳强悍的人口竞争力背后，有以下几点：
第一，经济竞争力强。
2024年，在内外交困的背景下，中国经济扛住了压力，最终以5%的增速，完成了既定目标。
但在重点城市中，则出现了强弱分化。杭州、南京、广州、佛山、西安、东莞均未能跑赢大盘。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
深圳去年则以5.8%的增速跑赢了大盘0.8个百分点，同时，这一增速继续位居一线城市首位。GDP总量逼近3.7万亿，不出意外，2026年深圳的GDP规模将登上4万亿台阶。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
深圳的经济增速表现亮眼背后，是其工业与出口同时发力的结果，尤其是出口。
第二，工业实力，无出其右。
工业表现方面，作为中国工业第一城，去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿，与工业第二城苏州、第三城上海之间，形成了断崖式的领先地位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
规模以上工业营业收入，同样冲破了5万亿，高达5.4万亿，相比于苏州、上海，同样有断崖式的领先优势。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
深圳统计局披露，2024年，全市规模以上工业增加值同比增长9.7%。这一增速，位居GDP十强城市首位。
大象狂奔四个字，是深圳工业最好的注脚。
制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速
从行业门类看，规模以上采矿业、制造业、电力热力燃气及水生产和供应业增加值分别增长7.2%、9.9%、9.1%。
主要行业大类中，规模以上计算机、通信和其他电子设备制造业增加值增长11.0%。主要高技术产品产量持续快速增长，其中，3D打印设备、工业机器人、电子元件产品产量分别增长35.8%、31.8%、21.3%。
第三，出口，连续32年全国第一。
去年，深圳的出口，成为中国各城市的一个标杆。
深圳的出口已经连续32年位居全国第一。2024年，深圳出口规模2.81万亿，承担了全国十分之一的出口，包揽了广东省一半的出口。
制图：城市财经；数据：各城市海关
更强悍的是，如此规模，增速依旧高达14.6%。如同其工业一样，也是在大象狂奔。
此外，去年前四个月，深圳的进出口规模超越上海，成为中国出口和进出口双料冠军。
去年前11个月，深圳进出口规模历史上首次突破4万亿元。
来源：深圳发布
强悍的出口背后，是深圳产业高含金量的结果。
根据深圳海关披露的数据，28122.16万亿出口中，机电产品出口19957.52万亿，占比70.97%。其中高新技术产品出口11604.67亿元，占总出口规模41.27%。
制图：城市财经；数据：深圳海关
机电产品承载了深圳出口规模的70.4%，其中基本都是科技产品，如电脑、手机、家用电器、集成电路以及这些电子产品的中间品，还有电动汽车、锂电池等。
电子产业是深圳的产业支柱。
深圳仅一个电子信息产业，就足以吊打全国所有城市。
全国拥有万亿产业（说的是单个产业，不是产业集群）的城市，只有深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。2022年，深圳是2.56万亿，苏州是1.2万亿，东莞是1.1万亿。
目前，深圳尚未公布2023年和2024年各产业总产值数据，仍沿用2022年的数据。
2022年，深圳市的计算机、通信和其他电子设备制造业总产值25575.79亿元，位居第一，也位居全国第一。仅这一个产业的总产值，就超过了广州市全部工业总产值（25574.41亿元）。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
深圳的科技产业、制造业之所以这么强悍，都是一步一个脚印走出来的。
对工业、制造业的执着，是深圳出口能够31年领跑全国的底气。
而能够在过去几年出口环境受困的背景下，深圳增速依旧能够保持两位数，则主要是其科创实力。
第四，疯狂补教育短板。
作为最年轻的一线城市，教育和医疗这些需要岁月沉淀的服务，是深圳天然的短板。
但深圳用行动告诉我们，大多数事情是可以用钱解决的，剩下的少部分，需要更多的钱。
过去几年，深圳砸重金投向教育端，快速补齐了短板。
去年5月份，深圳市政府在召开的新闻发布会上公开了几组数据：
十年新建高校8所，高校数量达到17所，8所高校入选广东省高水平大学建设计划，6个学科进入ESI排名前1‰，44个学科进入ESI排名前1%；
近三年新增基础教育学位54.4万个，超“十二五”“十三五”总和；
全市各类人才超679万人、高层次人才2.5万人、留学回国人员超 20万人，越来越多人才汇聚深圳这座“让人圆梦的城市”；
全社会研发投入1880.49亿元、占GDP比重达5.81%；PCT国际专利申请量连续20年居全国城市首位……
十年新增8所高校，放眼全球，可能又是一个孤例。其中最新的一座，便是深圳理工大学。
此外，深圳教育局数据显示，从2013年至2023年，深圳学校（含幼儿园）数量增加了近1000所。
制图：城市财经；数据：深圳市教育局
数据显示，2021年深圳的基础教育学位增加了13.1万个，2022年增加了20.6万个，2023年增加了20多万个。
深圳市教育局官方数据显示：
近4年来，全市新增基础教育学位64.4万个，新增基础教育学位超“十二五”“十三五”总和。
最关键的是，深圳疯狂建设学校的脚步，没有停止。
疯狂补齐的教育短板，让深圳变得更宜居，这样也是深圳人口竞争力持续强悍的因素之一。
03 | 对深圳楼市有何影响20万人口增量，对于深圳楼市自然构成利好。
但这个利好其实一直存在，因为深圳的楼市一直都是供小于求。
疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。
除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。
直到现在，供小于求的结构性矛盾仍在。
但是，过去三年深圳房价依旧调整了不少。整体均价从逼近9万，到跌破8万，跌破7万，去年年末跌至6.33万元。
供小于求，结果房价仍调整，这是为何？
在之前的文章中，我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。
而正因为它们不缺购买力，所以又很容易起来，只要信心和预期足够，反弹也就几个月的事情。
所以我们看到去年四季度的深圳，成交量再次强悍，房价也再次冲破了6万元。
那么，人口增量再次显著的深圳，房价今年会不会再来一波狂奔？
绝对不可能。
北上广深杭这类城市，不缺购买力，决定他们的因素是信心与预期。
而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
就目前的形势来看，地方债、房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。
国家统计局公布的去年12月份房地产相关数据显示：
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
跌势仍未收住。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
央行公布的去年全年住户部门中长期贷款增量，增加了2.25万亿，这一增量规模较去年减少了3000亿元，继续创下新低。
制图：城市财经；数据：央行
所以说，就目前的形势来说，深圳仍没有摆脱调整周期，尽管从国家统计局披露的每月房价数据来看，深圳房价已经四连涨了。
但民间机构如乐有家披露的数据，1月份深圳的二手房成交均价，仍下跌了。从去年年末的6.33万元跌至6.3万元。
对于深圳楼市的判断，本号依旧是两条：
第一，早晚会涨，是由深圳的经济发展势头、产业势头、人口竞争力、供小于求的基本面决定的。
第二，节点难说。
主要是对宏观经济和宏观就业的回暖势头不好判断。
如果后续大环境改善，那以深圳为引领的一线城市，楼市筑底反弹，毫无悬念。
