我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问在深圳买房，哪里发展潜力大？

深叔：你好，深圳性价比最高的肯定是宝安，在前海扩容之后，把宝中碧海那一块全部划到大前海的一个区域了，所以它的升值空间涨得特别的离谱，但是它有一个问题，就是它目前涨幅过高，官方指导价跟它实际的成交价价差比较大。这里有两个不好的东西，一个官方不认可，第二个它的上车门槛会很高，而且保安的新盘未来会更多，所以二手房在销售的过程当中压力是很大的。综合来讲呢，最好的还是福田跟南山，南山很多的大厂总部呢都在那里，所以就产生了粤海街道的GDP超过了一些内地的城市。福田区因为临近香港，香港人投资深圳房产最多的区域就是福田，而且是以福田南为核心的黄岗、水围，石厦包括大金沙这一带有一个超级旧改的概念，最核心的是有一个香港河套区域，这个区域呢连通深圳，会打造一个深港创新科技园如果说建成的话，香港占了2/3，深圳占了1/3，它会提供25万个高科技就业岗位，未来的发展是绝对可期的。

提问：深叔，你好，请问买学区房，需要回避哪些坑？

深叔：你好，千万别踩这四个坑，第一买了房子却上不了家门口的学校，有的房子就和学校隔一条街，中介跟你说这就是学区房了，但买了之后，却发现没有划在这个学校，所以在选择学校之前，一定要查清楚是不是这个学区房以及对口的学校是哪一个，在学校的官网去啊查清楚啊招生的简章，具体的一个招生范围。

第二，学位，被锁定无法使用，教育局规定房子按照一户一学位的进行锁定，在小学六年和初中三年期间，就不能再次申请学位，那学位锁定会在毕业或者是中途转学的三个月之后解除锁定，买二手房和租房的时候啊，就必须要问清楚，什么时候用过，要是上一家的孩子使用过这个学位，并且学位还在锁定当中的话，就没有办法入学了，

第三，未实际居住，就会立即取消学位，目前深圳有六个区，明确规定在申请学位的这个资料审核的过程当中，会根据实际情况，由相关部门上门核实实际的一个居住啊，如果在核实的过程当中发现居住地址与实际居住的这个地址呢不符的话，将会取消申请学位的一个资格

第四的话，买错房子，积分不够啊，录不上，首先啊，我们在选择学区房的时候，一定要查清楚是否可以用来申请学位，特别是像军产房，自建房，商务公寓等等这些特殊房产，另外能不能有足够的积分进你想进的这个学校。

提问：深叔，你好，已婚，有一套房子，准备再买一套投资，但新政后买房是越来越难了，打新积分不够，二手房市场也陷入冰点，感觉即使入手了也很难找到人接手，现在是钱在手里却不知道怎么买房，这是什么原因？有没有什么建议？

深叔：你好，在深圳有钱也未必能买到好房子，有这样几个原因：1.通货膨胀。货币超发，原材料价格上涨，开发商处境艰难，成本提高，售价受限，利润空间越来越小，只能通过新房减配赚钱，产品质量下降，建议尽量购买大开发商的房子；2.房价更贵。二手房参考价导致同样的预算只能买比以前更差的房子，跟新房相同价位的二手房需要更高的首付，所以多数人会去打新，调控使买房成本增加，门槛提高，不仅造成购买力分化，也使一部分资金流入大湾区，建议在深圳购买二手房尽量选择核心地段的地铁次新房。在这种情况下，给买房者这样几个建议：1.优先选择深圳；2.积分在50以上建议打新；3.积分低的可以考虑二手学区房；4.买不起深圳可以考虑深圳周边城市，如佛山、珠海等。

提问：深叔，你好，宝安的房子现在怎么样？感觉去年房价上涨比较快，该片区的优势在哪？预算1000万，有哪些值得入手的楼盘呢？

深叔：你好，从区位上来说，宝安区位于深圳西北部，是粤港澳地区的核心地带，有着比较悠久的发展历史。宝安地区虽然面积较大，但是整体仍然处于人多地少的状态中。宝安区的工业发达，以高精端和服务业为主，产业聚集度较高。在教育方面，教育综合实力比较强劲，有较多名牌中小学聚集，师资力量较好。从交通及其他相关配套设施上来说，宝安的海陆空铁立体交通网络基本形成，交通便捷度较高，基础设施完善。购房者可以考虑靠近轨道交通，带优质学区，周边商业配套齐全的次新2-3房。

提问：深叔，你好，现在深圳楼市调控较多，今年下半年刚需自住想上车，请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗？

深叔：你好，首先深圳房价不会大跌，人口和产业是内生动力，有人就会有买卖。既然决定上车，就一定找好车，特别是在买首套的时候，尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部，深圳房价涨的多的片区都集中在西部，且远不会停止这个阶段，很有未来。买房杠杆不要太高，更不要炒短期，要懂得调控风险，强行高杠杆的话普通人很可能翻车，谨记月供不能大于收入的70%，短期借款不能大于年收入的3倍，要在能还得起的范围内。虽然小产权很火，但是入场需谨慎，它是只有使用权，没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等，居住性不强的不要，具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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