三箭齐发，国家对愿意买房的刚需，放了低成本杠杆。一线城市的二手房已经有反应了。毕竟门槛低了，很多人真的就够得上房子了。

大部分人在普通城市生活习惯了，很难理解那些，想在一线城市扎根者心境的。

当然，二线城市，尤其是各个强人口流入的省会，周末的新房市场也活泛了不少。

对于苏州而言，又到了一个卖房（买房）的窗口期。

还是说下二手房，说下绝大多数客户忽略的知识盲区。

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买二手，从没签过物业合同吧

买过二手房的朋友，是不是猛然想起来，我好像只签订了二手房买卖合同外（可能还有按揭合同），问我收物业费的物业公司，没和我签过物业合同啊。

买新房的时候，需要签订一堆的东西。尤其是那个物业合同，厚的像一本书。

但是，在买二手房时，等你住进去，过完户，拿到房本。物业像消失一样，根本不出现。

只有到年底或年初，催物业费的时候，他们会上门。

是不是？

有些人会想，要服务的时候，你物业不出钱，收钱的时候比谁都豪横。

1）仔细一想，我和你物业公司都没有签订合同，那我能不能不缴物业费？

我明确告诉大家，根据民法典，不能！

在没有业委会前，开发商一定会和物业公司签订一个前期服务协议。有了这个协议，只要没有业委会，所有的业主，无论是新房还是买的二手房，都要遵守。

遵守的意思，包括对物业费价格，服务内容，物业单位是谁，都必须认。如果你买了一套二手房，说你物业公司没和单独签订合同啊。我不认可你的

物业费价格，我认为太贵了，不愿意缴纳物业费。

抱歉，如果物业起诉，你的理由是不会被采纳的。

如果有了业委会，业委会一旦和一家物业公司签订了合作协议。那么这个小区任何的二手房买家，哪怕是在业委会签订协议后买的，也要无条件遵守。

如果，实在理解不了，就一句话。

你的物业费，你永远要交，但你永远定不了价格。除非你的业委会，罢免物业公司，实行物业自管。

2）有人会问，物业费我一直不缴，恶心物业公司行不行？

从实际出发，摸着良心说，目前国内绝大多数的所谓的好物业公司，哪怕头部的，物业服务都是一坨屎。

但是，物业费一定要缴。但可以晚一点，比如3季度缴纳当年的。但是不建议拖欠太久，因为物业公司批量起诉，很容易的。而且基本业主败诉。

当然，败诉也不用慌，绝大多数法院不支持物业公司的什么违约金的。

为什么要缴呢？一是因为时间拖长，正规物业公司必起诉，起诉你必输。

第二，为了保障二手房交易没有雷，过户前，必须出具物业费已交清的凭据。所以但凡你这个房子是投资的，早晚都要交，还不如早点。

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哪怕既成事实的违规改动，被起诉必输

前几天分析二手房成交典型的时候，无意中看到一套某壳上刚刚公布的成交案例。

客厅改成了一个带卫生间的套房。

主卧的衣帽间也被改成了卫生间。

不知道是否之前这套房子租给了二手房，做了群租房还是怎么用的。

看到这个，我就提醒下，随意改动卫生间，是违法的。

楼下一告一个准。

关键，你如果买了这个二手房，不要以为既成事实的格局就和你无关了。

法院不会支持你的，还是一个输。

所以，第一，自己装修不要随意改动；其次，不要盲目听信卖家的一面之词。

普及一个央视报道的案例

北京市朝阳区某小区楼下202就把楼上302给告了。原因是302户型装修的时候把卫生间位置改动了，部分压在了楼下的厨房上面。

302房主承认是把部分厨房改了卫生间，安马桶，但是他说他是买的二手房，2014年的前业主装修改的。

既成事实到诉讼时已9年。说明这种存在，不会对楼下房主造成不良影响。

法院审理后认为，本案中房屋改造虽为业主自由，但需在规范允许范围内进行。

鉴于卫生间和厨房特殊功能，住房和城乡建设部发布的住宅设计规范明确规定：

卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层，并且该条款属于强制性条文。

法院据此认定，302房主改动属于违规。

至于302房主说是他买的二手房，这种改动是前房主装修导致一事。

法官表示，即使属实，也不影响法院的判决和执行。房主可以通过和前业主协商或起诉的方式来解决相关问题。

法院最后判令，302房主将房屋的卫生间、厨房结构恢复至原状。

517全国高标准救市之后，不管行情会不会起来。

买房人的心思肯定是活泛了不少。虽然政策对新房的加持，短期内看不到变化。但是二手房是充分市场啊。

去年小阳春，刚开始卖房的人被认为是傻子，不少人认为行情又回来了。

可，这个一年时间，被证明，任何上行气氛，可能都是卖房的窗口期。

哎，又到了买卖双方互道傻×的时刻了。

总之一句话，如何不把房子当成家的买卖，悠着点，准没错。

大周一，下午就水一篇了。