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现在的南京新房市场非常矛盾！有的人说南京新房库存爆仓，去化周期非常长。有的人却说看来看去，南京房子难买，手里捧着预算选来选去都找不到合适的房子。这些观点谁对谁错呢？其实都没错。按照前者的视角，南京的新房库存是有点多了。截止到6月2号，南京全市未售出的商品房有67756套。

与之对应的是新房认购只有4400多套。算下来去化周期需要15个月。按照后者的角度，房子也确实不好买，尤其是在主城四区需要改善的客群。手握800万预算在鼓楼、1000万预算在河西中都无法在存量新房里选到匹配的选项。主要原因，就是主城区的供应结构的问题。F哥抽空把当前各个区的库存情况做一个梳理，南京新房库存的情况就一目了然了。

目前新房库存最少的是玄武区，只有651套，不足四位数。其次是鼓楼区，1640套。不过别看鼓楼套数比玄武多，但是大多数存量在老下关，市场购买欲望不强。从鼓楼今年的新房认购数42套，就可以看得出来。不像玄武区，大部分供应在新玄武，市场接受度明显更高。秦淮和建邺分别有2413和2962套库存。秦淮区的主要供应就在大校场，也是目前一梯队板块里卖得最火的板块，也是南京600-800万总价新房的主力成交板块。今年秦淮区的认购新房已经有671套了。建邺区的房子虽然比秦淮多，接近3000套的库存。但是建邺现在的房子太贵了，现在河西中部、河西南滨江的新房总价特别高，总价两千多万的房子比比皆是。手头有1000万预算，目前在河西中都买不到新房，即使到河西南也不太好选。头大身子小，这是建邺市场里最尴尬的地方。导致建邺今年新房认购269套，远低于秦淮区。截止到6月2号，鼓楼、玄武、秦淮、建邺这主城四区，库存新房加起来也就是7666套，还不到一万套，再去除一些质素不高、品质价格过高的楼盘，导致在南京主城想买改善新房，还是不容易的。

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了解了南京头部四个区的情况，再看尾部的情况。

六合、溧水、高淳三大郊区现有的库存新房分别是5668、7849、6556套。

不仅库存大，而且去化速度慢。今年三个区分别认购了312、198、78套新房。

原因很简答，这三个区基本只能靠本区的内部循环，很少有外来的购买力。

六合、溧水、高淳并不在主流视线之内，F哥平时也不太关注这三个区的新房市场。

大多数读者也不太会考虑这里的房子。

所以对于市区来说，六合、溧水、高淳的库存对主城区几乎没有什么影响。

抛开这三区不谈，主城区新房库存也就是4万7千多套。

市区的新房主要库存还是在江宁、浦口、栖霞、雨花台。

江宁库存最大，其次是浦口、栖霞，雨花台也有5000多套，四个区加起来有4万套库存。真正让市场头疼的库存，其实在这四区。把相关数据做成饼状图：

可以看到，头部的主城四大区鼓楼、玄武、秦淮、建邺加起来也只占到了11%。

尾部的三大郊区，占比达到了30%，这部分库存无关大局。对南京影响最大的还是剩下的59%，也就是在江宁、浦口、栖霞、雨花台。尤其是江宁，库存最大，但是江宁的去化也是老大难。江宁的版图太大了，新房又太多，但是能下得去手值得买的小区并不多。现在这么多库存在手，即使是南京经济第一、人口第一大区，也难免头疼。

浦口库存也有一万多套，也是个难题。不过浦口要一分为二看。一部分是老江浦，一部分是江北新区。江北新区没有独立城区，主要的新房库存挂在浦口名下，相关数据官方没有公布。但是就目前了解的情况，江核的供应高峰已经过去了，目前江核在售的楼盘并不多，新房库存的压力反而不大。至于之前拍出的地块，都是由城投拿地，形成供应还要很长一段时间。这部分暂时不用担忧。

栖霞和雨花台，一南一北两区的情况很相似，都有头部的板块，这些板块的楼盘去化速度也还可以，但是依然有大批的库存新房不好卖。栖霞有龙潭、栖霞山板块，雨花台有板桥，都不是容易卖得板块。不过雨花台比栖霞库存少得多，今年新房认购数据，雨花台也比栖霞要多。

雨花台已经认购了779套新房，栖霞只有348套。虽然都不容易，但还是雨花台更健康一些。综合整个市场数据，其实今年南京新房去库存的重点就在江宁、浦口、栖霞、雨花台四个区，不仅仅是因为库存量大，还因为这四个区的新房总价处于南京最主流的腰部，今年新房市场的低迷，主要就是这四个区的萎靡。接下来南京去库存的攻坚战主战场就是这四个区，不容有失。

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