阅读提示： 本文根据VIP社群提问者或者直播间粉丝的自身情况分析给出建议，具有一定时效性和个人性。 （互动时间：2023年2月15日） 板块分析 提问：杨金怎么样？ 杨金板块一直是买房置业板块争议比较大的，主要的矛盾有三： 1、高端规划与龟速的落地预期差。 2、高价格与城市界面的预期差。 3、低密纯粹与机场、污水处理厂、大量安置房的硬伤矛盾。 预期差的核心是变与不变，随着时间的推移： 1、变化的是道路，不变的是空间距离。 2、变的是城市界面，不变的是规划发展。 3、变的资源落地，不变的是科创产业。 所以以20年的眼光看杨金，杨金的问题不在是问题，优势又是无可替代，主要是你愿意和他一块成长吗？如果没有这样的决心，是走入不了婚姻的殿堂。 提问：滨河怎么样？ 滨河板块是位于郑州异于郑州的一个新区，优点非常突出： 1、环境优美、道路宽广、植被茂密，堪比西湖之美，水光潋滟晴方好,山色空蒙雨亦奇。欲把西湖比西子,淡妆浓抹总相宜。 2、地块的容积率普遍低于2.5，房子普遍是小高层和洋房，开发商基本上是国央企，小地块开发片区成熟块，低容积率居住舒适度高。 当然了还有高定位、高规划，这里确实是一个非常不错的新区，既然是新区就要接受新区的缺点： 1、相对割裂的板块，尴尬的地理位置，很多在郑州生活的人并不认可这里。 2、滨河的产品在刚需化，既然刚需，就注定价格上让步，否则没必要买滨河了。 3、滨河产业不足以支撑滨河的人口。 4、滨河目前尚处于开发建设阶段。 如果对郑州的地域情结不强，或者在东区上班，地铁3号线沿线上班，或者外地上班，想在郑州买套房，这个板块很适合。 提问：双湖和常西湖哪个发展好？ 两个板块各有千秋，谁更胜一筹，我们就从板块的定位、配套、产品来进行深入的对比： 1、板块定位 常西湖是郑州西翼战略的核心，也是销售员常说的一心两翼。双湖科技城从名字上就可以知道，主要是以生态、科技为主的新城，也是郑州的32个核心板块之一，也是高新区的掌上明珠。 双湖科技城是郑洛新国家自主创新示范区核心区，常西湖肩负着“城市新名片”的政府愿景，两者都是深得利好规划的重点区域。所以从定位上来看，常西湖更胜一筹。 2、配套落地 按照区域位置来看，常西湖位于三四环间： 交通：地铁1号线（已通车）、6号线（建设中）、10号线（建设中）、14号线（已通车）； 商业：更靠近老城，更能享受老城现有的配套，另外四大中心已经建成，能够提升整个板块的逼格，四大中心的地下的商业基本成型，待招商引资后开放。 教育：常西湖新区计划新建学校约19所，其中小学约11所，中学约7所，高中约1所，已有郑州一中、郑州三十六中； 医疗：共享中原老城医疗资源； 生态：南水北调运河、贾鲁河、西流湖公园郑州市植物园、鹤山公园、市民公园、常庄水库。 高新新城的双湖科技城区域处于四环外： 交通：8号线一期（在建）； 商业：中心区金盏街商业中心； 教育：规划7所学校，郑州中学、莲花街第二、第三中学、郑州外国语学校附属小学等； 医院：三甲医院郑州市中心医院高新医院； 生态：天健湖公园、天德湖公园、遗址公园、须水河。 从以上配套的对比中可以看出，常西湖更多的是享受老城区现有配套，而双湖科技城在未来规划的配套里更加齐全，同时作为海绵城市试点区域，在后期的生态环境打造上会更占据优势，对于片区居住者来说，更是福音。 3、在售产品对比 常西湖群雄逐鹿，开发商的产品偏刚需，竞争激烈，现状是常西湖在楼市的下行期，烂尾过半，惨不忍睹，发展滞后。 双湖科技城内大多数土地指标容积率在2.0-3.0之间，又是继北龙湖、滨河国际新城之后少见的净地资源区域，楼盘居住氛围较为纯粹，舒适度普遍较高。 所以常西湖新区未来西区崛起有着举重若轻的地位，也是郑州国家中心城市气质的“新名片”。同时，凭借优越的区位优势及高规划、强配套，价格较外围区域有较大的抗跌优势。双湖科技城房企站位的机会也越来越少，未来或因住宅用地短缺而导致片区价值提升。虽然当前一切都还在规划中，可对于购房者来说，如果你资金不够置业热门片区，双湖科技城是一个选择，或许也是一个提前进场占领高地的好机会，等待时间或许更短、居住属性更强、价格因为地理位置的原因也更便宜。 买房知识 保利天汇后期的流通性怎么样？ 一说到流通性，好卖不好卖，我们可以从以下四要素判断： 1、地段 2、配套 3、产品 4、物业 其中地段是前提、物业是基础，保利天汇无论从哪一方面来看都具备能够快速流通的特征，当然售价不要太离谱。 楼盘问答 提问：碧桂园凤凰城会延期吗？ 不太好说，要看上工人的数量了。碧桂园到底行不行是目前市场最大的疑问。疯狂的特价房引起众多之前购房者的不适，新一轮因降价的维权又开始了，其实道理大家都懂，白菜萝卜还一天一个价呢，但是买过的业主损失的可都是真金白银，这股心气谁也忍受不了，凤凰城的业主们都已经条幅拉起来，各种zf留言板要求zf加强对碧桂园的降价监管责令降价等，可惜众多投诉维权最终被一句：商品房价格系市场行为，在不影响区域整体的情况下zf无权干涉企业经营活动。其实zf做的很多，市场经济下不是所有的干涉都有效果的，涨价的时候没买房的要求zf干涉，降价的时候买过房的要求zf干涉，zf我真的是太难了。碧桂园N盘联动降价的背后是碧桂园不行了吗？自从恒大暴雷后，碧桂园就被架在火架上了，两个均为疯狂扩张高周转的房企，而且碧桂园也有意无意的收缩战略，春节前就爆出碧桂园的营销降工资、降佣金，砍福利并且预扣的绩效年终奖打折发放。但是碧桂园又高调收购中梁物业，从49亿收购蓝光物业、33亿收购花样年物业、99亿收购富力物业，到现在碧桂园服务的在管规模超过万物云成为行业规模第一，碧桂园物业一路买买买也彰显着背后的资金之充足；从这里可以得出很明显的结论：碧桂园是缺钱，是急用钱，但是不是换不起钱，碧桂园债务是很多，但是债务结构合理。但是工地停工这事不争的事实，用销售的话，战略性停工。现在房子的日子都不好过，说碧桂园完全没有风险，那太绝对了，但也是民企中的翘楚了，如果榜样都倒了，可能性不大。 提问：保利和光屿湖怎么样？ 房子不错，在双湖科技城置业的，追求安全性肯定选择保利和光屿湖，追求产品力，更多会倾向于保亿豫景晨园，一梯一户小高层，私家电梯入户，也没有做洋房，整体居住会更舒适。但是在 市场上声音不大主要原因有二： 1、板块内两年内没什么大的改变。 2、楼盘较少，开发商不愿意投入太多的宣传。 双湖给人的感觉还是有些荒凉，东半部分还好，随着华润、正商的交付，也有了人气，西半部分仅有几个安置房在支撑，在建的产业园也是动作缓慢。经过这几年的发展，整体跟滨河比还差点意思。 提问：谦祥的学校好还是美盛的好？ 谦祥云栖的更好。郑州中学附属小学玉兰街校区和郑州中学虽不敌文一+省实验这种顶级组合，但对于大多数家庭也是够用。如若不堪的话，金科城何德何能在去年高峰时期摸到2万大关，品质？物业？美盛教育港湾纬五路一小普庆校区跟金水外国语充其量是一个分校，谦祥的郑州中学则是正儿八经总校，现实情况就是卖的没有美盛好。 提问：郑州最好的学区房在哪？ 文一+省实验，在金水区ZF旁边。 提问：朗悦时光之城会烂尾吗？怎么样？ 融信朗悦合作本身是外强+内强联合，现在融信则有点岌岌可危。工地上也时常挂起维权要账的条幅。小高层洋房预计3月份交房，够呛。 提问：裕华城怎么样？ 工程进度不太健康，多观察观察吧。 提问：瀚宇天悦怎么样？ 瀚宇天悦城在金水北存在感越来越低啦，之前也是拳打教育港湾，脚踩康桥天樾九章的存在。主要原因有三：1、强敌越来越多，改善有美盛金水印，降价有碧桂园云镜，接下来还有越秀金悦文华，可谓是群狼环伺。 2、不是国央企的开发商在当下环境不太吃香。 3、剩余产品也不多，后期地块还没拿。这两年的市场真是扑朔迷离，前两年最风光的瀚宇天悦城和富田九鼎公馆都是量价齐跌，纷纷扑街。这个项目比起美盛教育港湾其实也不逊色，4/7号线双地铁优于美盛，容积率优于美盛，学校都是新建校，背后也都有靠山，只是龙门第二实验靠山的名气相对弱一些，但也是半斤八两。只是外立面确实有些传统，不够新颖。但是有个比较重要的问题就是能否安全交付，虽然已经是准现房，也切不可掉以轻心。毕竟当时为了节省成本放假的事不是空穴来风，手里多少有点慌吧，锅盖没揭开而已。并且周边可选择性也挺多。提问：万科未来时光值得买吗？ 万科未来时光的产品设计，不能说是非常优秀，应该是属于还说的过去的那种，位置也说不上很好，东边还挨着高铁，噪音特别大，西边还是一片空地，但是交房时间早，大玻璃幕墙，精装修，物业好，对于两百多万的刚改家庭来说，在东区上班的，鸿园太贵、广汇湾不如万科输出稳定，保利大都会又没有楼层，也算是选择的一种，没有更好的，它就是最好的。