阅读提示： 本文根据VIP社群提问者或者直播间粉丝的自身情况分析给出建议，具有一定时效性和个人性。 （互动时间：2023年2月16日） 板块分析 提问：二七区怎么样？ 二七从一个传统“强区”，如今为何沦为刚需的乐园？最重要的一个主因就是偏离城市主流发展方向。这些年来，郑州城市一路向东，郑东新区一骑绝尘，而近些年来一些东区之外的热门区域，基本都是靠着东区的光环。比如金水科教园区、经开区等。而前几年热卖的金水北、管南从本质上也是沾了“东区的光”。而反观郑州西部、西南、西北区域，近些年发展的都不尽人意。其次，二七新区及老区自身存在一定的硬伤。二七区是郑州市内老城区之一，位于郑州的中南部，郑大一附院、郑州火车站等等郑州重要的医疗、交通资源都在这里，这就导致人员流动性大，人口组成相对复杂。郑州火车站全国最重要的铁路枢纽站之一；郑州客运中心站——河南省最大的汽车客运站；中原地区最大的电力、电信、邮政枢纽都聚集在二七；郑州精神防治医院、郑州六院（河南传染病医院）等专科医院，以及郑州市殡仪馆、垃圾处理场……这些承担特殊功能的地标物都位于二七区及二七新区，对绝大多数郑州市民来说也是不可或缺的，但是当这些所有设施都聚集在一个区时，难免让人接受不了。最后一点则是，二七新区这些年的发展，没有经过系统性的规划及实施步骤，基本都是处于“野蛮生长”的状态。就拿供地而言，前期区域内土地多为内部交易，且只开发住宅，其他配套根本不管不顾，住宅开发可以解近渴，但无法形成长期的税收来源。同时开发商扎堆拿地，较长的开发周期导致配套建设缓慢。早期片区内开发商实力一般，没有造城能力，且重点全部放在营销端，卖完房子配套迟迟未能兑现。如今二七新区核心土地基本损失殆尽，而相应的商务、商业却迟迟不肯落地，随着绿地双塔的流产，彻底粉碎了二七新区总部经济中心的幻想。二七区所存在的尖锐问题： 1、优质的住宅土地，前期基本被开发殆尽，但是相应的配套没有跟上。2、优质开发商，拿的土地只能说是一言难尽。比如郑州华侨城，比如招商1872，从开发商品牌到产品，都是没有任何问题的，问题就出在项目地块...3、刚需化成为既定现实，任何心存“改善”的开发商及购房者请放弃幻想。4、优质住宅用地开发殆尽配套起不来，前期中小开发商历史遗留问题巨多！ 二七买房的一些建议：1、二七新区是当下刚需最容易上车的区域之一，对于预算有限的刚需而言，完全可以购买，前提是认准大开发商或者二手房。2、坚定选在大学路沿线，尽量选择7号线地铁口附近的楼盘。3、做好道路及配套建设缓慢的准备。4、在买的时候除了生活便利性外，一定要格外注重流动性，建议买流动性最好的89-120平三房为最佳，太小的或者太大的都不建议买。5、没有不能买的房子，只有不能买的价格，尽管二七新区有这样、那样的劣势，但是在绝对优惠的价格面前，所有的劣势都不再是劣势。毕竟，地处主城区，有暖气、有学校、有地铁，12000左右的预算基本可以随便挑选，还要啥自行车？ 买房知识 提问：大学路上哪个小区值得入手？ 大学路上地铁7号线正在修建，买房跟着地铁买总不会错，现在的房价也不贵，特点也比较突出： 佳源名门橙邦：之前名门的烂尾楼，现在佳源接手，预计今年6月份交房，准现房，首付还可以分期，均价14000左右，特价12000，想要个好位置的，可以考虑。 金地建海峯范：位置好，品牌强，精装修，均价16000，就是一栋楼，居住属性不强，但也是一个选择。 绿城柳岸晓风、鑫苑府：不推荐。 泰宏建业国际城：品质一般，楼盖的歪歪扭扭的，距离铁路也近，主要卖的成熟度和价格。 万科理想拾光：剩余少量房源。 然后就是四环边的万科大都会、远洋臻园、电建洺悦天玺：考虑价格看电建，注重性能看万科。 提问：滨河商业是不是不太行？ 随着城市中心区的日渐饱和、城市化进程的加快以及城市产业结构的调整,城市新区开发已经成为城市寻求空间拓展和经济增长极的一种重要形式。商业对新区的有序开发具有举足轻重的影响,商业作为功能配套,应与城市建设相匹配，他会呈现以下特征： 1、商业发展滞后于需求。 2、人口密度低，商业氛围先天的不足。 3、快速开发与慢节奏的养商过程。 4、出租率低与租金低。 5、以及不确定的其他因素所带来的风险等。 所以任何的一个新区商业发展都是漫长而曲折的，包括滨河。 提问：买老小区好 还是买外面新小区好？ 每个人想法不同，情况不同，看待的结果也会不同。主城“老破小”不如次新房，归根结底还是“未来”二字，因为主城区里几乎不可能大拆大建，也就把“老破小”给框定死了，看不到未来发展的空间，自然也就没了“钱景”，虽说是成熟地段，不过没有“故事”可讲，盈利的空间也就极为有限了。但是“老破小”也有好处，首先是价格便宜，对于资金不充裕、只考虑配套、不考虑升值的人来说，几乎是最为完美的选择。 楼盘问答 提问：汇泉景悦城刚需可以买吗？ 看个人需求吧，我不是特别推荐，因为这个现房有些争议，总共17栋高层，规划5173户，内有450户安置房，原本是城改安置房，现在变成了安开混合的商品房，目前手续也可以正常办理了，交房就可以办理不动产证，之前诟病安置房改商品房的合法性问题算是没有了，能下证就说明是合法合规的，对于急需用房的刚需来说还是不错的选择的。现房销售本就比较占优势，小区居住环境都已经是可以眼见的，买了就能住，三期又比着前两期更靠近河，景观资源也不错，整体位置位于西三环与颖河路交叉处，颖河路沿线有万科山河道一期和昆仑望岳，商业都已经起来了，居住氛围非常好，2公里就能到达万达广场，生活很便利。但是就品牌而言，口碑不是很好，汇泉交房的质量一般，只能说是还行的程度，整体来说项目处于相对成熟的片区，配套设施也比较完善，周边两个小学也都已经招生了，中学还没确定，生活便利度有，风景有，价格优势也是有的，还是那句话，有迫切购房需求的刚需客户可以考虑，毕竟交完钱就可以开始着手装修了，完全没有烂尾的风险。 提问：中原或者高新有推荐的楼盘没现房或者准现？ 这个需要根据自己的需求来了，三环内有，三环外也有，甚至四环也有。 提问：裕华城烂尾了吗？ 裕华在这个盘开发商投入不少心血，一期售楼部、社区大堂和外立面呈现效果也不错，最近的工地施工进度有过多负面，碰到眼下的市场确实也无能为力，只能苦苦挣扎，再加上时运不济，只能先翻车为敬了。希望能如期交房。 提问：金辉敢涨500怎么看？ 准现房、又签约了经开外国语，涨500也情理之中。 提问：华发信保选哪个？ 信保春风十里算是滨河资深的元老了，从2014年拿地，房价涨涨落落，一直卖到了现在，之前一直以高性价比著称，卖的便宜不是没道理的，就目前在售的三期地块来看，地形比较狭长，也不算大，北边有一栋人才公寓，且三期的外立面比较一般，还停留在黄色新古典阶段。华发虽然也一般，但是最近在做特价，建议还是多看看华发吧。 提问：汇泉景悦城和名门城邦选哪个？ 最近佳源名门橙邦售楼部很热闹，甚至都出现要排队等待的现房，跟华润幸福里、美盛教育港湾、龙湖熙上等热门楼盘有的一拼。曾经的烂尾楼盘，为什么还能火起来？因为马上要交房了！售楼部门口有明确的主要工程节点公示，5月份开始验收，6月底合同交付，并且是三个苑同时交付。目前悦橙苑的工程进度是最快的，所有楼栋基本完工，主要剩公区装修和景观的收尾工作。雅橙苑、丽橙苑的工程进度就稍慢一些，外立面、公区装修等工作都接近80%，离收尾不远，电梯、门窗都已经进场准备安装了。不仅如此是因为马上交房，金二环的位置更稀缺。一公里以内，有二七万达商圈，还有地铁5号线市第二人民医院站，有商圈，有地铁，主城区的配套非常成熟。再有就是价格便宜，尤其项目宣传的特价房12000元/㎡起，吸引不少客户去售楼部，就14000元/㎡的均价来说，能上车金二环也是有性价比的。 汇泉主要是现房销售，不担心烂尾，交完钱就能收房开始装修。 两个项目都是刚需中的战斗机，价格相差不多，选个位置更好的佳源吧。 提问：金茂未来府和滨河春晓选择哪个(4-5年后才回郑州)？ 两个项目可比性不大，只能说滨河春晓贵了。 提问：佳田未来新城如何？ 建议多观察下。地段非常好，不过交通出行一般，北侧铁路导致地块内部南北路不畅，而东西路由于厂房，老小区，也都是断头路，只能等未来慢慢打通周边交通，规划的地块内部有一条魏庄街，未来还有地铁6号线地铁口二里岗南东站，可以与西侧的2号线联通。一个位置很好，产品很差的刚需跳板项目，手上钱不多可以关注下。 佳田和名门橙邦很像，一方面两者地段很像，都是老城区的核心成熟区位，名门橙邦是二七区的二环地段，佳田未来城市管城区的二环地段，二是两者都是大体量高容积率的城改项目，都是分几个地块开发，三是两者都有过濒临烂尾，股权变更的曲折经历，后来都启动了降价促销（两盘的价格都在13000左右），但目前来看，名门城邦走出泥潭，逐步进入现房销售，一切都好，但佳田貌似则还早呢。 提问：电建铭悦融园怎么样？ 个人建议等等。洺悦融园处在管城这个位置还是比较稀缺的，周边想改善的购房者也没什么可选择性，即使是二手房，也没有像样的，也就新蓝钻还能打一点，要么只能往老经开区，但中间又隔了条中州大道。定价倒不是很低，偶尔也会降降价，后期会不会像滨河电建那样大甩卖就不得而知了，但看上面扶持房地产这力度，可能性确实也小。 教育方面，最近一直在谈管城外国语，只是还没签约。北侧医院地块和南侧教育地块还都没有动静，需要时间。周边临街商业倒是不少，距离不远的富田购物中心也能满足很多需求，只是比较低端，人流量倒是很大。隔壁的国投昆仑朗境今年也要开，地块比较小，只有两栋高层，建面99-122㎡三房两卫，同样是精装修交付。两者的相似点就是开发商都安全，虽然国投盘子小，但只有三栋楼的昆仑望岳二期交付也很不错，社区大堂、单元大堂、景观绿化呈现效果秒杀电建泷悦华庭一期，更靠谱一些。 提问：云镜可以买吗？ 等等看吧，交房时间太晚，5.19的容积率，安开混居（3栋安置房），再加上碧桂园魔幻般的规划，东西向的楼和南北向的混撘，活脱脱升级版城中村。云镜的销售也着实一般，虽然和大环境有一定的原因，但是项目本身的问题也存在不少，在竞争激烈的金水北没有什么看家本领，目前低的房源价格已经下探到1.6，不排除继续降价的可能。 提问：不考虑孩子上学的话 教育港湾和电建融园更推荐哪个？ 优选地段，金水北属于行政资源板块，距离北龙湖也近，比管城有优势。