鹰觅眼|贝壳闯入开发赛道波折始末

鹰觅房产啊 2024-04-17 18:43:27

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•八年券商从业,持证证券投资咨询分析师

•十年财经媒体从业,资深记者

如我们所见,在终局到来之前,每一次的破釜沉舟都是一场冒险。当年链家还在起步阶段时,左晖为了周转资金先后卖掉了自己的两套房子。然而现在他已看不到,当下的贝壳虽然算不上富可敌国,但也算富甲一方了。

过去一年里,新房市场一路跌跌撞撞,流动性危机在扑倒了碧桂园之后,又调转矛头盯住了万科,而存量房这边则继续释放周期红利,贝壳的日子越来越滋润了。在2023年的最后一天,贝壳至少有700亿现金或准现金趴在账上随时等候差遣。2017年,融创并购完万达项目,账上有500亿可动用现金就让老孙心花怒放了,主打轻资产模式的贝壳当下能随时支配700亿现金,可见是怎样一种气势。

其实,这些巨量资金的所有权也不全属于贝壳,它是一个资金池概念,这里面除了公司积累的自有资金外,还包含了供应商货款、职工薪酬、二手房和租赁业务代收资金、装修业务预收款等等。

从下图可以看到,2023年这些款项数额巨大——像客户代收资金达到了39亿,合同负债有47亿。这些资金都不需要及时支付,短期沉淀于公司账上,和贝壳自有资金一起汇成了一个庞大的700亿资金池。

上图来源于公司公告

实际上,只要市场稳定,贝壳业务正常开展,没有新业务大投入,资金池规模会一直保持动态平衡。因为虽然有些资金会支付出去,但还会有新现金流持续流入。从这个角度看,在某个特定时期,资金池是一个恒量。

有钱了也会有甜蜜的烦恼,如何最大化利用这个资金池,提高资金收益率就成了一道课题。和很多多金企业一样,贝壳也走上了多元化投资之路。除了短期理财,贝壳还将触角伸向了各种私募基金,间接投资了很多新兴产业公司。这其中,还包括对地产私募基金的布局。

最近,贝壳顺义竞拍土地引起市场关注,其实它在新房领域早有渗透,只不过一直处于隐身状态。过去几年,贝壳投资开发之路走得并不算顺当。

据可查资料显示,贝壳对地产私募基金的投资始于2020年左右,这一年,恰巧是行业大转折的起点。从此以后,三道红线、银行涉房集中度管理等调控手段密集出台,开发领域开始大幅降速。贝壳主要做资金生意,行业突变让这些投资变得极为被动。

2021年3月,贝壳作为LP入股了旭辉系基金,占股20%。

上图来源于天眼查

半年后,该基金投资了中骏的昆山世界城项目。这个项目开盘于2020年下半年,不出意外地最后成了烂尾工程。基金于2022年7月退出了该投资,前后10个月。

2021年8月,贝壳又作为LP加入了中城联盟系私募基金,持股52%。2022年11月,该基金投资了新城在深圳的燕澜和鸣项目。这个中型项目可谓一波三折,先是经历了开盘之初的佳兆业退出,后又面临去化难题,从2021年开盘至今还未售罄。基金投资期间不知经历了什么,进入三个月后便退了出来。

上图来源于天眼查

在上两个个案中,贝壳主要作为项目建设过程中的配资方出现,赚的是资金利息。在行业大转折下,投资方经常面临“你图人家利息,人家图你本金”的困境,贝壳最后是否全身而退应该是一个很大的悬念。其实,即便侥幸收回了本息,这个资金生意也越来越不好做了。

在这次顺义竞拍土地之前四个月,贝壳作为保利系私募基金的LP,直接参与到了拿地环节。这个名叫中铁逸宸首府的项目位于山西太原,案名虽然听着气派,但开发主体其实是当地一家名不见经传的小开发商。一个大央企牵头的私募基金选择这样的项目,反映了当下地产私募基金面临的尴尬局面——当一个个大型民营房企倒下后,基金只能寻找资质较低的本地民营小公司合作,这无疑放大了投资风险。

上图来源于天眼查

在此背景下,拥有巨大资金池的贝壳自己下场干开发是一个顺势而为的选择。从官方公开的信息看,贝壳这次选择的是一个叠加了互联网和房地产双基因的开发模式,其实九年前的世茂前高管蔡雪梅就已经在做这件事了,不过到目前为止依然停留在零星个案阶段。相比之下,贝壳的资源远不是前者所能企及的,同时占有前端数据和后端开发优势,贝壳可以在定制开发这条路上探索得更加深入。

实际上,当下房地产行业进入买方市场,各大房企都在用互联网和数据手段链接客户需求和产品,至今效果寥寥。国外市场除了别墅产品外,定制模式也从未被规模化而成为主流。

莎士比亚的《威尼斯商人》里说,胜利既已入你怀抱,你莫再往别处追寻。2017年,恒大在顶峰时选择了疯狂多元化,终究让公司走上了一条不归路。当下,物管行业的龙头碧桂园服务如日中天,流动性仅次于贝壳,却悄悄地修改了会计政策将一部分营收放在了表外(详情见《刚刚,碧桂园服务讲了一个新故事》)。对人而言,性格是命运;对企业而言,选择是命运,尤其在鼎盛时期的选择,更是关乎未来的业务生态、发展维度和生存质量。

贝壳在全胜时代开辟的这条开发路线,应该经过了管理层的反复推演,能正式走上前台说明已经做好了全面准备。成功是不容易的事情,而不去探索则永远不会成功。

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