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时隔三年，躺平的房企们终于有了动静，房地产行业的化债被正式提上了日程。
这一段时间频繁有暴雷房企的名字出现在新闻端，咱们所熟知的超级房企碧桂园和融创再次进入到了公众的视野。碧桂园这一段的债务重组工作推进的很猛烈。
1月9日，碧桂园披露了它的境外债重组的进展。
碧桂园公布了债务重组的关键条款，它也已经与七家知名的银行组成的协调委员会达成了共识。在这份债务重组的关键条款里，碧桂园给到了债权人们5个可选的方案。
选项一，是现金回购，但是现金回购需要债务的面值进行折价。选项二，是强制性的可转换债券，实现100%的股权化。选项三，强制性可转换债券+替换部分新债券，实现67%的股权化。选项四，替换成新债券，但本金要削减部分，还款的时间要往后延长。选项五，不减本金，全部替换成新的债券或者融资，还款的时间往后延长。
这5个方案对于债权人来说哪个都不算特别美妙，但总归算是有个多选项。
这事儿对于碧桂园来说，是个减负的利好。如果此次债务重组能够顺利通过，最多可以为碧桂园减少116亿美元的债务。
所以碧桂园在积极的促成此项债务重组的落实，通过梳理自己的资产，并且出售境外少数权益金融投资用作重组的资金。
碧桂园是继融创以外，在最近第二个提出债务重组的大型房企。
在此之前，2024年的11月底，融创针对10笔境内债券提出了重组方案。这10笔境内债规模总共154亿人民币，融创给出了折价现金回购、债转股、以资抵债和债务展期四个选项，到现在已经有8笔债券争取到持有人支持重组。剩余2支债券能否通过重组表决，到现在还是个未知数。但如果顺利解决，融创境内债的压力也会大大减小。
碧桂园是化解境外债。融创是化解境内债。这两个大型房企债务重组的方式，将会成为其他房企参考的样本。这也预示了经历了三年的躺平，出险的房企终于开始着手解决债务问题。
房地产行业的出清正式开始了。
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很多人没有明白房企化债的意义在哪里。
打一个不太恰当的比喻。把房地产行业看成一个有机的生命体，房企的暴雷和当年高周转下所欠下的行业债务就像是这个生命体身上的淤血和脓水。
要想让房地产行业重新焕发生机，必须解决行业的债务问题，也就是挤掉它的脓水。
过去三年，房企们的债务并没有得到解决。不少出险房企的债务随着时间持续累积，对于债务的解决也多是通过往后延期的方式。
而去年年底和今年年初，融创和碧桂园的化债方向转变了，并不只是单纯的把债务延期，而是往债务减轻的方向上发力。这就减轻了房企身上的债务负担。
债权人确实吃了大亏，但是站在整个行业角度来看，为后期的保交楼和行业的出清恢复又提供了前提条件。
而从这之后，其他出险的房企都会跟着这两家的步伐，在2025年相继推动自己债务的化解。
所以2025年是房企的化债大年。
就年后以来，龙光、融信等房企也都公布了债务重组的最新情况，金科也公布了它的重整投资协议的进展。出险躺平的房企们争先恐后的去通过债务重组的方式来修复自己的资产负债表。
2025年对于化债的房企们来说也并不是个能够顺利渡过的一年。
主要是两个原因。
一个原因是今年是偿债高峰年。
2025年房企们的债务到期规模超越了2024年，达到了5000亿元，仅2025年第三季度，房企们到期的债务规模达到了1574亿元。
这么庞大的到期债务，对于要偿债的房企来说，通过短时间的发债和融资，很难将到期债务全覆盖完。
另一个原因是房地产行情仍在低迷的泥潭。
房地产行情的好坏，决定了房企们在2025年的造血能力。因为所有的债务偿还，最终还是要靠房企们来卖出房子回笼资金来实现的。
而房地产行业从2021年以来已经连续3年低迷。看看2024年的房企业绩排行榜，百强房企的销售金额相较于2023年下滑了28.1%，相比于2021年的高峰期下降了将近65%。
如果2025年房价持续下降，房地产行业持续低迷，对于化债的房企是个非常严峻的考验。
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去年9月底村子里最高层面提出了房地产行业止跌回稳的口号。房地产行业出现了比较明显的反弹。
2024年的四季度百强房企的销售金额由负转正，轻微增长了0.2%。重点30城12月的整体成交1802万平方米，同比2023年的12月增长了17%。
所以强有力的救市政策和救市预期，对于托底市场，救起市场还是有非常明显的作用的。
谁说救市没有作用，谁说政策利好无效。第四季度的成交打破一切救市无用的谣言。
所以2025年的楼市必须继续上猛招。
到了当下的状态，救市不能救一阵停一阵，市场向上的态势也不能中断，即使救市的政策是脉冲式的，但市场的状态必须保持持续的向上。
止跌回稳的口号已经在多个重要的会议场合被提出来，如何实现止跌回稳是2025年经济的重要课题。
到现在能够出的行政性大招基本上放完了，剩余的大招主要在需要砸钱的去库存大招里。
截止到2025年的1月，还未祭出的楼市大招有——
北京、上海、深圳三大一线城市的限购限贷政策还有进一步放松的空间。房贷利率还有往下降的可能，房贷利率的下降能够减轻买房人的月供压力。收储存量商品房，收储存量土地储备的具体措施还待落地。货币化安置、城中村改造的规模和投入的资金量还需落地。
以上四个大招，前面两个不需要投入资金，后面两个都需要大量资金的投入。
救市已经进入到了花钱的进程里。不花钱不足以救楼市，花钱的速度和规模将会对2025年的房价稳定起到重要的影响。
而2025年房价的涨跌，房地产行业成交量价的稳定又对房企们的化债能不能顺利产生决定性的影响。
站在2025年的1月，我们去预测2025年的房价涨跌，房地产行业的态势都显得为之过早，因为决定房地产的态势的的政策的力度大小。
2025年的楼市和大A一样，也是完全遵循着政策的逻辑。而政策的力度、强弱，落地速度都存在不确定性。
