各位粉丝：
今年要说北京新房中最火的片区，朱辛庄无疑首当其冲，不仅土拍时开发商们就抢的“头破血流”，两个新盘在开盘当天也都是基本售罄。让人不得不感慨还是北部、尤其是海淀北的购买力太强。目前朱辛庄片区已经没有待售的新盘，0029地块也还没有入市。那么海淀往北，哪个片区会是下一个朱辛庄，延续北部片区的热点？或者说北部地区的购房者，除了朱辛庄，还会看重哪片区域？从近期土地市场看，沙河高教园的热度很高。今年7月，毗邻地铁沙河高教园站的一个地块土拍，延续了朱辛庄的火热，25家开发商争抢，达到地价和现房面积的双上限，最终摇号拿地。这个地块已经公布案名为“梧桐星宸”，预售指导价5.5万元/平米。前几天，沙河高教园的西侧的一个新地块入市，虽然距离地铁较远，但考虑到沙河高教园的热度，土拍条件中还是设置了地价上限和竞现房销售面积的“双限”。那么，沙河高教园是否能成为北部地区下一个热点，今天就来聊一聊。
1
从区位上看，海淀北、昌平南的楼市热点，近几年一直以来都是围绕着地铁昌平线这条轴线。海淀北从中关村到西二旗、再到永丰，昌平南从生命科学园到朱辛庄，沿着地铁向北依次分布。
究其原因，一方面是海淀需求的外溢，另一方面是昌平在西侧的产业布局也是围绕着昌平线，未来科学城的一谷和一园，以及朱辛庄的小米等产业布局。从海淀就业人群的置业需求来看，海淀北和昌平南的产业人群其实是重合的，主要就是互联网大厂等高端产业的员工。而如今海淀的新房越来越豪宅化，海淀北的新房又已经基本绝迹，沿着这条轴线向北外溢的需求，自然依次带火了沿线各个板块。这条轴线的房价也是按照由近及远的阶梯呈现，海淀北的永丰，新房价格已经接近9万，到了朱辛庄则是6.2万，再到沙河高教园则是5.5万。可以说，沿着昌平线，每往北坐一两站地铁，总房款就能省下几十万甚至上百万。之前够不上的刚需能上车，能上车的刚需还能稍改善一些，这对海淀这些购房人群来说，用多出来的这几分钟到十几分钟通勤时间，换来居住条件的改善，自然成为了他们的选择。从近期之前的朱辛庄入市两个项目看，一房难求，但朱辛庄目前已无新盘，而沙河高教园距离朱辛庄只差3站地铁，每平米便宜了近万元，100平米的房子就可以便宜大几十万，显然这对刚需和刚改家庭来说，很有吸引力。而且从梧桐星宸这个项目看，当时是25家开发商争抢，首开通过摇号幸运的拿到。但最终梧桐星宸是由首开、建工地产、越秀联合开发，之前在朱辛庄尝到甜头的越秀，显然是看好沙河高教园能成为下一个热点片区，虽然没拿地，但最终也找到首开和建工达成了合作。再从沙河高教园的二手房价看，新盘5.5万元/平米的指导价也是有支撑的。周边目前的普通二手房主要是15年的北街家园，目前的二手房价接近5万元/平米，而其距离地铁1.6公里，新房梧桐星宸则距离地铁600米，而且新房的品质更高，相比二手房性价比更高。
特别要说的一点，梧桐星宸虽然规证尚未获批，但从目前获知的消息看，户型为59平米到127平米的一居到四居。有北部刚需难得的小户型，总价最低3百多万，首付最低100万出头，这对刚需来说无疑是好消息。
2
如果仅仅靠海淀的外溢，那么昌平南很可能会像是燕郊之于北京。说白了，要想自主决定自身未来价值，还要“打铁自身硬”。从根本性而言，产业的发展是决定未来区域价值的基本因素，这从海淀这些年的发展就可以看出。从这方面看，沙河高教园是有成为下一个热点的潜质，甚至未来的发展前景不亚于朱辛庄。产业方面，沙河高教园是未来科学城的核心——“两谷一园”中的“一园”，是未来科学城将来产学研用一体化的支撑。
沙河高教园可以说是未来科学城里起步较早的，如今北航、北邮、北师大、中财等7所高校新校区已经全部入住开学，相比有些园区还在画蓝图的阶段，沙河高教园已经有了实打实的真东西。而且，作为北京市政府明确的两个大学园区之一的沙河高教园，规划对标的是美国硅谷、国内中关村等典型的科研产业区。熟悉海淀的发展应该知道，海淀这些年的发展依托的就是优质的高校资源，以及这些资源带来的创业、创新和科技成果转化。如今，沙河高教园也在走这样的道路。比如今年6月昌平区与清华大学签署战略合作协议，对三片废弃老厂房进行更新，建设国家重点实验室基地，走的就是创业的战略，人才的培养，产业的转化。也就是说，沙河高教园正在复刻海淀当年的发展之路。昌平区委书记也曾说过，沙河高教园有5万多顶尖高校的学生，这些学生不只是来读书的，昌平要在大学城边发展创新的空间，让这些大学生、老师，在搞教学学习的同时能搞创新，毕业了也可以在这儿工作，这样也会带动这片地区的创新和发展。
3
当然，无论是要吸引高校学生就近就业，还是吸引海淀外溢需求来居住，完善的配套不可或缺。从沙河本身看，昌平区也提出了从“园”到“城”的转变，沙河高教园要打造成为科教融合新城，交通、住房、医疗、教育的条件也都要进一步的完善。在沙河高教园控规中，8平方公里的沙河高教园分为园区东侧和南侧为高校片区，西侧为居住片区，中间部分为公共服务配套区。
这里特别要说的就是这个公共服务配套区，一方面是目前沙河高教园的东侧和西侧已经主要是建成区了，未来城市的发展主要会集中在中部这个区域。另外，中部也将是沙河高教园作为一个“城”的配套集中区域，就位于在公共服务配套区的中间位置，将设置一条非常现代化和美观的主要景观轴线，类似于大型中央公园。
未来沙河高教园的主要产业，以及各方面配套，如学校、体育中心、商业综合体等，都将主要围绕着前面说到的景观轴两侧布设，整体可以达到百万平米的的配套规模，这非常强悍了。因此无论是从产业发展、生态环境、到配套宜居，这片区域都将是未来沙河高教园的核心。
同时，这片区域中的新房项目，在规划中就非常注重配套，刚才说的新盘梧桐星宸虽然就位于景观轴旁，紧邻百万方的城市配套，但项目自身也配套了一个12班的幼儿园，2000平米的商业配套，7千多平米的社区服务配套。所以，沙河高教园版块是否能成为下一个热点片区，似乎已经有了答案。
