雷石普法|买的房产未过户中介人也算完成义务吗?

北京雷石律师事务所 2023-11-28 13:28:47
前言

中介合同是中介人为委托人服务,报告订立机会或提供订立媒介,委托人支付报酬的书面形式合同。中介人是提供有效信息、对信息进行整合匹配从而促成交易的实现,中介人应就合同中约定事项如实向委托人及时报告。中介人的服务活动实现合同目的时委托人才会履行支付报酬,因此委托人的给付义务的履行也具有不确定性。

案例简介

A某基于购买房产需要与腾冲中介公司签署房地产经纪服务合同并缴纳中介费用4000元, 2018年10月25日经中介公司居间介绍两人签订《房地产买卖合同》B某将位于腾冲县的房地产以365000元的转让价格转让给A某并对过户和双方责任等作出了详细的约定。

11月19日A某与B某签订《房地产交易的定金约定》,约定A某先支付定金10000元,买方支付定金之后,购房款定金支付完成后B某向A某交付了房产并将收据同时开具给A,但此时不动产的产权证还未发放给B某。

2022年11月B某取得房产产权证告知A某后却迟迟不配合办理过户变更手续,后A某向法院起诉要求B某配合办理过户变更手续,继续履行合同并按合同约定赔偿违约金外,还要求腾冲中介公司对上述付款请求承担连带赔偿责任,并退还原告中介费。同时B也向法院提出反诉,要求A某支付购房尾款及违约金。

法院判决

法院经审理认为,双方签订的合同系双方真实意思表示因此为有效的合同。在合同中约定的违约责任,产生于合同中的一方对所转让的房产作出根本违约的行为,为了防止合同订立的根本目的不能实现而设定。

本案签订的买卖合同签订时未明确约定办理过户手续的时间,双方也明知买卖的房产尚未取得产权证,因此尾款在双方办理完毕房产买卖登记手续后支付,符合房产买卖的一般规则及惯例。

B某也已经及时将房产交付于A,属于合同中的标的已现实交付,因此本案中腾冲中介公司已经完成中介合同义务。法院最后判决B某协助将不动产权证过户变更至A某名下,判决A某支付剩余的尾款,驳回了A某要求腾冲中介返还中介费用的请求。

律师观点

在房屋信息量逐渐增多的现状下,中介服务能根据客户所需的交易信息提供专业的服务,并节约双方时间成本提高交易效率。在本案中,腾冲中介公司作为中介人的义务是在保证其向买卖双方提供信息真实情况下,提供不动产信息并促成双方进行交易。

根据服务合同的约定支付报酬的条件为A某和B某达成房屋买卖合同,所以当双方签订房屋买卖合同并支付部分购房款时中介义务已经完成,之后的如何履行买卖合同则属于双方当事人义务范畴。

相关法条

《民法典》第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

《民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

《民法典》第九百六十四条中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

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