酝酿半月有余的政策就这么和我们见面了
见面之前还提前预热了下，政策前夜地产人朋友圈就开始刷一张图
一份会议通知，大概内容是第二天上午十点开会、我们下午四点见
无论是规格还是形式都隐隐感觉这次可能不同
结果昨天下午各位都一起见证了朋友圈各种刷屏
不管还在不在地产行业的都要过来感叹下这次真的是大动作了
很快信心传导到股市，大半天的地产股飘红的好消息
万科等多家地产公司的股票直接涨停
太久太久地产圈都没这么振奋过，昨天可能也是地产人过去两年睡得最香的一晚
所以政策到底是怎样，今天我们就试着说说其中的劲道
01
昨天的政策大餐里首先和我们见面的是
降首付、降利率
掏心掏肺问一句各位觉得这两点作用如何
其实从政策前夜开会邀请的部门也能大致猜到政策可能跟金融有关
邀请的部门不是从人行到大型金融机构、就是各国有商业银行和股份制银行
果不其然5月17日首先和我们见面的是三份通知
首套二套的首付比例降到15%-25%
降低了公积金利率、取消了商贷利率下限
有点超乎意外的有两点
首先是首付比例，首套从20%降到15%、二套从30%降到25%
很多三四线小伙伴可能已经不敏感了，像云南昆明前年的最低首付就是20%
但15%这个数字放在历史数据里面还是第一次出现
这是自1998年房改开始有商品房这个概念以来出现的最低首付
房贷利率也来到历史之最
倒不是什么房贷利率的历史新低，而是直接取消房贷利率最低下限
一直都跟着LPR下限不断加减点数的房贷利率现在干脆取消下限
各个城市、各家银行根据市场、你的客户资质自行决定
其实这两年我们看到房贷利率跟存款利率一样，几乎来到历史新低
而未来房贷利率更像是个商品
把利率交还给银行、把利率定价交还市场
这点其实去年就在全国多个城市有试点，只不过这次来到全国层面的普推
未来各城市的房贷利率会变怎样我们不得而知
但可以期待的是根据市场我们很有可能看到原本位于历史新低的房贷利率又将来到历史新低
这两点确实是金融方面的一点突破，所以如果你问我这两方面政策有用么
当然有用，分量和诚意都在这
但如果昨天仅仅是这两份政策，地产股说实话不可能涨成那样
降首付降利率当然重要，但更为重要的是接下来的视频会议内容
02
这里的内容才是点燃所有地产人的那把火
一句话总结这是史无前例的国资兜底
政策内容和开会内容非常多，哪怕提纲挈领也有四大类
但各位可以单刀直入的重点是回购两个字
第一是回购的商品住宅
有点眼熟，过去大半年里我们时不时会翻到的房地产以旧换新这里面
其中有一种以旧换新就是国资下场收购我们手里的二手房让我们买新房
郑州就是这类代表，10000套以旧换新名额里，5000套郑州国资下场收购的
但昨天政策里主要的还不是二手，而是已建成未出售的新房
一手房库存就这么首先被瞄准了，瞄准一手库存后需要解决两个问题
首先钱从哪来，收购了之后用来干嘛
接下来操作就比较少见了，首先这次专门创立了一个金融工具
——“3000亿元的保障性住房再贷款”
这是银行向城市政府选定的地方国企发放的贷款，就是用来收购这类商品房
之前我们在统计保租房建设资金来源的时候就有提到过一个
1000亿元的租赁住房贷款支持计划，不同的是从目前落地来看更多是针对二手
现在这个计划就并入了眼前的3000亿保障性住房再贷款
大致意思就是银行给到这个贷款额度给到各个城市国资
让他们有资金实力去做回购商品房这件事
这件事靠谱的地方在于已经有城市落地了，1000亿的租赁住房贷款支持计划当时就选定了重庆、济南、郑州、成都、福州、天津、长春等8个城市作为试点
然后回购回来也不是搁置，而是跟以旧换新国资处理有类似
——“用作保障性住房”
于是这一圈跑下来我们至少可以确定两件事，房企有钱了、保障房有了
同时房企也因为有了这笔钱可以帮助他自己盘活自己的项目完成保交楼
一箭三雕
03
更让人没想到的回购是回购土地
过去几年我也听说过对闲置土地的处理，但回购土地的还是头回见
他的操作也非常明确就是针对房企
“尚未开发或已开工未竣工的存量土地”
然后通过收回收购、市场流通转让、企业继续开发这些方式去盘活
过去房企疯狂拿地、后续因为资金不到位又无法开发的土地，这次都有了解决方案
对城市而言提高了土地的利用效率、对房企而言无疑缓解了眼前的资金困难
但也同样遇到那两个问题
钱哪来、收回来又拿去做什么
首先收回土地就不像收回房子那种资金规模了，需要大笔资金，那钱从哪来呢
各位如果还有印象的话会发现最近开始发行超长期国债了
而这次政策的记者发布会上当有记者问到这题的时候
发布会给出的回复也是地方政府专项债券，这大概是什么呢
我去到全国的债券信息公开平台，我打开一份20年的超长期专项债券
可以看到这里的资金未来会投向城市发展、基建建设
这是国资托底去尝试解决企业拿地又不能开发的问题
同时拿回来的地也不会闲置，首先还是做保障性住宅的开发，充分满足城市的刚性居住需求，二是用作城市公共设施建设
如此一来闲置土地-合理回购-保障性住房建设又形成了闭环
从一手到二手，从购房者到房企，从国资下场到国债发行
你会发现这次政策的最大特点是
跑通了
一手库存、二手去化、土地回购，分别从购房者、房企两端回购，然后统一投入保障性住房市场
而对于房企而言，他的库存商品房、库存土地都得到有效化解
接下来他就可以抽身做两件事，保交房、平稳发展
04
就这,调控还在继续保驾护航
政策里可以看到顶层架构里正在做这几件事
首先建立白名单
让房企进入融资，对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁
这份“白名单”由房地产项目公司自愿申报，所在城市的区县预审并提出名单
城市协调机制组织甄别审查，符合条件与标准的纳入“白名单”
不符合条件与标准的要实施整改，推动问题解决，形成闭环管理机制
看到没，具体到可落地
其次真的可以融资
进入白名单的企业可以拿到贷款融资，这也是这次开会最大的金融属性之一
过去两年我们也都有听说过政策会有针对房企的贷款
也一直会发出疑问说这些贷款到底有没有到房企那里，那现在答案有了
截至5月16日，不到4个月的时间，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元
不光房地产，房地产上下游企业，银行也提供供应链融资
比如对材料供应商、施工建筑企业，一季度末建筑业贷款余额同比增长10%
可以看到其他融资渠道在减少的同时，这些融资在确实增长
此外还专门建立一个保交房项目信息系统
从各级政府抽调精干力量，组建工作专班，实行集中办公，统筹推进工作
而且从两个细节看出这次的国债发行其实很节制
也有细节，比如收购一手房的国资是谁
必须是城市政府选定地方国有企业作为收购主体
同时对商品房的面积段是有要求的，以郑州国资收购二手为例
他的筛选标准里就有房龄和面积段的限制，细节意味着可落地
最后很重要一点也很有节制
在政府选择国资的时候就需要背调两件事
不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台
同时要求收购后迅速配售或租赁
二来强调自主
各城市根据自己的保障房任务自行决定要不要参与
同时房企按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款
你会发现这样的国债投入会最大限度规避风险
同时也最大限度去兑现可持续
你会发现这是一次史无前例且事无巨细的国资兜底
有兜底就意味着敢预期，这是所有放松都不能达到的
如果说回购个人住房是兜底的话，那回购开发商的房子和土地算是根本性托底了
不是一直好奇市场什么时候触底么
这回终于有答案了
05
今天的全国调控来到新阶段
今年以来我们真的见证了太多城市的“第一次”
作为新一线城市的全面放开，杭州和成都的全面放开是极为少见的
尤其是二手成交量领跑全国的成都市场，更不用说二线省会级城市的全面放开
与此同时我们也见证了全新的政策创新
以旧换新从去年的噱头式存在变成现在覆盖全国60+城市的规模性政策
其中郑州、太仓的以旧换新里更为彻底，包括了国资回购商品房、二手房这些方面
与此同时我们也看到了来自土地市场的釜底抽薪，减少土地供应
这大概是楼市调控最为根本和最下决心的地方
©丁祖昱评楼市，数据来源：CRIC
如果说以往的楼市调控里我们看到的更多是点状调控
那么这半年来我们看到的楼市调控的布局意识极为强烈
你会看到一场持续近半年的全国范围内的楼市调控正在编制一张网
我们不再满足于点状或者一次性，或者说点状和一次性已经被楼市调控抛弃
取而代之的是按需定产、自主决策、量入为出、平衡收支这类可持续政策
而且痛下决心，比如降低土地供应
不是一点点降低，而是全国范围内的大范围降低
要知道土地出让金和城市的关系非常重大
但即便如此在整个楼市调整面前还是义无反顾的服从楼市调控
本质上我们已经意识到房地产发展的新阶段已经到来
这也意味着我们得找到房地产发展的新模式
而这次的房产调控指明了一个清晰的方向
这可能才是地产股涨停的根本原因
相比放松，这次政策更让人期待的地方是我们敢有预期了
06
很意外也很庆幸又跟大家一起见证了一次大的楼市节点
这次的节点意义可能并不在于降首付或者降利率
而是极为少见的看到了来自土地端、新房端的回购
相比于首付或者利率这种需求侧调控
更前端的土地和商品房回购更加具备系统性
这才是我们说史无前例的原因
