就像家家有本难念的经一样，每个小区都有自己问题和痛点，特别是一些陷入服务不佳、矛盾重重的小区，如何才能实现从乱到治的转变，让居民过上舒心和美的日子，是很多小区和业主都很关心和期待的事情。

图片源自傅凌艳同学12月10日下午参观该社区现场拍摄。

江夏三和光谷道小区共有居民904户、2200余人。2014年交付使用后，由于物业管理不善，小区房屋渗水、消防瘫痪、停车难等问题逐渐暴露，导致多数业主拒缴物业费并与物业公司员工发生争执甚至肢体冲突。在物业费收缴率只有30%的情况下，小区治理一度陷入困境。

就是这样一个业主烦心、街道头痛、物业渣心的小区，今天已经变成远近闻名的和美小区，成为全市专题培训的现场教学示范点。

小区是如何大变样的？今天就分享这个小区从“乱得不行了”到人人羡慕的美好家园的案例。

推荐理由有主要两个：

一是实实在在大变样。象很多一时还陷入困境的小区一样，三和光谷道小区也曾经是一个典型的乱小区，也是业主不团结，物业不作为，环境乱秩序乱，现在小区确实有了大变化，变成远近闻名的好小区，这里面的操作和秘诀值得探究。

二是采取的措施可借鉴、值得借鉴。一个小区的变化，肯定有其成功之处。这个小区的转变，措施并不是天外飞仙，都是通过学习先进经验、扎扎实实同心协力，简而言之，就是换人换思路换模式，招数确实管用。

招数一：换思路！痛定思痛以换促变

俗话说，喇叭不响掉头吹。小区陷入物业烂的困境，业主生活不便，长此以往矛盾越积越多、越积越大，也是基层社会的不稳定因素，放任不管肯定是不行的，原来的一些老办法也行不通，怎么办？当地党委政府借加强基层社会治理的东风，果断换思路。

一是基层政府和社区不能当看客，也不能只当出了问题才行动的“消防队”，而是要更加主动作为，不怕麻烦、不怕管闲事，将小区治理作为基层社会治理的重头戏，积极引导、组织居民自治。

二是注重理念更新，积极寻求新办法。通过以案说法、示范引导等，让广大业主居民深刻认识到，小区的改变，离不开大家的共同努力，更要学习先进经验和做法。想要彻底改变小区乱的面貌过上好的生活，就不能事不关己、高高挂起。

三是增强生活共同体意识。引导居民认识到，小区是大家共同的生活家园，业主之间需要互相谦让、业主与物业之间要讲求契约，小区、社区、物业要学会合作共赢。那种老子天下第一、不管不顾的思想，在小区集体生活中是非常要不得的，强烈的个人主义只会增添更多的矛盾和麻烦。

当然，这个转变思路的过程，是在一件件具体的实事中产生的，与后面的“两换”是分不开的。

招数二：换人！建立担当作为的业委会

社区主动下场指导，多次组织召开小区议事会和业主代表大会，通过居民自荐和群众推荐的方式，推选有公心、有能力、有群众基础的业主成为业委会成员和小区治理骨干，其中党员占比60%。

召开业主大会共谋小区物业模式 图片源自武汉组工

业委会成立后，在社区指导下，制定了《业主大会议事规则》《业委会工作规则》等办法措施，明确了业委会职责清单、议事清单和小区问题清单。通过建强业委会，为解决小区治理问题，引导居民自主选择物业服务模式打下坚实基础。

招数三：换模式！多措并举迎来小区大变样

针对物业服务难题，社区组织召开十多次业委会讨论“包干制”和“酬金制”物业服务模式的利弊，通过充分讨论和外出学习先进经验，业委会统一思想，坚定地选择“酬金制”物业。

为了让小区居民充分了解“酬金制”物业服务模式，业委会带领小区志愿者通过印发传单、上门宣传、微信群讲解等方式做好居民思想工作。

一是确立新的物业缴费模式。在多轮协商基础上，经全体业主投票表决，决定采取“酬金制”物业服务模式，即由业委会收缴和管理物业费，在业主共同监督下，根据物业服务质量，支付物业公司相应开支。

二是起用执行秘书。为推动“酬金制”物业服务模式有效运行，社区指导业委会引入1名具有财务管理经验的业主成为业委会执行秘书，让专业人做专业事。

三是建立监督机制。由居民选举代表成立物业服务品质监督小组，对物业服务进行打分考核，打分直接决定物业的年度奖金收益，形成“居民是股东，业委会是董事会，物业公司是管家”的专业管理模式。“酬金制”物业服务模式实行后，物业费、停车费以及公共收益部分，全部归入业主委员会统一账户中，并每月公开小区的收支明细，做到公开透明。

图片源自王云同学12月10日下午参观该小区现场拍摄。

四是建立常态化议事机制。在确保“酬金制”服务模式有效运行的同时，由社区党委牵头，线上建立微信群，线下组织居委会、业委会、物业公司召开“三方联动”会议，聚焦小区业主急难愁盼，积极说事议事决事，形成“三方联动”议事机制。强化制度保障，制定《小区党支部职责清单》《物业小区管理规约》等办法，规范业主、物业权利和义务，界定三方职能职责，建立起常态化沟通联系、对话恳谈、监督落实机制。

“三换”带来的大变化

在社区党委的引导下，小区建强了小区业委会，引导小区业主选择“酬金制”物业模式，先后完成了监控、门禁、儿童游乐场、休闲桌椅等大大小小几十项小区改造，小区面貌焕然一新，物业费收缴率达100%，居民关系日益紧密，小区凝聚力不断增强，“家庭和美、邻里和睦、人际和谐”的三和精神逐步塑造成形。

特别启示：解决小区物业问题，社区应该也能够有作为

小区物业问题的解决，一定要有基层治理的大环境。我不止一次分享了江夏区的案例，而且平时了解的正反面的小区情况不少，这几年该区物业管理能有一个好的趋势，一个重要的原因，是当地党委政府将小区治理当作了一件大事在抓，持续整治。这个大背景下，各街道乡镇、社区村也都比较积极主动，形成了良好的解决物业问题的氛围。

而且，只有社区本身工作比较有声有色，有活力，解决小区物业问题才能有意识基础、干劲基础、能力基础。社区本身就不咋地，死气沉沉，人也没劲，也别指望这样的社区能有多大劲头去解决小区问题了。

从这个小区的大变样，同样可以感受到这种环境带来的好处，社区在业委会换届、业主自治意识激发、物业费管理模式选择、物业企业的重新选聘、日常监督管理的运行等等，在其中起到的作用很重要。

有的小区问题不小，业主很苦恼，但有些人又怀疑社区与物业不清不楚地混在一起，甚至反感社区的介入。其实这是一个很大的误区，社区一定程度上毕竟代表基层政府，物业又是一个需要多方协作配合的事，完全抛开社区自搞一套，是很难推进和取得效果的。另一方面，有的社区觉得小区物业是业主们自己的事，担心自己介入会吃力不计好，所以也是观望乃至退缩，这也不利于小区服务环境的改善，

正是因为这两个原因，我才分享这个案例，再次实践证明，小区物业问题的解决，社区大有可为，应该大有作为，社区和广大居民朋友都要早点认识到这一点才好。

（信息来源：武汉组工2024年12月5日《探索酬金制物业模式 破解小区治理难题》；感谢市第10期专题培训班学员王云、傅凌艳提供的相关资料）