今天聊三盘：

诚园为什么这么狂？

诚园业主李敏（化名）说，北龙湖之外，东区三环以内的“高层产品”，除了建业天筑，华润幸福里，其他他都看不上，太垃圾。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。

我问：为啥如此高调？

她说：基于事实啊。

我说：海马公园不好吗，位置相当不错，还有地铁，也有海邻茂。

她说：位置是很好，但地块基因有硬伤，属于产业配套住宅，所以项目整体面积段很小，90㎡以下户型占多数，外立面真石漆，难称优秀。

我说：阿卡迪亚不中？

她说：位置和禀赋的确不错，但年久失修，难称优秀。

我说：东棠呢？

她说：老小区，面积小，容积率高，真石漆立面，难称优秀。

说完这几个，我就不再多问了，至于奥兰花园，汇景湾，卢浮公馆，估计更难入他“法眼”了。

我说：2.4万/㎡的海马不行，2.8万/㎡的阿卡迪亚不行，3.2万/㎡的东棠还不行，难道就你的1.9万/㎡诚园行？你一1.8万的，看不起人家3.2万的？

她说：诚园虽然价格不行，但品质行。

我说：咋行？

她说：有没有发现，你说的小区普遍存在三个硬伤：“旧、立面材料差、面积段小”，这三个点决定了，他们现在的价格处于巅峰期，未来有可能就走下坡路了。

她接着说：但诚园在这三个点上起点很高，第一、新房，刚刚交房；第二、铝板立面，东区应该只有天筑、幸福里；第三、119㎡起步的面积段，东区应该只有幸福里。

她最后的结论是，诚园价值未来大概率走上坡路，其他大概率是下坡路。

她继续补充：新房其实代表了时代，晚十年，可能就是一二代产品的差距，面积段决定客户纯粹，邻里关系好处，外立面确保项目高颜值，保值增值。

我说：关键你不属于东区啊？

她说：和卢浮公馆、鑫苑鑫城一路之隔，距离陇海路166米。

我说：算临近东区。

绿城诚园位于经开区最接近东区的地方，业主的自信主要来自于纯改善的产品品质。

这个业主虽然“狂妄”，但也并非没有道理。

位置和产品，到底谁在未来的保值升值中更有潜力？这是一个值得思考的话题。

如果把这个问题极端化：就是四环边的豪宅和紫荆山的老破小，10年后，或者20年后，谁更有价值？

这个问题谁能说得清？现在看，似乎只要不出四环，产品力应该比地段力更强一些。但也可以说，只要不是特别老破小，地段力也可以。

这个真不好说，《楼八》不下定义，大家可探讨。

上图：诚园位置图

支撑3.2万东棠的是位置和物业，支撑1.9万诚园是产品，这是二个中性的例子。如果都涨1万，东棠4万，诚园3万，二者的实际距离拉近了，加上诚园本身投入低，就显得性价比更高了，如果诚园涨得多，那更好了。

东棠比诚园涨得多的可能性有多大呢？

《楼八》觉得，其实诚园的位置长期来看，真不一定比东棠差，所以，未来二者的价格差拉近的可能性比较大。

兰溪府金水印，向左向右？前几天，我写了一篇文章《北龙湖叫一杯奶茶要多长时间？》，很多说我是在大吹特吹金水印。花了几十块大洋人民币亲自测试的，全文都是摆事实，列证据，用事实说话，怎么成了吹牛逼……着实冤枉。兰溪府和金水印位于同一个北纬34度，但因为相同的总价段，明争暗斗是避免不了的了。但是，只要不造谣、不恶意中枪，正当的竞争对客户、对市场、对行业是有好处的，我到希望兰溪府和金水印组织一场“现场辩论赛”，客户们坐台下听，应该很刺激……我在《北龙湖叫一杯奶茶要多长时间？》文章说了，二个楼盘是二种生活，如果客户在二者中产生纠结，一定是脑子不清醒，如果想明白了，根本不会纠结。选金水印就是选老城区的生活配套，选的是老城情怀，这里生活配套不要太方便。选兰溪府就是选新城区的规划配套，兰溪府所在的北龙湖，片区的整体低密，区域规划起点高，配套高端，什么四梁八柱、富士康总部、国际会议中心、各种研究院，到处都是高大上。选兰溪府还是金水印？这是一个单选题，如果你纠结，不是你“不会选择”，而是你“太贪”，什么都想要。什么都想要的人，往往最后什么都得不到。王思聪：我咋看着像多选题呢……郑轨云麓，时代的馈赠《楼八》这么定义这个项目：2023，郑州主城区留给中产最好的机会，2024，楼八最问心无愧想推荐的楼盘！现在的中产刚需或者刚改，想“低成本，高品质”留在三环内，基本已经不太可能，要么买破房子，要么买高密度城改。想在三环内买地铁口旁，低容积率，高品质的房子，几乎不太可能了。郑轨云麓给了这个机会，它可以用最小的成本，实现北部主城区地铁品质低密的三合一。很多人不认可五龙口这个区域，我却恰恰相反，这里有华强大商业，有8号线，区域密度不高，高新中原惠济金水之中心，怎么看都是超级价值洼地。特别说明：8号线地铁直达小区地下室，整条线贯穿高新区核心，金水区核心，东区核心，是一条“就业机会”最牛逼的地铁，太适合奋斗中的年轻人了。所以，郑轨云麓，算是“时代先锋”的典型作品了。结语楼八的话今天聊了三个盘：绿城诚园，兰溪府，郑轨云麓。在郑州地产自媒体矩阵月度联合榜单（2024年02月）里，绿城诚园获得主城品质现房，我们上面讲了，诚园主打的就是品质，论品质，其的确有资格和东区诸盘煮个酒，论个江湖；兰溪府获得全城瞩目红盘，的确，人红是非多，楼盘红了，竞品就多了，各有优势；郑轨云麓获得年度郑州先锋项目，先锋项目，实至名归。另外，有三个事件获得阅读行业热点事件，分别是：①2月8日，郑州市政府发布通知，建立郑州市房地产融资协调机制，首批299个房地产项目“白名单”出炉；②2月20日，5年期以上LPR下调25个基点，郑州首套房贷款利率开始执行3.45%；③2月21日，郑州公布人才首次购房补贴发放实施细则。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构，篇头图是小孩的扛腿游戏，不是校园霸凌，重典严惩校园霸凌，刻不容缓。