曹杨新村始建于1951年，是新中国成立后建设的第一个工人新村，全国样板。那时只有通过严格政审的劳动模范和先进工作者才有资格参与分配。红瓦白墙的苏联农庄小洋楼，先进的厨卫设施，让大量居住在棚户区使用痰盂罐和煤饼炉子的老百姓艳羡不已。之后更作为全国首批外事接待单位，先后接待了来自世界各地150多个国家，共计10万余人次的外宾参观。

几十年间，曹杨新村蓬勃发展，逐步成长为一个拥有10万余居民的大型社区，民生配套齐全，烟火气十足。城市街道比上海其余工人新村，要更为整洁和漂亮，绿化率也更高。纺织厂、造币厂、五金厂、手表厂、颜料厂等等的老工人们，经常聚在环浜的街心公园、社区中心里下棋打牌、吹拉弹唱，养老生活丰富多彩。

远朓曹杨新村

这样的一个“老工人天堂”，毕竟存在着时代的局限性。当年洋气的小楼，以现在的眼光就是老破小；当年新潮的公用厨卫设施，现在多不合时宜；当年接待的各国外宾，现在都去了更漂亮的国际社区；而当年身为城市中流砥柱的老工人，也时过境迁，昔日的辉煌不再。历史风貌区和历史保护建筑的荣耀，同时也在桎梏曹杨新村的发展。

随着周边新兴地段和商品住宅的崛起，又不巧搭上普陀这位老大哥，缺少开发空间和旧改动力的曹杨新村，注定要被时代的进步所淹没。400万以内预算，你愿意买近郊的远大新，还是近市中心的老破小？欢迎参与投票，留言讨论。

01 概述

曹杨新村位于普陀区南部中环，紧贴内环线，作为传统市中心与真如副中心之间的过渡地区，同时是上海西北大型居住区的一部分。板块靠近京沪高速入口，曹杨也是市区对接西北市郊和长三角的起始平台。

区域示意图

板块片区示意图

曹杨一村始建于1951年，1952-1958年，后陆续建设了曹杨二至七村；并于1963年将真如一村、二村更名为曹杨八村；1977年继续征地建设曹杨九村。

板块定位纯居住区，城市界面整洁有序，远胜过上海其他的工人新村，基础民生配套和社区邻里文化相当成熟。不过社区的老龄化很严重，缺乏年轻活力，也不存在夜生活。

东：武宁长寿地区、传统市中心

南：长风生态社区、长宁区

​西：长征真北中环区域商圈

​北：真如城市副中心、石泉光新地区

02 交通

​地铁：

3号线：曹杨路、金沙江路

​4号线：曹杨路、金沙江路

​11号线：枫桥路、曹杨路

​13号线：金沙江路

​14号线：曹杨路

​15号线：梅岭北路

​三站内换乘：1号线、2号线、7号线、10号线

板块地铁站

板块步行范围有6条地铁环伺，北到宝钢，南到紫竹高新、西起嘉定，东至迪斯尼，上班通勤和日常外出没有死角。再加上三站内可换乘的4条地铁，覆盖了上海市区和西北郊区的绝大部分地段。不过这6条线路的站头，居然全都设置于板块边角，导致中心区域的居民，要走很长的距离才能利用。

驾车：

​东西向：武宁路-京沪高速、金沙江路、梅岭北路

南北向：大渡河路、内环高架、中环高架、曹杨路、杨柳青路、兰溪路、梅岭南路

内环、真北立交桥、武宁路地道

整个板块紧贴内环线，再加上武宁路地道直通京沪高速和静安寺，进出城都很快速。板块内的小马路多，都弯弯绕绕，好在老新村的机动车保有量有限，内部的通行倒也顺畅。只是东西向的跨境道路就只有两条，选择太少，高峰期武宁路地道的下匝道，及金沙江路过内环的路口，免不了拥堵。

03商业

步行商业：曹杨商城、桂巷坊步行街

​3公里商业：环球港、真北中环商圈、真如商圈、大华虎城、长寿路商圈、曹家渡商圈、我格广场、中山公园商圈、长风大悦城

曹杨商城、桂巷坊、环球港

板块内的商业业态以大众消费为主，曹杨综合商店1985年扩建为曹杨商场，旁边的电影院充满“老底子”的回忆。沿街底商众多，生活配套算得上丰富，中老年是消费主力军。

年轻人则更愿意去周边的区级或市级商圈，四面八方都有选择。只是这些商场大同小异，一个环球港基本就可以覆盖其他的“虾兵蟹将”。缺乏个性化的网红店和中高端业态。

04就业

步行商务区：长风生态商务区、真如副中心

30分钟通勤圈：传统市中心商务区、虹桥开发区、临空商务区、市北高新、江湾五角场商务区、漕河泾开发区、西岸商务区、大连路总部商务区

上电科、地震局、环球港双子塔

板块定位居民区，能步行的真如和长风两个商务区都缺少大型企业，得益于便利的高架和轨交，30分钟通勤圈几乎覆盖整个浦西市区，扩大了就业范围。但是浦东的重要就业区比如陆家嘴和张江，都难以快速通达。

05医疗

区域内医院：普陀区中心医院（三乙综合）

​3公里内医院：同济医院（三甲综合）、儿童医院泸定路院区（三甲专科）、普陀区人民医院（二甲综合）、普陀区利群医院（二甲综合）、普陀区中医医院(二甲综合)

普陀中心医院、普陀人民医院、同济医院

板块医疗资源在普陀区内堪称顶配，中心医院天天人满为患，3公里内也有三甲综合和专科分布，都是新村老年居民就医的福利。养老资源算是曹杨地区的一大特色。

06学校

公办小学：曹杨第二中学附属学校（九年制）、朝春中心小学（二梯队）

​公办中学：曹杨第二中学附属学校（九年制）、曹杨第二中学附属实验中学

板块内学校

板块内的教育资源依托曹杨二中集团，九年制的曹二附校稳占普陀二梯队的前列，只是范围很小，仅对口曹杨三村和四村的部分小区。不过也有老牌名校朝春中心小学的补强，其对口的兴陇中学也于2023年更名为曹二实验中学，跟了好爸爸，未来的成绩可以期待。

07环境

曹杨路

金沙江路

兰溪路

梅川路

梅岭北路、梅岭南路

杏山路

杨柳青路

枣阳路

真华南路

中山北路

曹杨公园

枣阳公园

百禧公园

08规划

​普陀区十四五规划：真如城市副中心

普陀区总体发展空间结构规划分为“一心三带”。

“一心”：指真如城市副中心，强化长三角一体化重要承载区、城市副中心的职能，加快推进功能再造、产业升级、形象提升、环境优化，实现“西大堂”向“会客厅”的蝶变。

“十四五”期间真如副中心建设 “一核四门户”，形成“纵横双轴”、“一廊一环”的空间结构。

一核：曹杨路与铜川路交汇点的综合功能主核心，主要包括高·尚领域、真如境、铜川板块、星光耀广场、天汇广场、中骏天悦项目。

四门户：东门户品尊国际、金盛板块、岚皋粮库板块，南门户为第一酒市、蔬菜集团周边，西门户体育宫，体育公园周边，北门户西站枢纽、X1、G1地块。

纵横双轴：纵轴即南北向的曹杨路商业商务功能轴，横轴即东西向的铜川路文化生活休闲轴，共同构成真如副中心活力多元的空间结构。

一廊一环：一廊，利用地区丰富的自然水系蓝网和高压走廊内的绿脉空间构筑连接内外环的生态纽带；一环，真如活力环串连真如古寺、中海剧院、中福会少年宫、暨南大学旧址、体育公园等板块，营造多元包容的城市氛围。

曹杨新村本身不具备重点规划，但毗邻真如副中心，也紧靠中环线商贸综合服务带和科技创新发展带的交叉位置，坐享辐射红利。

普陀空间结构规划示意图

普陀风貌片区规划：普陀区共形成真如、桃浦、真北、环苏州河、曹杨五大风貌片区。

历史风貌区：整合真如古镇、真如寺、曹杨工人新村风貌，形成工人新村、传统古镇、现代居住文化古今交融的历史风貌片区。

普陀区景观风貌结构示意图

09 人口构成

曹杨新村板块主要有三类人群组成：

1、上海本地土著，中老年家庭为主，多为退休工人和附近学校职工。

​2、市区打工人，看中较低的租金和方便的交通，租住在曹杨，多从事服务业，流动性大。

​3、新上海的陪读家庭，购买学区房置业。

10 总结

优势：

1、历史风貌保护区，城市界面干净整洁。

2、交通便利，路网通畅，进城出城的效率都很高。

3、学区板块，九年制学校与二梯队小学覆盖大部分居住小区，重点高中近在咫尺。

4、医疗资源丰富，全区最好的医院都围绕在板块一圈。

5、房价低租金低，能用很少的成本享受一线的城市资源。

曹杨环浜

劣势：

1、板块早已开发完全，区域内无空地，城市界面难以再提升。

2、板块多为老破小，小区弊端明显，历史保护的包袱也使旧改阻力重重。

3、居民多为本地中老年土著，老龄化严重，缺乏年轻朝气。

购买建议

曹杨新村住宅产品的主要构成为工人新村，混和零星的商品小区。

板块的老公房共有九个新村，多建于50年代，是上海第一个房龄超过70年的工人新村，产品很老，缺陷显著，很多厨卫不成套。虽然当时作为先进工人的模范住宅，现在已经远落后于全市的居住水平。个别有进行美丽家园改造，基本上也就停留在表面功夫。其中曹杨三村和四村部分小区对口九年制曹二附属学校，几乎是全市同类学区房的最低门槛，挂户口的性价比很高。

曹杨一村、二村、三村

商品房基本都被四周的老公房淹没，即便价格与工人新村差距甚远，却无法脱离老龄社区的大环境，使得市场竞争力较弱。甚至于热度仅限于周边居民，在全市范围很难流通。老公房还能踩个学区房的门槛，而曹杨的商品房无论单价还是总价，在同类产品中也并不便宜。因此作为真如新小区的下位替代，更适合有地段需求的本地土著自住。

安居兰庭、西部秀苑、曹杨华庭