文/谢逸枫
房地产减税收救市大招落地了，全国市场正式进入低首付、低税费、低利率、低房价的四低政策，迎来史上房地产政策最宽松的局面。
2024年11月13日，财政、税务、住建等三部部文件显示，相关税收政策包括加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限。
以及明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。公告自2024年12月1日起执行。
2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按公告执行。
契税、增值税、土地增值税的新政变化
个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
政策变化之一，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90平方米-140平方米的房子，只要是首套房，二套房，都可以按1%征收。
调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
说明1%契税税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北上广深4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
受益最大的城市为一二线城市，90平方米提高到140平方米的契税税率从3%下调到1%，全国其他城市税率从1.5%下调到1%，下降的幅度分别为2%-0.5%。
假如首套房、二套房的房子总价500万元，一线城市购房契税从15万元减少到5万元，减少2/3，省10万元。全国其他城市购房契税从7.5万下调到5万，减少1/3。
新政前，首套普通住宅契税税率1%-1.5%，非普通住宅契税税率3%，目前统一为140平方米及以下的按1%税率征收，一二线和二线城市包括首套和二套。
大量的户型面积集中在140平方米以下，契税降低大大节省买房成本，具有一次性缴付的直接和明显心理作用，可谓是直接减少购房支出和减少购房成本。
政策变化之二，首套、二套房140平方米以上房子，契税税率降为1.5%、2%。一线城市过去契税税率3%，现在下调为1.5%，减少1/2。其他城市税率2.0%没变。
一线城市购买首套、二套房的购房者，过去一线城市二套房契税3%，140平方米以上2%。全国而其他城市没有变化，基本上为首套为1.5%，二套为2.0%。
假如首套房、二套房1000万元的房子，契税从30万元减少到15万元。若是按二套房的名义认购，税率将从3%下降至2%，契税从30万元减少到20万元。
对比2009年、2015年契税政策，最大的不同就是全国首套契税没有免，全国二套房契税没有减半，可谓是力度相对小，影响力不如前二轮。
政策变化三：购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。北上广深，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，适用统一的个人销售住房增值税政策。
降低二手房交易税费，直接受益最大的群体，为改善需求，即换房需求，不管是普通住宅还是非普通住宅（商业房），满2年对外销售免征增值税。
假如房子现价对外出售500万元，购买时售价200万元，则应缴增值税为(500-200)/1.05*5%，即卖房节省税费支出14.3万元，大大的下降了换房的成本。
北上广深四何时取消普通住宅和非普通住宅标准，值得期待。9月20日北京提到，将适时取消普通住宅和非普通住宅标准，9月30日调整为144平方米以下。
2024年9月29日，上海住建局宣布取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。该通知自2024年10月1日起施行
政策变化四：土地增值税预征率下限统一降低0.5%。将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5%，目前全国土地增值税实行预征制度。
税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。
此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5%。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
目前土地增值税下调的空间不大，主要体现在预征层面的减少，对于减少房企现金流压力层面将起到一定的缓解作用，但是幅度小。
契税、增值税、土地增值税的市场影响
有利直接降低购房、交易税费成本，受益人群从刚需群体扩大到刚改群体，优惠群体规模明显扩大，带动入市积极性。
有利促进房地产市场止跌回稳，改善房地产市场基本面、修复供需关系、市场信心和预期，产生正面的影响。
有利加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房直接的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。
有利激活一二手房交易活跃度，促进一二手房流通性和传导链条。在个人所得税、经纪人佣金减免的叠加，换房税费成本大大降低。
有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业现金流、资金链、开发资金压力，稳定房企对房地产市场预期将带来积极影响。
