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（文末附政策全文）

之前有专家解读关于房屋养老金的政策，分为公共账户和个人账户，此次试点主要是完善公共账户部分；

而关于个人账户，也就是房屋的专项维修资金，在现有的制度之下，购房者在一开始购买商品房的时候就已经缴纳了，所以在原则上是“不增加个人负担”。

不过就在昨天，上海发布了《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，课代表总结一下：

1、关于个人房屋养老金的部分，商品房的计价是按照建筑成本，这个部分可能在购房的时候一并计算在内。

2、对于2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金。

3、老破小，或者一些年代比较久远的房子，维修资金余额不满首期筹集资金30%的，需要再次筹集，一次性或者分期补缴。

比较重要的是第三点再次筹集，可能不只是老破小，有些2000年之后的房子，房屋养老金的个人部分，全都要补缴。

01. 哪些房子要补缴？

弄清楚这个问题之前，先要了解一下《住宅专项维修资金管理办法》是什么时候颁布的。

我国的《住房专项维修资金管理办法》条例于2007年12月发布；

不过实行日期是在2008年2月。

也就是说，2008年2月之前的房子，压根就没有这比专项维修资金，房龄在16年以上的房子，全部都要补缴。

而那些专项维修资金还有余额的，可能也不够用了。

房子在08年之前的，肯定是要补缴；

那些低于16年房龄的，等过了五年、十年之后，余额不满首期筹集金额百分之三十的，还是得交纳。

由于上海城镇化建设比较早，超过20年房龄的所占比重十分大。

据相关数据显示；上海2000年之前的房屋占比达到了50%，可想而知，2008年之前的比重，可能在6成以上。

虽然每一户补缴的钱可能不多，但是基数大，总量就十分庞大。

02. 补缴多少？

关于养老金部分的专项维修资金按什么比例交，政策中没有明确的规定。

不过，可以参考07年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，文件中规定，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

上海的缴纳标准，按照电梯/非电梯来区分，开发商和个人以一定的比例来缴纳。

新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，目前的标准是1295元/平。

以60㎡带电梯老房子为例，首期维修资金就是1295*60*3%=2331元。

100平米的户型，首期维修资金就是3885元。

这些钱，可能都要补缴。

整个社区几百户的居民，总共的资金可能会有上百万。

加上维修资金产生的利息、小区电梯广告位等公区产生的收益，想都不敢想。

关于资金管理，由业主委员会召开业主大会，选择开户银行；之后的资金监管，业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。

对于账户，每年的1月、7月要进行透明化的公开。

03. 二手房交易中，费用如何算？

现在总算明白了，“不增加个人负担”的原则，是建立在公共账户的基础上，关于房屋养老金个人部分的专项维修资金，还是要交。

大家对于“交钱”这件事反应这么大，也情有可原，现在经济环境一般，很多人可能连物业费都不想交，房屋养老金又冒出来，纯粹的增加个人负担。

但是，从居住环境以及房子的保值角度来看，很多上了年纪的房子存在漏水、外立面脱落、下水道堵塞等问题，维修资金可以让房屋的寿命延长，市场的流通性可能也会更高；

但一切的前提是：专项维修资金的规范化使用。

最后一个问题，在二手房交易的过程中，这个房屋养老金的个人部分，到底要不要交？谁来交？

附加政策全文：