出品 |睿诚研究院
业内朋友可能会注意到一个现象：
在长沙城市更新领域，受限于产业、GDP、区域开发等，天心区最近几年借助城市更新的风口大干快上，在项目招商、社会资本导入、片区类城市更新项目的思考及操作模式的锤炼等方面，大有引领之势。
由于一些历史原因及现实制约等，位处湘江东岸的天心区，其发展速度较慢，不像岳麓区到望城江边那样打造出不断成熟的临江区域，也不像开福区及望城那样将区域开发推进到霞凝港以北区域，故而导致天心区留存大面积优质土地资源。
经睿诚研究院观察，近几年，天心区来势凶猛，一改以前的“躺平”的思路，紧紧抓住城市更新这个大趋势来改变自己的境遇，从不同城市更新项目的落地效率上看，相对而言，天心区已经走在其他城区的前面，而逐步形成领跑之态势。
广袤的天心区土地，就像一张白纸，过去的机会没有抓住，现在用城市更新的七彩画笔逐步描绘出了全新的蓝图。
新开铺、九峰、黑石铺、先锋等片区类城市更新项目，逐步落地而构建出天心区未来的发展版图。
再者，从全市观之，天心区在六区一县中，在城市更新项目的推进上面，在招商面积规模约3万亩、落地项目数量、整体投资规模、引入企业数量四大指标上，已大大超出其他区域，长沙城市更新发展“一哥”，实至名归。
以上，初步谈了下天心区重点发力城市更新的基本背景和效果等，下面再来说一下天心区模式在长沙城市更新上面的价值。
首先，要说明的是，观察天心区的手法，不涉及政府内部不同平台的合作等方式，只讲政府平台公司与社会资本合作上的案例与思考，毕竟没有众多社会资本积极参与的城市更新，不太符合国家所界定的原则等。
因此，至于岳麓区、雨花区等由不同级别政府平台公司合作的项目，不在本文分析之列。
基于这个角度，天心区模式，睿诚研究院认为，很有可能会成为长沙城市更新实操的标准手法。
为何这样说？
主要是基于三点考虑。
第一，体系化的合规招商模式，能有效导流
睿诚研究院发现，纵观天心区的手法，可以发现，前期以区政府主导的土地及投资项目为招商基础，邀请众多目标客商来参与，并对其“洗脑”，让意向客户发现区域的价值，也获得客户对主推项目的初步印象，也为政企沟通创造声势和条件等等。
其中，能够参与的企业，至少有进入天心区的想法，不然不会去或者只委派低层级投资人员参与，那么天心区招商人员就可以初步判断出哪些客户为其招商重点目标。
当然，招商工作没那么简单。
后面在持续沟通中，不断筛选和锁定意向强烈的客户，再通过城市更新项目“招商引入合作企业公告”、“招标公告”两个步骤，来有效锁定最后的客户，直至公布中标单位，让其有一定成就感和荣誉感，而淡化天心区招商的作用，功成而身退，大美而不言。
以区政府名义组织的预招商+引入合作企业招商+项目招标+隆重公布招标单位，四个步骤一气呵成，给意向单位充分思考、也为自己创造有效及深度的沟通条件及机会等，从最初的“相亲”到最后的“打结婚证”，政企结成良姻，皆大欢喜，至此完成城市更新项目实操的第一步。
这个路径，就全市来看，天心区是最完善的，也是最早的（2022年1月），后面雨花区红星项目（2022年5月）、芙蓉区远大路项目(2022年12月)等，都在参考这一模式，都发出了类似的引入合作企业的招商公告等，基本是抄天心区的作业。
第二，搭建出相对成熟化的项目整体运管体系，为长沙城市更新提供了一个有益参考
睿诚研究院分析，在大家共同要求的一二三级联动的基础上，通过多层次、多范围与合作单位、不同业内人士等的交流，在实施主体、社会资本合理利益保障、责权利要求、项目整体资金运作、一至三级持续联动合作与管理、股权及公司治理模式等方面，天心区搭建处理了一个比较完善的框架体系，也首次在黑石铺城市更新项目招标公告中，将招标文件和投资合作协议一并公示于众，改变了以前或其他区域遮遮掩掩的状态。
其中，公示黑石铺项目投资合作协议一事，据睿诚研究院观察，自2020年长沙正式开始城市更新以来，天心区黑石铺项目是第一个这么做的。
在其共计22章67页的协议文件中，全面描述了天心区对城市更新项目实操的众多思考和设计等，重点回答了目前项目实操中的主要问题，比如，在计划、规划、工程建设、公司治理、二级土地出让和运作模式等方面做了详细说明，然在项目资金运作和三级运营方面有所欠缺。
能做到这个层面已经非常不容易了，至少比其他项目不敢公布合作协议要好很多，透明度更高。
反观，其他项目招商时，最多挂一个资格审查文件就完事，其他的都不会涉及，也不敢公示。
因为，自己与合作伙伴没有想清楚，不能、也不敢公布。
对此，客观来看，除项目整体资金运作和三级运营之外，前面的事情相对固化及其运作空间有限，黑石铺项目模式与其他区域项目大同小异，然而，只有黑石铺项目能够把投资合作协议等展现出来，这一点就可以赢得大家的点赞和首肯，因为，合作协议即为项目实操的真实反映，也可及时解读出天心区当下的认识与操盘精髓。
此外， 对其他项目而言，越掩饰问题越多，自古以来皆然。
城市更新，本来就是一项针对民众的事情，为何不能大方展示？值得思考。
后面的项目资金及三级运作两大方面，这是中国目前城市更新项目需要共同面对的问题，非天心区与黑石铺项目可以穷尽，因而大家要包容为好。
在充分运用国家及省市政策的基础上，天心区能做到这个尺度已经不容易了，大家请勿以站着说话不腰疼的姿态来求全责备。
而且，三级运营还在后面，目前再怎么计划都会有变化，所以，当下的穷尽对项目的实际而言价值不甚大。
或许，这也是黑石铺项目投资合作协议，对三级运营着墨不多的一个主要原因。
同时，睿诚研究院认为，天心区模式，在实操上，有许多独到的思考，比如，在政府隐性债务规避方面、过去的土地溢价分成方面、社会资本方工程发包及相关利益保障方面等，都有自己的思考和给出了具体的解决方案，而有效打消了社会资本方的众多顾虑。
其中的细节，本文就不一一阐述，有需要的朋友可以与我们联系及交流。
基于各类政策下的可沉淀与固化的模式+共同难题的合理操作尺度，即为天心区城市更新项目的实操手法。
在长沙，第一个通过具体项目展示出来，有其足够的底气和深度思考，其他人目前只能仰望。
第三，个性化表达区域实际，打造更有生命力的城市更新模式
睿诚研究院观察到，在国家的总体指导下，各区域城市更新都要考虑自己的实际情况，长沙也不例外。
与其他城市显著不同的是，长沙的城市更新项目，很多时候都绕不开村集体两安用地这个要素和话题，一般都不会讲这个方面的事，在招商或招标公告里基本看不到对两安用地的论述。
总体感觉，就是两安用地必须要为城市更新让步，最近雨花区天华村的一些村民朋友向我们反映了一些情况，具体情况无需多言，在此，只想表明一点，长沙的城市更新项目很多时候要充分考虑两安用地的一些特殊情况。
近两年，在各区发布的城市更新招商公告等中，也只有黑石铺项目提到了村民安置房这一点，其他皆为一二三级合作内容的基础表述，而忽略了长沙区域的特殊情况，笼统地视为城市更新的大动作，缺乏地域的现实性与特殊性。
相关内容摘录如下，去年1月27日，黑石铺项目招商公告中提到：
“（三）合作内容
本项目具体合作范围及合作内容包括但不限于以下内容，具体以《长沙市天心区黑石铺片区城市更新项目招商合作协议》（以下简称“《招商合作协议》”）为准：
2、二级市场开发
(1)参与经营用地底价竞拍
(2)经营性用地开发
(3)本项目开发涉及配建103号令安置用房约33万㎡”
如上，片言只语，天心区，也只是提了一点，有别于其他大而化之的说法，当然，这并不是说天心区模式在这个方面能为市场表率，只能讲是对区域特殊实际情况的首次关照和觉醒，也可能会引发更多主体的思考，如此才有价值。
毕竟，长沙模式的全面成熟，产业共性+区域个性必须要有机兼顾，否则，只能称之为城市更新模式，而不能打上长沙的标签。
至少，天心区已经率先走出了一小步，具有一定的标志性意义，未来的贤者们或许会有更多的举措。
套用一句俗话，世界的，未必是中国的；但，中国的，必定是世界的；长沙城市更新产业的发展，也将面临这样的考验。
最后，小结一下：
睿诚研究院观察，长沙城市更新的发展，任重道远，非一区一项目可以承载，同志们仍需努力。
然，天心区以“穷则思变”、“敏而先行”等觉悟和行动等，大有后发先至之大成气象，未来，引领长沙城市更新的走势未必没有可能！
——湘江东岸核心，底蕴深厚；
——多个项目思考，趋向成熟；
——回归区域特质，神形兼备。
因此，我们看好天心区的发展。
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