作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
疫情已翻篇，市场在变化，行业的优化调整还在继续，然，时代的发展依然大潮翻滚，无可阻挡。
国内的城市更新产业，在尝试与不断思考中持续前进，长沙区域的城市更新，走过以前的以有机更新为主的1.0时代，从2020年到2023，三年的发展及积累，睿诚研究院判断，长沙将逐步进入以大型片区为核心的区域性城市更新发展的2.0时代，在区域经济、城市发展、产业重构、社会民生等方面，会开启一个新的时代。
中部核心地位、万亿GDP、新一线城市、千万级人口、活跃的产商文等，对长沙区域的城市更新的加持力度很大。
单从，中大型城市更新的发展来看，政府平台公司+社会资本合作操盘的模式，已然成为绝对主流，也已初步形成自己的独特打法，诸如“六步法”、省市区级的平台构建、政策体系的建设与完善、各区域城市更新的竞争与协同、具体操作中难题的有效化解等，长沙模式呼之欲出，逐渐从过去的蹒跚学步，到如今的初步自成体系，在国家及地方政策的运用与操作模式层面上，走出了湘江大地的独特步伐。
以上，简单小结一下长沙城市更新的成就，下面再来谈谈2023年，长沙的新趋势新变化。
经睿诚研究院独家观察，在参考国内其他区域城市更新的基础上，长沙区域的城市更新主要有以下五大趋势：
趋势1、在项目抓手层面，片区型项目+老旧小区改造，城市与社区两手抓
大型项目解决片区和城市主体发展问题，老旧小区解决民生福祉及社会问题，大处着眼小处着手，通盘考虑了旧与新、现在与未来、城产人的有效融合与平衡问题，这才是城市更新的核心内涵。
其中，老旧小区为各区域常态化普遍性动作，而大型项目才是不同区域竞争与抢跑的核心抓手。
大规模、大资金、长周期，对每个区都是一个大考验，是一个系统的资源建设和认识是否深刻有效的表现，这个差异导致部分区域迈不开步子或无甚动作、成效等。
当然，这点在国内其他城市大同小异，无需赘述，此略。
趋势2、在区域比较层面，区域发展不平衡，分化明显
据睿诚研究院观察，总体来看，目前长沙的城市更新，按市专项规划，各区都有相应的大型项目，但时至今日，岳麓、雨花、天心和芙蓉四大区已经走在其他区域的前面。
比如，在招商引资的成效、重点项目的启动速率、区域产值实现、项目和区域影响力等方面，而各领风骚。
比如，在项目落地数量上，岳麓区2个、雨花区2个、芙蓉区2个、天心区5个（含奥体新城）；在供地速度上，岳麓区两项目于去年就开始、芙蓉区尚未开始，雨花和天心各有个别项目在供地和开发等。
在区域总体项目用地规模上也有许多差异，就不一一展开了。
可见，区域间的不平衡和分化十分明显。
其原因主要是历史因素、区位优势不同、思考及重视程度差异、区域运作思路不同等，众多问题交织下造成差别。
趋势3、在开发模式层面，以城市开发为主，产业导入有压力
当下来观察，长沙重点区域的中大型城市更新项目，依然走的是城市区域开发的模式，与国内大势基本一致。
以新换旧，基于土地价值的上涨逻辑和新兴城市产业两大角度来发力的，因此导致在老城区大面积推陈出新的时候，主要由于类似产业要素短兵相接争夺的烈度，最后能够落地的有效产业占比的都不容乐观，而落入地产开发的窠臼。
当然，这是国内比较普遍的现象，长沙亦无能为力，故而形成产业导入的巨大压力。
例如，最近很多业内朋友诟病的华润在新开铺项目的事情，本来的一个城市更新项目，被华润搞成了单纯的房地产项目，当然这跟华润的关系不太大，是众多区域城市更新中的一大问题，因为，相比产业，房地产是最快的。
长沙区域也不能免俗。
另外，在产业整合方面，资源有限，难度颇多，不得以将很多的城市更新逼至房地产这条路。
趋势4、在操作主体层面，央国企为主导，民企基本缺位
在产业及时代等环境的巨大变化中，以2020年国家级城市更新战略文件为分水岭，以前皆是街区改造、旧城改造、有机更新等，并非完全意义上的城市更新，彼时市场繁荣，大家都有肉吃，各类性质的企业都在里面打拼。
在严禁大拆大建政策出台后，我们睿诚研究院独家认为，这才是中国真正意义上的城市更新的开端，从拆改留变为留改拆，一次完全的颠覆式改变，而从房地产模式进化到更深度的城市更新模式。
大湾区旧改模式，已然雷声四起，已经开始反思，原来过度依赖民营房企的做法已经被打脸，国企等的渗透趋势在不断显现，广深圳模式已经在变化和修复，过去试验田的作用亦不断失去参考价值，而必须回归到中国城市更新的大盘子里来。
以成都、长沙及西安等内陆城市为代表的新城市更新模式与新势力，正在不断崛起与走向成熟。
在此期间，“政府统筹+市场化与运作”的思路，可能更有现实和时代价值，毕竟大型片区类城市更新项目，有许多重大问题需要进行持续性合理解决，在新一轮产业周期里，民营资本的抗风险及可持续运作能力比较弱，在企业利益和社会效应方面严重失衡，难以作为国内城市更新的核心模式与主体。
有鉴于此，长沙模式，在充分洞察了国内外城市更新的发展变化、与大湾区过往历史等基础上，考虑到大型项目的巨大且持续性投资、拆迁难度、所需重点要素的有效匹配等综合问题，已非民营企业能够承载得了。
民营资本已经让大湾区伤不起，其他区域也在深度反思。
故而，长沙大型城市更新项目，重在呼唤和引导央企国企来参与，民营企业基本难以插足进来，更强调整体社会效益的平稳落地。
因而，央国企变成绝对主力，就成为了必然，而且还会持续很长时间，未来能够留存的民营企业等，能否参与何种项目以及参与的尺度都需要继续观察。
这里简单说一句，未来民营企业并非没有机会，但需要转变思路，从小做起、从擅长的某个模块做起等，或许是民企有效参与进来的一大契机。
为避免发生大湾区的情况，长沙与其他城市都会很谨慎。
趋势5、在运作模式层面，长沙打法不断成形和趋向成熟，湖湘价值渐渐凸显
自古以来，湖湘界内人杰地灵，有厚重的底蕴和独立的思考，绝对不会人云亦云，才造就了湖湘大地的独特地位。
睿诚研究院注意到，走过有机更新、走过棚改、走过城中村旧改等历程，虽有遗留问题和模式存在，可是，在片区类城市更新角度，几年来长沙是完全摸着石头过河，国家只有宏观性指导政策、大湾区模式水土不服难以参考、社会资本方有众多现实问题质疑、其他城市也在摸索等等，说长沙的城市更新是一张白纸也不为过，其难度可想而知。
在国家划定的有限尺度内，要描绘出大美蓝图和交出高分答卷，而且时间有限，然，长沙区域迎难而上，用自己的胸怀、视野、勤奋和智慧等，打造出了自己的模式，而让其他区域刮目相看。
平台公司及社会资本操作为主，政府平台公司自行合作为辅助，项目上位整体规划、12步操作管控流程、招商招标与确定中选单位的严谨步骤、项目平台公司等的一以贯之的管控体系、土地工程投建运的全体系思考及解决方案、全程运作资金系统构建与有效盘整等，初步搭建出长沙的系统打法，也获得众多央国企社会资本方的认同，效果斐然。
简而言之，即为以政府平台公司+央国企为核心主体+政企项目平台为唯一实施载体+投建运一二三级联动操作+政府平台方为第一大股东及管控主体的方式，着重强调政府的主体职能和压舱石的作用，而杜绝社会资本未来变故所带来的动荡事件的产生。
其中，众多优质社会资本方蜂拥而至，重仓进入长沙各大城市更新片区类项目，即可说明长沙模式的有效与成形等。
据睿诚研究院观察，除华润、招商蛇口等从二级土地摘牌外，中建五局进入红星和新开铺片区项目、中交进驻芙蓉区远大路项目、中国电建拿下天心区九峰项目等，众多央企纷纷加码长沙的城市更新片区项目，其中，可以反证的是——如果长沙模式不可靠，这些浓眉大眼的企业也必定会敬而远之。
最后，小结一下：
睿诚研究院认为，在国内城市更新等的快速变化中，在博采众长和独立思考下，历经三年摸索，长沙区域已经初步建立起自己的城市更新操作模式，
并且考虑到城市、社会的有效平衡与可持续发展等，不抄大湾区作业、也不押宝某些不可控因素、并充分结合各级政策精神和区域实际情况等，通过有效的试点而梳理出自己的模式，而为国内的城市更新提供了一个有效参考。
睿诚研究院观察，这些模式及趋势，将会延续一段较长的时间，从2.0到3.0的进化，尚有许多具体的问题要思考、和具体的工作要完善。
长沙城市更新模式，已经在政策的春风的吹拂下和市场的风雨浇灌中，逐步破土萌芽和伸展自己的枝叶。
在岁月静好中，各类主体和参与者，付出了许多；也将继续用自己的努力来退地长沙城市更新的健康发展。
此时，你做好了准备吗？
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