《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第三节其他规定，第二百三十二条：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。

本条是关于对未经登记取得的不动产物权进行处分的限制性规定。

《物权法》第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。

本条基本承袭了《物权法》第三十一条的规定，进行了个别的文字修改，保留了“非基于法律行为享有的不动产物权变动”的基本内容。

本条是一个完全法条，规定了“构成要件”和“法律效果”两个部分，其构成要件为“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记”，其法律效果为“不发生物权效力”。

本节所规定的内容是物权变动的三种特殊方式，即通过这三种方式取得的不动产物权无需公示就可以发生物权效力。没有经过公示的不动产物权变动时，难为社会所知，如果允许权利主体任意处分不动产，将有妨碍物权相对人利益的危险，对交易秩序和交易安全带来隐患，所以本条规定了不动产登记作为处分的条件，以限制权利主体行使处分权。

《民法典》第二百二十九条—第二百三十一条的规定对无需登记或者交付即可发生物权变动的特殊规定，是物权变动模式体系的重要组成部分。非基于法律行为发生的物权变动，无须进行登记或者交付即可发生物权变动的效力。但该种情形是物权变动公示原则的例外，这种例外会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成所谓的事实上的物权与法律上的物权相分离。如果物权取得人从事物权交易，例如房子盖好后卖给他人，在这种情形下，因为物权变动没有可以从外部认识的表征，社会公众无从知晓权利人享有的物权，加之物权的实际状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，物权取得人对取得的物权作进一步处分时，容易妨害交易第三人的利益，对交易秩序带来隐患，危及交易安全。

例如，甲向法院起诉、请求支持其与乙离婚的诉请，法院判决原来属于乙的A房屋归甲所有，离婚判决生效时，即取得A房屋的所有权，甲一直未前往房产登记部门办理房屋变更登记，甲将A房屋转卖给丙，丙信赖甲出示的法院判决而与之交易。与此同时，乙将A房屋转卖给丁，丁基干登记簿上乙为所有权人而与乙交易。现丙和丁都主张对房屋享有所有权，应如何作出认定？为避免上述问题，法律就应该考虑采取适当的方法，促使物权公示原则在该种物权变动中及时回归，即要求不动产物权取得人在进一步处分物权前，要先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。

上述案例中，尽管甲为真正的房屋所有权人，也有权对房屋进行处分，但未经登记，该处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求甲返还价款及承担违约责任等，房屋的所有权由丁取得。

（一）关于“依照本节规定”的理解

本条中“依照本节规定享有的不动产物权”，是指根据《民法典》第二百二十九条—第二百三十一条的规定非基于法律行为发生物权变动的情形。此类物权变动发生法律效果，不以不动产登记为要件，这就意味着，本法就物权变动所贯彻的公示原则立场，仅适用于基于法律行为的物权变动情形。非基于法律行为的物权变动之所以不适用公示原则，是因为在此类物权变动方式中若干要素（如法律的直接规定，或者法院的判决等）具有与登记或交付相同甚或更强的公示功能。非基于法律行为的物权变动与物权变动公示原则并无关系，也就谈不上对该原则的破坏与否。

但是，非基于法律行为而取得不动产物权的，若对该不动产进行处分，则属于基于法律行为的物权变动范畴，因此，应当遵循物权变动的公示公信原则，即进行不动产登记，否则不得处分。

（二）未经登记不得处分

未经登记不得处分的基本含义是：权利主体非基于法律行为取得不动产物权的，法律并不强制其登记。但是，权利主体的处分权受到限制，未经登记的，无权处分该不动产。如果权利取得人将以上述情形取得的不动产物权进行法律上的处分，比如出卖、设立抵押等，则法律要求物权人必须首先将其取得的不动产物权纳入不动产登记，否则，法律不许可当事人进行上述处分。

新的权利人在没有办理登记之前虽然取得物权，但此种物权的效力仍不完整，还不是一种完全的所有权。或者说是受到限制的物权，这种限制主要发生在其处分行为中。

非基于法律行为的物权变动，无须进行公示即可发生物权变动的效力，但该种情形毕竟是物权公示原则的例外，这种例外会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致。就不动产而言，因为物权变动没有经过登记，不具有公示公信效力。这些物权变动没有公示，不为社会所知，有妨害物权相对人利益的危险。法律限制权利人的处分，是为了保障交易安全。法律对非基于法律行为取得的不动产物权进行限制，使之欠缺处分权能，也就是说，权利主体欲行使处分权，应当依法进行公示，否则便无权处分。

（三）“处分”的含义

本条规定的“处分”，是指法律上的处分，如将权利转让他人，或者在权利上设定抵押权等负担。事实上的处分，如将标的物消费等，不在此限。本条规定的“处分”就是指处分行为，处分行为在性质上属于法律行为，因此，权利主体在处分非基于法律行为取得的不动产物权时，应当遵循基于法律行为的物权变动所要求的公示公信原则。

处分行为应当遵循的物权变动规则与《民法典》第二百二十九条—第二百三十一条所规定的非基于法律行为的不动产物权变动规则显著不同。本条“依照法律规定需要办理登记的”，是“处分”的前提条件，即该处分行为的生效，以登记为要件。

从文义解释立场出发，本条规定的两个“登记”，应为同一个登记事项，都是指处分登记而言。即非基于法律行为取得不动产物权后，物权人若不先行就此项物权取得办理物权变动登记手续，那么嗣后的处分行为，不发生物权效力。

（四）其他

对本条含义的理解，要注意把握以下几点：

第一，依照《民法典》第二百二十九条—第二百三十一条发生的不动产物权变动，在登记前即发生效力，因此，本条中的登记没有创设物权的效力，而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，学理上将该种登记称为“宣示登记”。

第二，本条所要求的登记，是对物权取得人进一步处分不动产物权的要求，物权取得人未处分不动产物权时，法律并不强制要求其进行登记。如房子盖好后自己居住不再交易，是否登记并无必要。也就是说，对非基于法律行为取得的不动产物权，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，法律应认可该不动产物权并予以保护。而且，只要权利人对该不动产物权不做进一步处分，法律就应允许其处于事实状态，并予以充分保护，而不必强制要求权利人进行登记。

第三，权利人处分依法需要办理登记的不动产物权时，应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记，然后再进行处分，否则不发生物权效力。

例如，A房屋登记在甲名下，乙依法院判决取得了A房屋的所有权，后乙欲将该房屋出售给丙。乙于出售前须先将该房屋登记在自己名下，否则该房屋的所有权不能转移给丙。应当注意的是，依照本条规定，处分不动产物权时未登记的，仅仅是不发生物权变动的效力，但这并不影响当事人就与有关不动产所签订的合同本身的法律效力，以该不动产为给付内容的债权合同仍属有效。如在上例中，只要乙依判决取得A房屋的所有权，即可与丙订立出售该房屋的合同，该买卖合同只要符合法律规定，即应受到法律保护，双方之间的债权债务关系依法发生。但是，只有在乙将A房屋产权办理到自己名下，才可以办理房屋产权过户登记，从而使该房屋所有权转移给丙。

第四，未经登记不发生物权效力的处分仅适用于非基于法律行为发生的不动产物权变动，对于动产物权变动并不适用。处分人完全可依观念交付方式处分其物权。不能将本条后段规定精神任意扩展，得出“动产物权人未实际占有前不得处分物权”的错误结论。

第五，物权处分需办理宣示登记才发生物权效力的情形限于该不动产物权依照法律规定需要办理登记的场合。如果某类不动产物权依法本不必办理登记（土地承包经营权），则权利人进一步处分物权当然不受办理宣示登记的限制。此类不动产物权无需登记即可处分，只是不能对抗善意第三人。

本条规定中的“处分”，指依法律行为而进行的物权变动，如不动产转让、赠与或在不动产上设定抵押权等，但不包括不引起物权变动的其他处分行为，如不动产的出租、出借，也不包括非处分行为的其他导致不动产物权变动的事件、事实行为等，如非经登记而取得的不动产物权的享有人在登记之前死亡，其继承人仍有权继承该项不动产。这是因为，对于非经登记取得的不动产物权之处分权的限制，目的仅在于对不动产物权变动秩序的维护，而不引起物权变动的处分行为，既不导致原物权关系的复杂化，也不涉及易安全的保护，所以无须加以限制。至于非经登记而取得的不动产权因法律行为之外的原因发生变动，是因为客观发生的情势，无法阻止也无必要阻止。

第六，非经登记而取得的不动产物权，在特定情况下，不得对抗善意第三人。如果非经登记而取得的不动产物权，其先前已为不动产登记，则在所取得的物权未予登记时，有可能出现权利外观与实际不相符合的情形。此时，善意第三人受不动产登记之公信力的保护，取得该不动产物权的当事人不得以其物权对抗善意第三人。

例如，甲死亡后，甲之配偶隐瞒其死亡事实，仍以甲的名义将其遗产中的不动产出售他人并办理了产权过户手续。此例中，善意第三人信赖不动产登记而受让财产，其依法取得的该不动产所有权应受保护。

（一）登记对抗

（1）由于船舶、航空器和机动车等动产价值较高，学理和实践中将其视为准不动产。但基于其本身之动产属性，其所有权转移在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。法律对船舶、航空器和汽车等动产物权规定有登记制度，其物权变动如果未在登记部门进行登记，就不能对抗善意第三人。

故《民法典》第二百二十五条规定：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）《民法典》第三百三十五条规定：土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）地役权合同自地役权人供役地权利人自愿达成协议即为生效，地役权合同一经生效，地役权即为设立，地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人，拒不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而受让了该土地使用权的第三人。故《民法典》第三百七十四条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（4）浮动抵押不以登记为生效条件，而是自合同生效时设立，合同生效后，即使当事人没有办理登记，债务人不履行债务时，抵押权人仍然可以就实现抵押权的价款优先受偿，但是如果未办理抵押登记，浮动抵押的财产被再次设定抵押的，后位的已登记的抵押权人，只要不知道也不应当知道该财产已被抵押的事实，就可以就该抵押财产优先于前位抵押权人受偿。

故《民法典》第三百九十六条、第四百零三条规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押财产确定的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

（二）登记并非必须

（1）根据《民法典》第二百零九条第二款所规定的依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

国家所有即全民所有，根据现行法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。上述自然资源属于国家所有，不属于因法律行为而产生物权变动情况，比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有更强公示力。

（2）根据《农村土地承包法》第二十二条、《民法典》第三百三十三条的规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。该物权设立模式系在农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式中。对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，采取招标、拍卖、公开协商等方式承包的，应在登记后发生物权效力。

（3）宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《民法典》第三百六十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。但并未明确宅基地使用权采登记生效主义。

（4）按照《民法典》婚姻家庭编的规定，婚姻关系存续期间以共同财产制为一般，即便共同财产登记在夫妻一方名下，但另一方仍为共同所有权人。对上述无需登记即发生完全物权效力之不动产物权，不能因没有办理登记而排除物权人保护其物权的权利。当然，在国家已经确定的农地产权改革试点地区，要注意按照政策要求妥善解决物权人权利行使过程中产生的相关争议。