《民法典》解读225:船舶等特殊动产物权的变动以登记为对抗要件

益之道蔡小林 2024-07-11 11:01:14

《中华人民共和国民法典》第二编物权,第一分编通则,第二章物权的设立、变更、转让和消灭,第二节动产交付,第二百二十五条:“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭未经登记,不得对抗善意第三人”。

本条是关于船舶、航空器、机动车等特殊动产物权的变动以登记作为对抗要件的规定。

一、本条的历史由来

《物权法》第二十四条:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人”。

特殊动产,又称准不动产,包括船舶、航空器和机动车等特殊类型的动产。《买卖合同解释》第10条将船舶、航空器、机动车等称为特殊动产。关于特殊动产的物权变动规则散见于《海商法》、《民用航空法》、《船舶登记条例》等专门性法律法规。

《海商法》(1993年7月1日起施行)第九条:“船舶所有权的取得、转让和消灭,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人”。“船舶所有权的转让,应当签订书面合同”。第十条:“船舶由两个以上的法人或者个人共有的,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人”。第十三条第一款:“设定船舶抵押权,由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记;未经登记的,不得对抗第三人”。

《民用航空法》(1996年3月1日施行)第十四条:“民用航空器所有权的取得、转让和消灭,应当向国务院民用航空主管部门登记;未经登记的,不得对抗第三人”。“民用航空器所有权的转让,应当签订书面合同”。第十六条:“设定民用航空器抵押权,由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记;未经登记的,不得对抗第三人”。

《船舶登记条例》(1994年6月2日中华人民共和国国务院令第155号发布)第五条:“船舶所有权的取得、转让和消灭,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人”。“船舶由二个以上的法人或者个人共有的,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人”。第六条:“船舶抵押权、光船租赁权的设定、转移和消灭,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人”。

《担保法》一体规定特殊动产抵押权设立规则,《物权法》统一规定特殊动产物权变动规则。

本条承袭了《物权法》第二十四条的规定。

二、制定本条规范目的或功能

本条是关于船舶、航空器和机动车等特殊动产物权变动的规定,采取登记对抗主义的物权变动模式。本条是一个完全法条,规定了“构成要件”和“法律效果”两个部分,其构成要件为“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭”,其法律效果为“未经登记,不得对抗善意第三人”。

本条对船舶、航空器和机动车等特殊动产的物权变动作了例外规定,即以登记作为物权变动的对抗要件。这一规定主要有以下几点考虑:

其一,船舶、航空器和机动车一般都有登记,而且往往价值较大,在法律上被视为一种准不动产,其物权变动应当以登记为公示方法。如果以交付作为物权变动的要件,不足以充分贯彻物权公示原则。

其二,对这几类特殊动产的物权变动,如果一律采取登记要件主义,不仅会影响交易便捷,增加交易成本,而且会加重登记机关的负担。

其三,我国现行立法对船舶和民用航空器均以登记作为物权变动的对抗要件。

三、本条规范的具体内容

(一)关于本条中船舶、航空器、机动车等特殊动产的范围界定

本条规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产的范围界定,主要根据法律、行政法规等规范性法律文件的相关规定予以确认,包括《民用航空法》、《海商法》、《道路交通安全法》、《机动车登记规定》、《船舶登记条例》等单行法律法规关于这些术语的界定。

尽管船舶、航空器、机动车等特殊动产之内涵是明确的,但其外延却并非明确的。

一方面,《海商法》第三条第一款对船舶作了限制性规定,即第三条“本法所称船舶,是指海船和其他海上移动式装置,但是用于军事的、政府公务的船舶和20总吨以下的小型船艇除外”。“前款所称船舶,包括船舶属具”。《船舶登记条例》第二条第二款把军事船舶、渔业船舶、体育运动船艇排除适用,即“军事船舶、渔业船舶和体育运动船艇的登记依照有关法规的规定办理”。《民用航空法》第五条“本法所称民用航空器,是指除用于执行军事、海关、警察飞行任务外的航空器”,对航空器也作了限制性规定。

另一方面,《民法典》对船舶、航空器、机动车等特殊动产范围未作任何限制,因此《民法典》所规定的船舶、航空器等特殊动产是否排除军事船舶、体育运动船艇、军用航空器等则不无疑问。一般来说,军事船舶、体育运动船艇、军用航空器等并不能完全避免处于民事法律关系中,物权法作为调整民事物权关系之基本法律,对上述特殊动产仍有适用余地,因此,本条不应排除军事船舶、体育运动船艇、军用航空器等的适用。

(二)特殊动产的物权变动规则

(1)特殊动产物权变动采取登记对抗主义

根据本条规定,特殊动产的物权变动采取登记对抗主义。所谓登记对抗主义,是指未经登记,虽然物权变动可以有效成立,但不能对抗善意第三人。当事人对特殊动产物权变动达成协议的,还不能发生物权变动,只有完成交付才能发生物权变动,这是关于动产物权变动的基本要求,也是物权变动区分原则的题中应有之义。

但由于特殊动产具有不动产的某些属性,因此,法律要求特殊动产的物权变动最好办理登记,仅有交付而未登记的不产生对抗善意第三人的效力,也就是说,法律赋予登记高于交付的效力。当事人双方就船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭达成协议的,只要出让人将标的物交付买受人,即使没有办理登记手续,在当事人之间仍然可以发生物权变动的效果。如果涉及物权的转让,则受让人可以依法取得物权,只是此种物权不能对抗善意第三人。也就是说,关于特殊动产的物权变动,交付也能发生物权变动,但是不能对抗善意第三人;如果善意第三人进行了登记,则登记的效力优先于交付的效力。

一般认为,“善意第三人是指对船舶、航空器和机动车等物的交付不知情、支付了合理对价并办理了登记的第三人”。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(法释〔2016〕5号,法释〔2020〕16号废止)第六条:“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外”。此规定,转让人的债权人被排除在善意第三人的范围之外。(最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)法释〔2020〕24号第六条内容相同)。

最高人民法院认为,近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百姓的日常生活,据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向,遵循特殊动产物权变动的物权法规则,通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

一般地说,特殊动产的物权变动因交付而发生效力,无需登记;当然,最完美的形式是不仅交付,而且登记。因为权利取得在没有纳入登记的情况下,处于不稳定状态,因此当事人应当主动办理登记,否则将面临权利丧失的危险。

特殊动产的交付虽然可以作为一种权利表征,但这一表征的法律效果相对比较弱小。如果只是进行了交付,而没有办理登记,则存在风险,如果存在善意第三人,则交付不能对抗善意第三人的登记。在登记对抗的情况下,尽管法律并不以登记作为物权变动的唯一条件,但毕竟登记是一种公示方法,登记对抗并非完全不需要登记,而是给予了当事人一种选择的权利,办理了登记,其权利就能够获得充分的保护,但是如果不办理登记,其则要承受一种风险,即无法对抗已经办理登记的善意第三人。因此,对于已经办理了登记的善意买受人,受让人是不能对抗的。

特殊动产的物权变动规则介于动产交付规则和不动产登记规则之间,采取登记对抗主义,既不同于不动产的登记生效主义,也不同于动产的交付生效主义,而是二者的折中与融合。它包含以下三部分内容:

第一,交付发生物权变动。

特殊动产的物权变动可以因交付而生效,这是因为特殊动产具有动产的属性,因此采取动产交付生效主体的部分内容。就动产的属性而言,特殊动产已经交付是特殊动产物权变动的前提条件,只有特殊动产交付的合意,才不能发生物权变动。

第二,登记发生物权变动。

特殊动产的物权变动可以因登记而生效,体现了特殊动产所具有的不动产属性。在此情形下,登记即能使特殊动产发生物权变动,这种登记不以交付为其前提条件,即使特殊动产没有交付的,登记也能发生物权变动的效果,这是特殊动产的准不动产的性质决定的。因此,所谓登记以交付为前提的观点并不妥当。如果将登记对抗理解为既需要交付,又需要登记,则登记对抗规则比登记生效规则还要严格。若此,则使得特殊动产的物权变动规则比不动产的物权变动规则还要复杂,不符合“举重明轻”规则,也不符合人们的认识规律。

第三,以登记对抗主义为折中方案。

所谓登记对抗,顾名思义,就是登记的能够产生对抗效力,没有登记的不能产生对抗效力。登记对抗并不是交付对抗,交付不能产生对抗效力,交付不能对抗善意第三人。换言之,特殊动产物权变动已经登记的,可以对抗善意第三人;只有交付而没有登记的,不能对抗善意第三人的登记。只有特殊动产交付而没有特殊动产登记的,先行交付行为不能对抗此后的登记行为;只有特殊动产登记而没有交付的,登记行为可以对抗先行的交付行为。上述三部分内容密切联系,只强调其中一个方面的观点是不妥当的。

(2)交付不是登记的前提条件

特殊动产的物权变动规则可以区分如下两种情形:

第一,在一般情形下,当事人根据约定交付特殊动产的,特殊动产发生物权变动的效果。此时没有出现善意第三人,因此遵循动产物权变动的一般规则。

第二,在特殊情形下,虽然特殊动产已经交付,但没有办理登记的,如果交付完成后出现善意第三人,则交付行为不能对抗善意第三人。也就是说,虽然特殊动产已经完成了交付,但出让人与善意第三人就同一标的物办理了物权变动登记的,则在进行登记的当事人之间发生物权变动的效力,而在交付的当事人之间不能发生物权变动的效力。登记的法律事实无论出现在交付之前,还是交付之后,交付都不能产生对抗善意第三人登记的效力。登记而未交付的,可以对抗交付行为。登记无需以交付为前提条件,是登记对抗主义的题中应有之义,否则便是单纯的交付生效主义,而不是登记对抗主义。

有观点认为,如果没有交付船舶、航空器和机动车,即便登记了,受让人也不能取得所有权。登记对抗主义发生的前提是有效的物权变动,仅依登记而未交付,受让人并未取得该特殊动产的所有权,并未发生物权变动。上述观点值得商榷。

上文指出,登记对抗主义的本意是:交付不能产生对抗效力,只有经过登记的物权变动才具有对抗第三人的效力,它并不以交付为前提条件。交付与登记都可以作为特殊动产物权变动的公示方法,根据本条规定,登记的效果强于交付,交付而未登记的不能产生对抗效力,登记的对抗效力不以交付为前提。如果登记权利人是善意的,则即使特殊动产已经交付,占有人也不能对抗登记权利人。若当事人只进行了所有权转移登记,但未交付标的物的情况,法律上可以认为,若无相反约定,当事人在实施登记时已具备了使所有权发生对世变动的合意(否定这一点将有悖于常识),且该合意中当然包含了使所有权转让在当事人之间生效的合意,故此时的登记已经具备了使所有权发生对世变动所需的全部意志要素和物上要素,足以为所有权转让提供完备的法律基础。

就本条的规定来看,特殊动产的物权变动原则上交付生效,但其权利状态并不圆满,如果能够进行登记则最为圆满;如果没有进行登记,而善意第三人进行了登记,则交付不能对抗第三人的登记。善意第三人的登记不以交付为前提条件,特殊动产的登记效力高于交付效力。在登记对抗模式下,虽然法律允许当事人可以就是否登记进行选择,但登记仍然具有明显强于交付的公示效力,因此,在未登记而已交付的情形下,受让人所享有的物权可以对抗一般的债权人。如果已向一个当事人交付,而另一个当事人却已经办理登记,已经取得物的占有的权利人不能对抗经过登记取得物权的善意权利人。

(3)所谓“再次转让的行为属于无权处分”的观点并不妥当

有观点认为,交付就已经使特殊动产所有权转移,登记只是对抗要件,因此,如果原所有人再行出卖该项特殊动产则属于无权处分,新的买受人即使已经登记,仍然不能取得所有权。在特殊动产的二重让与中,由于第一次交付已经导致所有权的变动,因此出卖人再次转让的行为属于无权处分,应当适用法律规定的善意取得制度予以解决。上述观点仍然值得商榷。

按照上述观点解释,特殊动产的物权变动只需交付就可以了,登记在此基本没有意义,仅仅具有补足形式的功能。如果没有出现第三人交易,就不需要登记了,节省了登记费用;如果出现了第三人交易,只需要补足登记条件就可以了。

也就是说,善意第三人无论如何都不可能取得所有权了。如果上述观点成立,则特殊动产的交付和一般动产的交付采取同样的规则,即交付生效,其结果是登记对抗主义名存实亡,特殊动产的物权变动模式由登记对抗主义转变为交付生效主义。

至于说出卖人交付特殊动产后再行出卖就属于无权处分,似乎不能自圆其说。问题的关键在于,特殊动产的物权变动采取登记对抗主义,并非单纯的交付生效主义,其本意就是交付不能对抗登记的善意第三人,也就是说,出卖人在向第一买受人交付后,还可以和第二买受人就同一标的物再行签订买卖合同并办理登记,这是登记对抗主义的题中应有之义,所谓无权处分的观点误解了登记对抗主义,因此,所谓“再次转让的行为属于无权处分”的观点并不妥当。

特殊动产经合意交付之后即可发生物权变动,但是在登记之前,对于善意第三人而言,受让人所享有的物权并不完整,这属于登记对抗主义之下为了交易安全的需要而做出的例外安排。如果船舶、航空器和机动车的所有人与受让人之间达成了合意并交付了动产,在没有办理登记过户手续之前,此时动产的物权即转移到受让人。但是在此,坚分对内效力和对外效力,在对内效力中(相对于买受人),登记权是经体享有所有权但是,在对外效力中(相对于第三人),登记权利人仍然是法律上的权利人其仍然可以转让其所有权。

(三)关于特殊动产一物数卖情形的处理规则

(1)先行交付行为不能对抗善意第三人的登记

在特殊动产一物数卖的情形中,第一买受人虽然已经取得了特殊动产的占有,但是此后善意第三人就该项特殊动产进行了登记,则第一买受人不得对抗善意第三人。因为转让人仍然是登记权利人,所以,他仍然可以将机动车等再次转让或设置抵押,如果第三人不知道或者不应当知道其已经转让了该动产,第三人是善意的、无过失的,那么,第一买受人取得的物权并不能对抗善意第三人。

如果甲和乙、丙二人就同一辆汽车签订了买卖合同,交付占有的第一买受人不得对抗此后登记的善意第三人。如果买受人丙于订立买卖合同时,已经知道(应当知道)甲已经将该汽车出卖给乙的事实,则丙属于恶意第三人,前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权,足以对抗该恶意第三人。如果后买受人丙于订立买卖合同时,不知道(不应当知道)已经将该汽车出卖给乙的事实,则后买受人丙属于善意第三人,前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权,对抗效力存在缺陷,不得对抗已经登记的善意第三人丙。

在特殊动产的一物数卖情形下,先行交付行为不能对抗此后的善意第三人的登记,根据登记取得的所有权可以对抗仅仅依据占有交付取得的所有权。也就是说,登记对抗主义就是指登记的效力高于交付的效力。特殊动产已经交付而没有登记的,不能对抗已经登记而未交付的善意第三人“不登记即不对抗,让物权受让人深切地感受到不登记的物权变动带来的重大不利后果,其通过削弱物权本来具有的效力,一方面使当事人明白不登记的弊害,另一方面也使当事人体会到登记的好处,从而促使当事人完成登记。”

(2)关于特殊动产交易规则的司法解释混淆了登记对抗主义的基本原理

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正)第七条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:“(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持”。

该项规定确立了先行交付行为对抗善意第三人登记的规则,混淆了登记对抗主义的基本原理,并不具有合理性。

由于特殊动产的物权变动采取登记对抗主义,因此,其物权变动既可因登记,也可因交付而发生,但是交付不能产生对抗效力,善意的登记权利人应优先于已经占有标的物的买受人。交付和登记均为特殊动产物权变动的公示方法,在特殊动产一物数卖的情况下,登记应当优先于交付。就特殊动产物权变动的登记对抗主义而言,登记的公示效力明显高于交付的公示效力。

上述规定随意降低船舶、航空器与机动车的登记效力,使之劣于交付,这种做法明显违背了立法本意,不利于我国动产登记制度的完善,无法有效地维护交易安全。

四、审判实践中应注意的问题

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,虽然在办理登记之后,才能对抗善意第三人。但在登记前,物权变动在当事人之间已经生效,审判实践中要注意依法保护物权取得人的合法权益。

其一:

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)法释〔2020〕24号第六条:“转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付合理价款并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的‘善意第三人’的,不予支持,法律另有规定的除外”。

即船舶、航空器和机动车物权转让人的债权人在物权受让人已经支付对价并取得占有权,只是对有过户登记时,不属于善意第三人,其主张自己是善意债权人而欲对抗该物权转移效力的,理由不能成立,不发生物权对抗效力。

将转让人的债权人排除于善意第三人之外,意在贯彻物权优先效力。司法实践一般认为,善意第三人不包括普通债权人。在第三人仅为一般债权人的情况下,该第三人尚未因特定物的交付而成为物权人,不应认为其与未经登记之特殊动产所有权人之间存在竞争对抗关系。实际上,此种争议也并非广泛存在于所有债权人场合,关键是对于强制执行债权人、人身损害债权人等特殊债权人是否需要排除在外。

具体来说,《民法典》本条所讲的善意第三人不应包括强制执行债权人,任何一个普通债权人都有可能成为强制执行债权人,强制执行债权人与一般债权人并无本质区别;就不动产物权而言,没有办理过户登记尚且不能查封、扣押、冻结,而机动车等特殊动产物权变动采纳的是登记对抗主义,本着举重以明轻的原则,机动车等特殊动产已经交付但尚未办理登记的,也不应查封、扣押、冻结,即不能成为强制执行债权的标的。

对人身损害债权人,如果将其作为绝对不可对抗的第三人,则破坏了物权优先于债权的基本原则,人身损害属于侵权法领域,应由相应的制度机制去解决,比如目前国际上通行的通过保险分担侵权责任风险的办法等。担保物权人就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利,因此,享有抵押权或质押权的债权人在担保范围内不属于上述司法解释第六条规定的“转让人的债权人”的范畴,即抵押权人或质押权人应可以成为本条所讲的善意第三人。

尤其值得注意的是,“未经登记,不得对抗善意第三人”中的第三人应受到一定的限制,也就是说,物权变动即使未进行登记,也可以对抗某些第三人。如一般债权人、不法侵害或占有交易标的物的人、无效的登记名义人、基于无效行为受让物权的人等。在上述情况下,就要注意区分不同情况,依法支持物权受让人的请求。例如,甲将A轮船出售予乙,但未办理登记手续。乙在使用A轮船期间,被丙毁坏。A轮船虽然登记在甲的名下,但乙已取得其所有权,因此,应当认为乙对丙有损害赔偿请求权。

其二:

善意第三人不应包括债务人。未经登记的特殊物权变动,能否对抗债务人?例如,车辆发生物权变动但未办理登记,后因侵权行为毁损灭失,买受人起诉要求赔偿损失,加害人能否引用本条规定,以不知道买受人为真正权利人为由,主张诉讼主体不适格、进而否认买受人的诉讼请求?这个问题可以从侵权责任构成要件的角度分析研判。从本条规定出发,亦可否认债务人的诉讼主张。

首先,本条的立法目的是防止权利对抗对第三人权利造成不利影响,因此,此处的善意第三人应当解释为“善意第三权利人”。登记对抗主义的规范目的主要在于为交易中的第三人提供信赖保护或交易安全保护,而侵权人并不属于与当事人之间存在交易关系的人,也不享有受公示规则保护的信赖利益,自然不应被划入善意第三人之列。

其次,侵权行为的违法性排除了加害人善意的可能性。侵权人虽然对加害对象“不知情”,但对其行为的性质及损害后果是知情的,那就是侵权行为会确定无疑地带来损害赔偿责任。在这种情况下,只要买受人提供证据证明自己是真正权利人,加害人就要对其承担赔偿责任。

其三:

在我们现实生活中,对于机动车转让提出执行异议的案件比较多,如何理解《司法解释》第六条的有关规定?债权人对于已经转让但没有过户的车辆主张债权,是否会得到法院的支持?另外,已经转让但没有过户的车辆如果发生交通事故需要理赔的情况,这样权利主张或者是保护的顺序是怎样的?

一方面,根据《民法典》第二百二十四条、第二百二十五条的规定,机动车等特殊动产物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。另一方面,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。

具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况,通过转让人的交付取得特定动产物权的人虽未办理登记,但其已经依法享有物权,故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看,其权利应优先于转让人的一般债权人。换句话说,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于《民法典》第二百二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然,这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人,因为此时其债权已设定担保,该债权人已经成为该物的担保物权人,自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

关于人身损害债权人的问题,实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于《民法典》第二百二十四条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题,如果将该类特殊债权人作为不可对抗的第三人,则与该条的立法本意以及物权优先于债权的基本原则不符。至于这种情形下哪一个权利应优先保护的问题,属于立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。事实上,本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容,比如《海商法》第二十二条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权,对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人,不管物权变动登记与否,均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

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益之道蔡小林

简介:建筑房地产法律专业,业余研究历史、国学。