01

买房最怕遇到什么？

毫无疑问是吃人不吐骨头的烂尾楼！

郑州的阿华就遇到了这样的事。

阿华是河南农村出来的，小时候因为家里太穷，母亲跟人跑了，后来再也没回来。

父亲是典型的农民，田里不忙的时候，就去工地搬砖。

经常天不亮就出门，天黑了才回家，在工地上日晒雨淋，冬天冷得要死，夏天热得要死，一天也就挣个三五十块钱。

父亲任劳任怨，从没半句抱怨，他对自己特别抠，经常腌菜配馒头，一餐就对付过去了。

但是对阿华，他从来不抠，该买的文具和辅导书一样不少，吃的也尽量注意营养均衡。

望子成龙，是父亲的全部希望，他不希望因为钱的事而影响孩子的学习。

阿华很争气，读书非常用功，如愿考上了华中科技大学，在学校获奖无数，最后被保送华东师范大学，硕博连读。

28岁那年，阿华博士毕业，找了一份不错的工作，年薪几十万，他想着终于可以让父亲过上好日子了。

工作几年之后，阿华手里有了一百多万的积蓄，他在郑州全款买了一套房，然后又贷款买了一套。

全款买的这套是给父亲的，因为父亲没有贷款资格，按揭的那套自己结婚了住。

看起来，一切都在往好的方向发展，前途一片光明。

可是，两年之后，房子烂尾。

一年又一年，房子一直无法交付。

最后开发商索性摊牌，直接躺平了。

阿华想了无数办法，上诉维权，开发商楼下拉横幅，政府门前苦苦哀求。

可是一切都像石沉大海，激不起一点浪花。

房子拿不到了，房贷还得继续还。

半生辛苦，换来的却是无尽的痛苦。

无数个夜深人静的时候，阿华在内心一遍一遍地问自己：

我几百万买的房子，怎么就没人盖了？他们怎么就躺平了？

我到底做错了什么？谁来救救我？

父亲是个老实人，他也不知道这事该怨谁，他觉得这或许就是命吧。

为了减轻儿子的负担，父亲又开始去工地上搬砖，一天挣个百来块钱。

房子烂尾了，房款打水漂，贷款还得继续还，类似的悲剧，反复在全国各地上演。

如果你问：房子烂尾了，房贷还要继续还吗？

几乎所有的回答都是：必须还，否则你会成为老赖，上银行黑名单，接着被银行起诉，房子拿去法拍，账户里的钱被强制执行。

这里面的道理很浅显，就是“欠债还钱，天经地义”，虽然烂尾的问题在开发商，但是“冤有头，债有主”，买房合同是你和开发商签的，抵押贷款合同是你和银行签的，这是两码事，就算拿到不房子，银行的钱照样得还。

结果是买房人两头受气。

可是我们不禁要问：买房人到底做错了什么？这样真的合理吗？

02

近日，一个买房人因烂尾楼拒还房贷的诉讼纠纷，法院给出了完全不同的判决结果。

这让我们看到了一丝曙光。

事情是这样的。

这起案件的主人是许先生，许先生在上海工作，在上海有一套小房子。

经过多年的打拼，他手里有了些积蓄，想换一套大点的改善房，无奈上海房价实在太不友好。

于是许先生将目光转向了有“上海后花园”之称的嘉善，嘉善隶属浙江省嘉兴市。

嘉善虽不属于上海的，但是离上海很近，而且环境优美，交通便利，很多买不起上海房子的人选择在这里上车。

几年前，有传言说嘉善将来可能会划归上海，消息一出，炒房者蜂拥而入，嘉善房价快速上涨。

许先生想着再不出手，会错过机会，于是迅速锁定了嘉善一处热销楼盘。

2014年底，许先生决定购买该小区的一套别墅，由于金额太大，他找银行办理了按揭贷款，向银行贷款392万元。

随后，许先生向开发商支付了首付款，尾款由银行直接打给开发商。

接着，许先生开始定期还房贷，想到很快就能住上大别墅，他心里乐开了花。

可是事与愿违，许先生等来的却是一个悲剧。

该项目开发到第3年，开发商因资金链断裂，一度停工。

开发商知道无法按时交房，只能向购房者宣布延迟交房，想办法筹集资金。

购房者没得选，只能选择等待。

可是半年之后，开发商不仅没能解决资金问题，反而濒临破产，楼盘彻底烂尾。

2018年底，开发商向法院提交破产清算申请。

许先生的别墅由于没有完成竣工验收，根本无法交付。

也就是说，原来的购房合同无法继续履行。

于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

许先生非常气愤，可是生气解决不了问题，他只能自认倒霉。

别墅拿不到了，但房贷还得继续还。

开始几个月，许先生按时还贷，后来转念一想，这房子估计永远拿不到了，自己继续还贷，究竟是为了什么呢？

他不想继续还下去了，但是怕后果太严重，于是找律师咨询。

律师给出的标准答案，跟我们开头说的一样：

购房合同和贷款合同是两码事，房贷你还得继续还。

这事许先生越想越气。

开发商本来应该把房子造好给我的，交不了房，就应该退还房款。

现在房子没了，房款也不退，我还得继续还银行贷款，两头不是人。

淘宝买个几十块钱的东西，收不到货还可以退款。

为啥到了几百万的房子，就不能退款了呢？

经过一番挣扎，许先生决定：一不做二不休，不还贷款了。

断贷的次月，银行开始催促许先生还款，许先生拒绝了。

银行认为许先生蛮不讲理：你是借款人，你不还贷谁还？

为了说服许先生，银行拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：

“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

这个条款意思很简单：我给你房贷后，不管你跟开发商之间发生啥，都得继续还款。

简直就是霸王条款！

许先生铁了心，就是不还贷款。

2020年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

法院审理后，认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒绝还款属于违约，应该继续偿还银行贷款。

但许先生坚持认为楼盘已经烂尾，不可能完成交付，而且这事错在开发商，自己不应当继续还贷。

2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。

结果，许先生不仅败诉，还被判一次性偿还贷款本息220余万元。

03

一审判决后，许先生不服，上诉到嘉兴市中级人民法院。

2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。

案件争议焦点很明确：《个人购房借款及担保合同》已解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？

银行认为应该；许先生认为不应该。

这一次，法院给出了与一审完全不同的判决：

驳回银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

二审法院为何如此判呢？

一审法院的判决依据，是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，就是我们之前说的那个霸王条款。

二审法院直接把这个约定给否了。

二审法院认为：这种格式条款在银行业务中非常常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重购房者的责任，而减轻了银行的责任，显失公平。

更重要的是，第38条约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。

2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”

规定的意思很明确，许先生与开发商和银行的合同都解除了，这个时候，开发商应该将购房贷款的本息还给银行，收到的购房款的本息还给许先生。

二审判决结果是：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，由开发商负责偿还。

04

二审判决后，许先生心里的一块大石头，终于落地。

这个结果出乎意料，却又在情理之中。

我们要给二审法院点个大大的赞~

其实这才是更合理的做法！

大家想想，买房人为啥不愿意还？

因为没拿到房，还款就是自己当冤大头。

为什么没有拿到房？

因为开发商资金链断裂，或者是项目规划不合理，或者是卷款跑路了。

不管出于什么原因，都是开发商的问题。

买房人做错了什么？

买房人只是运气不好，他们也不希望是这个结果，并且他们对结果没有任何控制力。

买房人并没有过错。

老许，拿着恒大的钱，这边买球队，那边造汽车，顺便还砸了个不成气候的恒大冰泉。

现在，恒大资金断了，房子烂尾了。

这锅让买房人来背，大家摸着良心说，合理吗？

开发商的责任，就应该开发商来背！

如果房子烂尾了，开发商不承担相应的责任，拍拍屁股走人，它就不会想方设法去避免烂尾楼的悲剧发生。

而这本就是开发商的分内之事。

开发之前，你就应该仔细看看自己的现金流，对项目进行综合评估，保证项目不会烂尾。

退一步讲，就算烂尾了，开发商也应当想尽办法去盘活烂尾楼，就算盘活不了，也应该想办法找别的开发商接盘，而不是躺平完事。

只有让开发商承担这个责任，才能从最大程度上避免这种悲剧的发生。

这样，对整个社会来说，才是价值最大的。

公正背后是效率的考量，在烂尾楼的问题上面，显然，让开发商负责，才是合理有效的。