过去几年，国家多次提到“培育发展现代化都市圈”的想法，我认为，这是对过往城市化发展思路的一次重大修正。

过去提到城市化，国家的思路一直是希望走中小城镇化道路，让人口像撒芝麻一样均匀分布在全国各地城市。

一方面为了全国均衡发展，减少地区和城乡差距，另一方面也能缓解大城市人口压力，避免交通拥堵、房价过高、空气污染，资源紧张等各种大都市病。

但这并不符合全世界城市化的真实发展路径，老百姓会用脚投票，否定这种思路，人口还是在拼命往大城市挤。

所以现在修正为做大做强都市圈，把人口从撒芝麻变成“总量分散，区域集聚”，方便大城市落户，以跨市域的长距离轨道交通为主要工具，打通城市圈内的交通网。

这样哪怕生活中心城市的周边，也一样能享受中心城市带来的便利，避免人口过度集中在少数几个大都会的中心区域。

当然，北上广深这四座超大型城市，因为人口总量已经饱和，还是要疏导。

说白了，就是从忽悠大家去“小城市”，变成忽悠大家去“大城市边上的小城市”。

平时大家听来听去都是大北京、长三角、大湾区，其他地区小伙伴既没钱也没资格买这三大都市圈内的房子，除了眼红，还想分一杯羹呀，那今后全国遍地开花的都市圈，是不是都能上车呢？

别急，冲动是魔鬼。

看问题不能眉毛胡子一把抓，要纲举目张，直切要害，今天已不是10多年前只要买房就能坐等数钱的时代了，归根到底是由于下面两个基本面发生了根本性改变。

大前提：中国已完全进入老龄化时代，人口红利基本消失，年轻人生育意愿难以提升，未来总体上房多人少。

小前提：劳动力人口从增量争夺时代进入存量争夺时代，城市对人口的虹吸效应将越来越明显。

农村被小城镇吸，小城镇被中等城市吸，中等城市被大城市吸，大城市被北上广深吸。越是处于这条人口流动鄙视链底层的地区，以后卖不掉的风险越大，房子越不值得投资。

结论：960万平方公里内绝大部分房子，可以自住，但不再值得投资。

要深入理解这个结论，得先理解“城市群”、“都市圈”和“同城化”的区别。

最早出现的人文地理概念是“城市群”。

记得我中学地理课本上提过，世界级城市群有5个：

美国东北部沿海城市群（华盛顿-巴尔的摩-费城-纽约-波士顿）；

北美五大湖城市群（芝加哥-底特律-克利夫兰-多伦多-渥太华-蒙特利尔）；

日本太平洋沿岸城市群（东京-名古屋-京都-大阪-神户）；

欧洲西北部城市群（巴黎-布鲁塞尔-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法兰克福）；

英伦城市群（伦敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰）。

后来提出我们也要努力建设三个世界级城市群：长三角、珠三角、京津唐（“唐”是唐山，后来改为京津冀）。

世界六大城市群

可以发现，城市群的概念范围非常大。

比如日本太平洋沿岸城市群，从最东边的千叶到最西边的神户，直线距离480公里。

美国东北部城市群，从最北边的波士顿到最南边的华盛顿，直线距离超过600公里。

五大湖城市群最夸张，从最西边的芝加哥到最东边的蒙特利尔，直线距离超过1000公里。

从世界地图比例尺看，的确这些城市都挨得很近，但从地区或城市地图角度看，就会发现这几个城市离得还是有点远。

就算有新干线，东京人去大阪也算出远门了，没事不会一天到晚跑大阪。

从经济地理角度看，或许两座城市在产业布局上能形成一定的协作互补，但从居民生活工作上看，双方还是各过各的，互不相干。

后来从生活地理角度出发，就出现了“都市圈”概念。

城市群里可以有N座中心城市，但都市圈里一般只有一座（偶尔会有两座），其他城市都像卫星一样，拱卫这座中心城市，形成一个同心圆结构的城市生活圈层体系，所以叫“都市圈”。

比如纽约都市圈、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京都市圈、洛杉矶都市圈等，范围就要比“城市群”小很多。

我国的“上海大都市圈”规划，也可以看成是长三角城市群的迷你版。

再比如十三五规划中提出的“东北城市群”，就是个很尴尬的概念。

北到齐齐哈尔，南到大连，光直线距离就将近1000公里，没啥实际意义。

真正有意义的只有其中的“沈阳都市圈”，从沈阳市中心到本溪、铁岭、抚顺、辽阳这四个地级市的直线距离都在60公里内。

沈阳都市圈

按照官方提出的说法，城市群是“新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台”。

而都市圈是“城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。”

所以都市圈包含在城市群内。

划重点：“1小时通勤圈”，也就是以目前的交通工具，1小时内是否能从周边小城市进入中心大城市。

人类对通勤时间的承受是明确的极限值。

因为人类的作息是以一天24小时为周期计算的。

去掉1/3睡眠，1/3工作，只有1/3时间可以用来吃喝玩乐睡觉赶路。

如果上班路上就要超过1小时，来回2-3小时，相当于休憩时间的1/3都在路上，会大幅降低工作效率和生活幸福感。

虽然国家强调都市圈要以“促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向”，但我认为都市圈≠同城化

比如上海大都市圈规划提出“1+7”战略，但上海周边这7座城市到上海的真实通勤时间，都不太可能控制在1小时内。

国家现在提出的“1小时通勤圈”概念，是以高铁运行时长为标准。

按照最高时速350公里计算，哪怕中途要降速停站，200公里内的车程也能在1小时内完成。

比如上海虹桥站到杭州东站的距离是170公里左右，中途一站不停只要45分钟，就算停靠三站最长也只要1小时6分。

但我们居住和工作的地方不可能都正好在高铁站隔壁，所以两头都要再靠市内交通摆渡。

而高铁站也比一般地铁站大很多，光是在高铁和地铁之间步行换乘，排队过高铁安检，再排队检票到站台候车，都必须提前预留时间。

加上市内通勤还可能遇上堵车或地铁故障，这些都要提前预留时间。

以我的经验，这些通勤过程中的摩擦时间，至少30分钟。

再加上高铁不像地铁，随到随走，必须提前买票，遇到周末可能还抢不到票，如果当晚没买到票，要么只能就地住酒店，要么只能高价打车回去，都是额外成本。

我有个朋友，家住苏州园区，前年在上海找了份工作。

苏州园区站到上海虹桥站的高铁只要24分钟，原以为这么点时间，同城化妥妥没问题。

但他从家里到苏州园区站，且不说坐公交，就是自己开车去，最快也要15分钟，因为上海很大，虹桥站下高铁后，还得换两部地铁，花上45分钟才能到公司。

再算上摩擦时间，单程通勤时间最少2小时，一天4个多小时都耗在路上。

而且把高铁、地铁、汽油和停车费都算上，一天光通勤费就要100多元，一个月通勤费都可以在上海租房了。

他也想过直接开车上班，但外地牌照早晚高峰不能进外环内的高架，根本没法直接开到上海市区。

就算想拍上海牌照也又贵又难拍，就算拍到了，交通顺畅也要1个半小时才能到公司，遇上高速高架堵车，就没准了，可能反而会迟到。

再说开车上班，光汽油费和买路费，通勤成本只会更高。

所以坚持一年多后，实在身心俱疲，他向公司提出辞呈，还是回苏州找工作了。

苏州园区到上海市中心直线距离不过70公里，尚且如此，更别说上海大都市圈内的其他城市了。

所以我认为，同城化<都市圈<城市群。

哪怕高铁只要半小时，实际通勤时间也肯定超过1小时，光有高铁不够，必须得有地铁直连。

地铁虽然速度慢，停靠站点多，但可以大幅减少两头摩擦时间。

我们可以把房子买在地铁站边上步行5分钟的距离，而公司也很可能就在市中心地铁站边上步行5分钟的距离，而且地铁随到随走，跨市域的长距离轨道交通，往往站点间距长，运行速度快，只要保证坐地铁时间不超过50分钟，就能实现真正意义上的1小时通勤圈。

比如上海地铁16号线，开往最偏远的临港新城，全长60公里，从始发站滴水湖站到终点站龙阳路站（上海内环），全程12站，耗时56分钟，如果坐大站车，耗时46分钟。

实际生活中，跨市域的长距离轨交往往都会遭遇明显的潮汐现象，也就是早高峰往主城区的列车挤到爆，晚高峰往新城或周边城市的列车挤到爆，每天通勤体验都是一坨屎，所以另一个计算方法是看开车时长。

早高峰的上海地铁站

开车是完全点对点的直达交通，只要不是交通特别拥堵的情况，走高速或城市快速路，想要一小时内搞定，最远距离也是60公里。

所以我认为，到都市圈中心城市市中心的直线距离在60公里内，是我们买房的最大半径，我称之为“投机圈”。

之所有叫“投机圈”，是因为如果你买的房子离市中心正好卡在60公里，虽然能勉强形成同城效应，但终究还是有点远，保值性会弱一点，是没房票或买不起主城区的购房者的无奈之选，投机性更强。

对北京来说，从天安门画个半径60公里的圆，最远能触及到的只有北三县，廊坊、固安、涿州的大部分地区，外加一小部分天津武清区。

北京周边

至于更远的环京地区，包括天津主城区、保定、雄安、霸州、高碑店，以及北京北部的密云、怀柔、延庆山区，都不太可能在现有技术条件下和北京实现完全的同城效应。

最多就是平时在北京租房，周末坐高铁回天津老家休息休息，所谓的“都市圈同城效应”，都是开发商吹出来的美梦。

注意，我说的是“现有技术条件下”。

汽车性能再怎么提高，高速120公里的最高限速也很难大幅提高，就算高铁速度从350公里进一步提高到400公里，也差异不大。

只有科技出现划时代的重大突破，比如马斯克梦想的管道高铁，或者科幻片里经常出现的人类研制出反重力引擎，汽车能在城市上空自由飞行，平面变立体，交通拥堵问题被彻底解决，我上面说的这些买房逻辑才会被真正打破。

管道高铁，预计速度将超过1000km/h

对上海来说，从人民广场画个半径60公里的圆，最远只能触及昆山和太仓，连嘉兴和南通都在圈外。

对广州来说，传统意义上的主城区（人民公园）和珠江新城都可以作为城市中心，这个圆画出去，东莞和佛山几乎全境都在势力范围内。

对深圳来说，最西可以从前海开始画，最东可以从福田中心开始画，那东莞、惠阳、南沙、中山、珠海的大部分地区都在这个半径内。

但惠州主城区在圈外，深圳人最喜欢买的大亚湾（惠阳），只有最西边红树林公园一带入围，大亚湾中东部地区在圈外。

珠三角都市圈

把广深的“投机圈”合在一起看，交集在东莞和南沙。

对成都来说，以天府广场为中心，这个半径能把广汉、简阳、德阳、什邡、都江堰都包含进去，其中只有德阳是地级市。

成都都市圈

但要注意，成都只是二线城市，60公里半径投机圈的投机风险，明显高于北上广深。

换句话说，成都的城市能量，很可能不足以辐射到那么远，实际买房时，最好距离上再“打个折”。

其他二线城市以此类推。

放眼全国，今天在两个大城市之间已形成比较紧密的同城效应的，只有广州和佛山，在可预见的未来，东莞的临深片区和深圳也会形成紧密的同城效应。

广佛同城协调发展规划图

再看得更远一点，也只有郑州-开封和长沙-湘潭-株洲这两个城市圈能形成比较强的同城效应。

从郑州二七广场出发，半径60公里能把大半个开封包含进去，但洛阳、许昌、平顶山、新乡都包不到。

郑州大都市区

所以所谓的“中原城市群”，最安全的投资只有郑州一地，别无分店，而且还是郑州的中心城区。

如果胆子非常大，想投机一把，最远也只能投机到开封。

而长湘株三座城市本身就非常近，尤其是湘潭和株洲，已基本形成同城效应。

但这个都市圈最大的问题是长沙自身还不够强，自顾有余，辐射不足。

如果距离武汉市中心30多公里的地方有这么两座卫星城，长期看会更有投资价值。

当然，60公里半径是口袋缺钱情况下的无奈之选，更好的选择是半径30公里内的“刚需圈”。

半径30公里，差不多能到达北京六环、上海郊环、成都六环一带，也就是公认的主城区（北京五环、上海外环、成都四环）之外的“刚需聚居区”。

讲真，北京六环到国贸上班也已经超累了，但穷人买不起市中心，又不甘心真跑隔壁城市买房，所以这个刚需圈（苦逼圈）就是最好的选择。

以上海为例，9号线上的九亭、泗泾、洞泾，11号线上的南翔、马陆、嘉定新城，17号线上的徐泾、赵巷，8号线上的浦江，18号线上的周浦，都是典型的“刚需圈”，上海本地穷人和外来奋斗入门中产的聚居区。

但真正有钱人买的最能保值的房子，其实是距离市中心15公里内的“投资房”。

大家想一想，为什么北京三四五环和上海内中外环的长度都差不多，而且北京五环和上海外环到到市中心的距离，都在15公里上下？

因为15公里内的通勤距离，用汽车、地铁、甚至小电驴等城区交通工具，人们不会有太过痛苦的感觉。

这也就是为什么真正的有钱人不会对嘉兴、惠州或廊坊的房子感兴趣，他们一定买北上广深市中心的房子。

尤其是这两年疫情反复，各行政区“与邻为壑”的情况反复上演。

如果居住地在一个省（市），工作地在另一个省（市），比如家住北三县，但每天要去北京上班的打工族，眼下就彻底傻眼了……

把房子买在中心城市的行政辖区内，会相对更安全。

写到这里，力哥已经解释得很清楚了，为什么绝大部分房子，其实并不值得我们投资。

马路上到处都是“总价低，不限购”的房产广告，虽然简单粗暴，却能击中人心。

可惜，“总价低，不限购”的房子，不管是偏远小城的房子、商住两用房、商铺、写字楼、远离城市的海景房，甚至小产权房，从投资角度看，绝大部分都不值得入手。

都2022年了，赚钱越来越难，买房真要谨慎点。