中国房地产行业在经历二十余年高速增长后,正面临历史性转折。作为行业标杆的万科集团,其近年的困境与转型探索,不仅折射出房企的生存危机,更揭示了整个行业从“规模扩张”向“价值重构”转型的深层逻辑。
本文将从万科的管理层重组、债务压力、国资介入等维度切入,探讨中国房地产行业的终局与出路。
万科的困境:行业转型的缩影
万科曾以“职业经理人主导”的现代企业制度著称,但2024年预亏450亿元、负债高达9828亿元的财务危机,迫使其启动全面改革。深圳国资系统高管入驻核心岗位,创始人郁亮卸任董事会主席,标志着万科从市场化标杆转向“国资深度管理”模式。这一变革背后,是房地产行业底层逻辑的颠覆性变化:
增量市场终结:城镇化率超63%、人均住房面积达41.8平方米后,需求从“刚需”转向“改善型”,市场进入存量竞争阶段。万科过去依赖高价拿地的模式难以为继,2024年销售额同比下滑超30%,现金流压力剧增。
金融属性褪去:房企高杠杆扩张的黄金时代终结。万科负债率虽未资不抵债,但存货占比近半,资产缩水风险显著。行业利润率向制造业靠拢(5%-8%),倒逼企业从“囤地增值”转向“精细化运营”。
万科的管理层动荡与业务收缩,本质上是行业从“金融化”回归“居住本质”的缩影。
自救与转型:国资主导下的模式探索
为应对危机,万科采取“市场化运营+国资信用”的混合模式,其路径为行业提供了重要参考:
债务重组与国资信用背书:深圳国资委通过直接注资、划拨资产(如红树湾项目套现13亿元)、协调金融机构融资等手段,为万科注入流动性。国资介入不仅缓解了短期偿债压力(2025年到期债务215.9亿元),更通过信用增信重塑市场信心。
业务瘦身与聚焦:剥离商办资产,聚焦住宅开发、物业服务和长租公寓三大主业,并通过物流地产(万纬)、城市更新等多元化探索降低对传统开发的依赖。万物云(物业)和租赁业务(泊寓)的轻资产模式,成为未来盈利增长点。
存量资产盘活:通过REITs发行(如中金印力REIT)和资产证券化,将沉淀资产转化为现金流,缓解债务压力。
这一模式的核心在于,依托国资信用稳定基本盘,同时通过市场化手段激活存量价值,为行业提供了“保交付、稳信用、促转型”的范本。
行业终局:分层竞争与价值重构
万科案例预示了中国房地产行业的三大终局特征:
国企主导与民企分化:国资凭借低成本融资(如中海融资成本3.2%)和政策资源(如保障房建设),主导保障房和城市更新;民企则聚焦高端产品和轻资产运营(如龙湖商业),形成“国企保民生、民企追品质”的分层格局。
从开发到运营:行业利润率下行倒逼企业转向精细化运营。万科的物业服务和物流地产布局,华润置地“住宅+商业”协同模式,均体现了“运营能力取代土地红利”的趋势。
政策驱动的制度变革:“现房销售”“取消公摊”等政策推动行业向质量竞争转型,房企需通过产品创新(如第四代住宅)和服务渗透(如万科物业覆盖3600个社区)构建核心竞争力。
启示与展望:万科样本的行业意义
万科的命运将成为检验中国房地产转型成败的标志性案例。其启示在于:
短期:债务重组需依赖政策纾困与国资信用,但长期生存必须依靠现金流重塑和业务造血能力。
中期:行业需完成从“高杠杆扩张”到“存量运营”的范式转换,REITs和资产证券化是盘活存量的关键工具。
长期:房地产的终极价值在于服务民生与城市更新,政策需引导保障房与商品住房分层供应,国企与民企错位竞争。
若万科能依托国资完成债务重组,并通过轻资产运营实现现金流回正,或将成为行业转型的标杆;反之,其困境将加速行业出清,倒逼更深层次的制度变革。
万科的故事,不仅是一家企业的生死考验,更是一场关于中国房地产未来命运的预演。当行业从“金融狂欢”回归“居住本质”,唯有那些敢于剥离历史包袱、拥抱运营价值、顺应政策导向的企业,方能在这场变革中涅槃重生。而这一过程,注定需要国资的托底、市场的洗礼与制度的重构共同推动。
责编:李霞
编审:莫非
出品:城楼网/城楼财经