讲一个可能颠覆大家认知的现象：中国的房租正在以惊人的速度滑坡，过去几年大家都知道房子降价降的狠，但应该很少有人关注到，房租降的更狠！
直接上数据，中规院在前不久发布的《2024年中国重点城市租赁住房发展报告》中，将2018年11月租金作为基准水平100，对近几年的房租水平进行对比，结果显示，2021-2023年，我国重点城市租金指数分别为95.1、94.1和89.9。
从指数大小也能直观看到2023年的房租滑坡水平，而进入2024年以后，这种情况并没有好转，反而还加速恶化。
只讲你听得懂的商业故事，大家好，我是咨云君。
01根据万得终端的二手住宅租金指数显示，2024年11月，北京、上海和深圳的房租已经跌回2015年水平，广州跌回2014年，天津则干脆回到了2010年。
除了直接的租金指数，更多的侧面数据也在表明了这场租金滑坡。
通常来说，房租是居民财产性收入中的重要组成部分，尤其是在经济发达地区，根据国家统计局数据，在2005-2019年期间，全国人均可支配财产净收入增速保持在8.5%以上，但在2022-2024年期间，增速骤降至2.4%。
除此外，根据经济观察报在2月16日发布的报道显示，目前已经公布财产净收入增速的15个省份中，北京、江苏等5省份出现负增长现象。
种种迹象无不表明，中国的房租正在经历一场史无前例的大滑坡！
究竟是什么样的原因造就了这种现象？
要知道房租和房价两个价格指标在中国市场的关联度并不高，由于我国的租金回报率长期处于低位水平，房价的涨跌与否对房租影响有限，在加之近年来地产行业现状，越来越多的年轻人开始拥抱租房生活的理念，理论上来说，租赁市场需求是没有出现锐减的。
既然需求没变化，那问题是出在了供给侧吗？
目前市场上对房租暴跌这一现象的主流解释，是保租房的大规模入市导致的。
所谓保租房，是指保障性租赁住房，通常面向于新市民、新青年群体，与公租房在户口、社保缴纳年限等层面的重重标准不同，保租房的申请门槛较低，且不需要排队轮候。
在价格上，保租房的租金相较市场租金有着明显优势，政府主导的保租房项目通常以市租6折的水平入市，以深圳市保租房南山安居高新花园项目为例，其两室一厅的月租水平仅3916元，而与项目一街之隔的深圳湾科技生态园，同等户型市场租金为7-9000元。
当然，并非所有保租房价格都这么低，在企业主导的保租房项目中，其入市房租水平约为周边地区的9折。
根据相关数据显示，十四五期间，全国计划筹建保租房870万套，截止2024年9月，全国已建成保租房721万套，而2025年是十四五的收官之年，以此预计今年还将有超过150万套保租房入市。
不过，我对这一结论，在数据上持怀疑态度。
02870万套的保租房看起来很多，但分散到全国的租赁市场，对房租的扰动几乎可以忽略不计。
以深圳的城中村为例，截止2023年，深圳共有1665个城中村，私人自建房约577万套，占全市住房套数的一半，而这577万套几乎是全量供应在租赁市场的。
除此外，占比另一半的商品住宅中，亦有不少房屋处于租赁市场，换言之整个租赁市场的供给量是非常大的，尽管保租房和公租房近几年的供给量越来越高，但对市场而言仍是杯水车薪。
房租的暴跌，我个人认为和另一项数据高度相关：那就是就业！
租赁市场跟节令水果一样，有着非常非常明显的淡旺季之分，从中指研究院发布的这张全国50城住宅平均租金走势图能看到，每年2-4月和6-8月的租金水平通常较高，前者是春节返程季、后者是毕业季，这两个时期市场对租赁的需求往往会暴涨，从而推动租金价格上行。
但，从图中的折线走势能看到，进入2023年以后，租金由低谷向高峰跃升的幅度显著降低，这也对应了我们在开头提到2023年重点城市租金指数的显著降低。
而能对这两个时期房租水平进行扰动的，只有一个数据，就业。
2-4月的春节返程季，是社会用工就业，6-8月的毕业季，对应了应届毕业生的就业情况。
按照国家统计局的数据，2024年，不包含在校生在内，我国16至24岁劳动力失业率一直处在高位，去年8月一度接近19%，到了年底虽然下降到15.7%，但也还是居高不下。
而另一边社会用工就业情况，则可以参考我之前对五普就业数据的分析，2023年，建筑业从业人数相较2018年减少了693万人、金融业减少了583万人、制造业减少了127万人，纺织业减少87.2万人。
需要特别指出的是，金融业削减的从业人员大部分是来自于保险行业的保险代理，涉及到货币金融、资本市场等方向反而还有所增加，这也意味着五普期间各大产业流失的就业人员，基本上都是房屋租赁市场的主要消费人群。
由就业问题而导致的个人或家庭经济稳定性下降，才是房租近年来波动的主要原因。
结合我国目前的经济发展和产业改革方向来看，这种问题恐怕不是短期内能够解决的，房租，或许还存在着比较大的降幅空间。
03从2025开年一系列的财经、商业事件可以看出，中国经济增长的重心，正在由昔日的房地产向以新质生产力为代表的高精尖科技行业转移。
这种趋势的转移，也在一定程度上引导了社会资金逐渐从地产开发领域撤退。
以国家统计局公布的全国房地产开发投资数据为例，2024年我国房地产开发投资为10.03万亿，已经是连续第四年下降。
另一个可以作为辅助参考的，则是我国五星级酒店数量正在批量倒闭。
根据文旅部数据，2019年全国五星级酒店还有845家，而到2024年三季度，已经降至736家，五年时间减少了13%。
考虑到市场本身体量并不大，这种闭店速度已经足以用夸张来形容了。
一个商业冷知识是，国内的五星级酒店到目前为止都还没解决盈利问题，太古地产旗下的星级酒店连续9年亏掉8亿港元、富力地产的酒店业务在2018年-2022年期间亏掉了60亿。
地产巨头们之所以顶着巨额亏损也要修建和运营五星级酒店，更多的是看中了酒店背后的土地价值，开发商往往希望通过修建五星级酒店来抬高周围楼盘的品质，从而拉动住宅销售。
所以，某种程度上来说，五星级酒店的爆火主要受益于房地产市场的繁荣，当地产商们不再愿意为五星级酒店买单之时，其实也从侧面说明了资金的流向。
春节以来，AI、机器人、新能源汽车等产业的持续爆火，让新质生产力这个被生造出来的词汇越来越常见，科技产业无疑已经成为了下一个五年规划中的重中之重，它最终会为中国百万亿的GDP带来多少增量，我们尚不可知。
但有一个数据是清晰的，那就是科技产业并不是劳动力密集产业，很难带来显著的就业增量。
以汽车产业为例，2018年到2023年中国汽车产业经历了由合资燃油车向国产新能源跃进的时代，但其产业就业人数仅增加了5万人，仅为建筑行业就业流失人数的1/138。
根据最新的政府工作报告显示，2025年城镇调查失业率预期为5.5%，相较2024年增长了0.4%.
这意味着我们今年的就业情况仍然严峻，而受此影响，房租可能还会继续下探。
