告别融资面积,广州旧改大变局

张郃说房产 2023-11-17 17:44:02

上月,广州官方明确提到要通过探索房票安置政策机制,破解城中村改造难题,提升改造效率,由此将对广州未来的旧改模式产生深远影响。

自2015年开始启用1+3城市更新办法以来,广州已形成了较为成熟的政策体系,通过引入合作房企,将旧村地块划分为复建和融资面积,由此广州也成为我国首个在旧改中提出“融资面积”概念的城市。

以前,城中村村民的房子被拆迁,开发商一般直接采取用房子或现金的方式来补偿村民,“房票安置”概念的出现,广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

两种概念的不同,付诸实施的难度也不相同,如告别融资面积,广州旧改将迎来大变局。

融资面积,是房企在旧村改造项目中,能够拿来开发成商品房的体量。当商品房入市销售后,获得资金平衡旧改投入的成本,并且实现项目盈利。另一方面,复建面积就是村民回迁房的体量。

在此模式下,我们会看到市面上的旧改项目有两个共同点。

一是回迁房和商品房混居。旧村拆除后,回迁房和商品房都在同一个地块上,但建设时序不同,旧村在确定合作企业后,会先行启动回迁房建设,优先保障村民利益。

从广州改造成功的多数旧村中,村民不仅实现原址回迁,保留宗族群居特性,还有可观的货币补偿,这成了许多旧村村民眼中“致富”的一条捷径,也间接出现了“钉子户”。

二是容积率高。广州多数旧改造的开发体量都很高,从目前已经建成和已批复的项目看,旧改项目容积率多数在4.0以上,住宅楼层基本超过30层,而且有越建越高的趋势。

如此大的开发量,也考验房企的资金实力和融资能力,在近几年的广州旧改浪潮中,黄埔、增城大量旧改项目由于民企开发商的暴雷深陷泥沼,如新塘群星村期待许久的旧改,恐怕已是一朝梦碎:最艰难的旧改,房子拆了,临迁费停发,还要搬回去住

而在拟推行的“做地+房票”政策下,旧改模式将有较大变化。近些年来,有不少城市提出“做地”这一概念,所谓“做地”,是由政府认定或指定的企业,对土地进行前期开发整理,再交由政府收储。

对于未来旧改项目的重大变化,除了“做地”国企外,就是“融资面积”或告别历史舞台,迎来“房票”时代。

广州如何在2035年前顺利推进300平方公里的城市更新,“探索房票安置政策机制”也就应时而生。

但这一概念带来的变化,将会对广州旧改产生重大调整。

一是旧改项目开发体量将减少。如果房票安置得到村民的认同,愿意不按照原址回迁,最明显的变化就是回迁房与商品房不会在同一块地上出现,而且有利于地块的规划,建成整齐划一、风格一致的商品房。

由于地块上没有回迁房,也就不存在“融资面积”,规划上无需按照高容积率的住宅设计,开发体量将大大减少。

二是城市产业空间布局更好规划。现在的旧改方式,产业与旧改项目交叉混合,这不利于城市产业空间布局,如金融城起步区中间就有回迁房,不利于区域规划发展的需要。

实现房票制度后,做地主体完成后拆除,地块可以结合城市发展需要,根据规定规划基础设施建设、产业集群基地等,地块发挥空间更大。

三是旧改拆迁难度可能会加大。在这轮旧改浪潮中,部分旧村改造已经启动,而且有些村村民获得了不少补偿,这对于尚未旧改的村民来说,就会将两者进行比较。在“做地”背景下,如拆迁补偿标准下调,村民选择“房票”的意愿会大大降低。

另一层面,中国的传统讲究宗族群居,广州在旧改中保留了大大小小不同的宗族祠堂就是一个最好的说明。如进行异地安置,将对这一传统产生冲击,这就不是通过提高补偿能解决的问题了。

对于房票的使用规则,下面是广州建议稿的干货版:

一是,所有房票纳入专门系统进行闭环管理,每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成,基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的,奖励则分中心区和外围区按不同标准叠加,不包括直接发放的3个月临迁费现金。

二是,房票有2年的使用期限,过期并不代表权益作废。持票人看中一套房,若房票金额不够,可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价,多余的钱2年内未使用,若低于原票面金额15%,可直接申请兑换现金;但超过15%的,要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。

三是,房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源,包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源;原则上,村民只能购买本辖区内的房源,只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易;此外,要想买商业、商办、工业和车位等非住宅类物业,还必须先拥有一套住宅。

四是,用房票买房不受当地限购政策限制,并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的,即手持的房票是由他人转让过来的,一张受让房票抵一个购房名额;名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三人。

五是,每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现,也不可能跨行业消费,只能用来买进入房票系统登记的房源。

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