很难......

最近房地产市场闹得沸沸扬扬，为了托底经济，近来出台了许多超出市场预期的政策，也让好多小伙伴开始期待，房地产繁荣要回来了吗？房价难道又要涨了吗？

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近来政策连番出台

在7月的ZZ局会议把"房住不炒"字眼拿掉之后，就有许多人开始猜测，后续会出台支持房地产市场的政策了。果不其然，先是央妈在8月中超预期降息，虽然并没有雨露均沾到5年的LPR利率，但也营造了更宽松的金融环境。

降息只是开端，紧接着，8月末更密集发布了一连串对房地产市场放宽的政策：

贷款成数的放松：首先，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，实施了大家所谓的"认房不认贷"政策。

房贷利率的优化：降低存量房贷利率，存量首套住房商业性个人住房货款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房货款。

贷款成数以及利率的双优化：不分"限购"城市与否，首套房首付比例下限定为不低于 20%，二套房下限定为不低于 30%、 贷款利率下限不低于贷款市场报价利率加 20 个基点。

这些超预期政策的连番出台，也让本来一片寂静的房地产市场瞬间炸开了锅，不仅房地产股接连大涨，听说连预约看房的人潮都难得的涌现了。

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市场放松，利好了谁？

在上述各项利好政策中，最受到关注的莫过于"认房不认贷"的政策。在政策推出之前，还有16个城市在执行"认房又认贷"的政策，包含北上广深等城市都是采用比较严格的规定，不过现在都开始采用"认房不认贷"政策。

这里鱼头先明晰一下"认房"与"认贷"的相关定义：

认房又认贷：是指家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请房贷时，既要看名下有几套房产，也要看个人住房贷款记录，严格的时候甚至不管贷款有没有结清。假设你想在深圳买房，但你在老家有一套未还清的房贷，那不好意思，你这次买房不能算做首套房。

认房不认贷：是指家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。同样的案例，如果想在深圳买房，那就看你当地（深圳）有没有房，如果没有房，就可以用首套房的首付比例与利率。

从上面的政策定义，我们大概可以总结，这部分政策的转变利好两类人群：

改善性需求族群：有些在当地，或是老家已经买过房子的伙伴，如果想要卖掉房子，换大一点的房，按之前认房又认贷政策，是没办法拿到首套房的条件，但现在按"认房不认贷"的政策来看，可以拿到首套房的条件。

投资性需求族群：像刚刚举的例子，在有些三四线城市的伙伴，如果想要去其他城市投资房产的话，过去是没有办法用首套房的条件来投资的，但政策调整后就ok了。

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房子要涨了？

从上面的两个条件，大家应该也可以猜到，这政策利好在哪里？不管是从改善型需求的数量来看，或是投资性需求族群来看，都是对一线城市比较有利，毕竟现在真的还想买房做投资的人，也只看一线城市甚至只看其中的精华地段了。

至于会对楼市有多少刺激，当然也看各城市的属性了。中金之前做了一个统计分析，把郑州、南京、天津和杭州这些去年调整“认房认贷”政策的四个城市拿出来比较，差距也还挺大。杭州半年销售提升了96%，天津只有-9%，可以看出这个政策对各地的分歧还是比较大，不过以平均来看，应该还多属正面影响。

整体来看，无论是从之前的降息、"认房不认贷"到贷款成数以及利率的双优化政策，对房地产肯定都能够带来刺激的效应，不过在市场当前信心较缺乏的情况下，鱼头认为利好应该还是比较集中在一二线城市。

房地产市场中一直有"短期看金融，长期看人口"的说法。金融环境、政策调整更多是给予短期的刺激，中国当前正面临人口持续下滑的阶段，仍需要一定的时间来消化过去这20年狂奔的楼市杠杆。未来除了人口持续流入的一二线城市，甚至是其中的精华地段外，或难有显著上涨，其他地方，你懂得……

还是那句老话，刚需，大家大可以趁政策放开多利用一下，优化自己买房的条件。至于投资房子期待上涨，劝大家还是好好考虑考虑吧～

点赞的你，股票都涨停~