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以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算300万以下，五大新城刚需和投资板块怎么买？

沪叔：你好，嘉定区刚需选外冈、华亭、黄渡，投资推荐安亭、徐行；青浦刚需选白鹤、重固，投资推荐朱家角；松江刚需选车墩、叶榭、石湖荡、小昆山，投资不推荐；奉贤刚需选庄行，柘林，青村，海湾，投资推荐南桥、金汇；南汇新城刚需选书院、泥城、芦潮港，万祥；投资推荐蓝湾滴水湖。

提问：沪叔，你好，我想咨询下是买环沪的住宅好还是买上海的公寓好，青浦汇金路地铁站宝龙广场这里的公寓能买吗，手头钱也不多，因为在青浦徐泾工作。

沪叔：你好，从投资的角度上，不论是环沪的住宅还是还是说酒店式公寓，实际上都是需要避坑的，出租回报率低，转手当下也更加困难，如果一定要选择一个产品的话，那个人建议选择环沪比较有能级的城市买一个小套的住宅，抵抗当下的经济通胀，总价200-300w去看苏州，300w+去看杭州，100w-200w花桥站地铁口或花桥城西地铁口，其他地铁口均不要碰，其他城市均不碰。

提问：沪叔，你好，请问曹路这个板块买房怎么样呢？感觉不是很了解。

沪叔：你好，曹路一直都是默默无闻的存在，当同样是浦东外环外，周康唐镇新房均价在六万+的时候，曹路也仅仅是四万出头。曹路位于浦东外环外，其区位基本上和周康御桥唐镇差不多。交通方面，九号线在曹路设有三站能快速连接金桥世纪大道的核心区域，曹路最香的是紧邻金桥副中心，目前曹路的价格洼地非常明显，区位条件也差不多的周康一二手综合下来也要五万五到六万了，而曹路的房价却非常诱人，两百到四百万可以随便挑选。从通勤刚需性价比的角度来看，曹路香急了。然而曹路为什么一直不被人看好呢？还被称为世界尽头了曹路其实是在四年前才与市区真正接轨的，早在十多年前，曹璐就被规划为大型的保障房基地，并且曹路动迁房的开发还远没有完成，除了曹路地铁站北侧已建成动迁大区，未来曹路站南侧也将成为一个新的动迁大区。当然，这样一来，曹路的环境相对会不太理想，加上没有商品房的带动作用，动迁房房价很难有出头。最后，从城市总体层面来看，总有板块需要承接一些邻避设施，而曹路就是从九号线终点站曹路站出来，就是一个占地一百亩的天长公墓。此外，曹路的东侧临海位置还有一个浦东的火葬场和殡仪馆。不过这些地方离生活区域较远，影响应该说是非常小的。

提问：沪叔您好。动迁户，动迁费400万左右。三口之家，两人都没有房贷记录。打算配置两套房。以下几种方案，哪种合适。方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）。余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子。先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右。然后余款去投资一套一室一厅，贷些款。或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手。方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。再拿140万的松江南一房投资。另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年。目前出租，毛胚房1400元/月。您看哪种方案合适？松江南值得拿么？

沪叔：你好，先回答你自己方案里面的最优选，方案二是相对较优的。其次解答版块内容，松江南目前唯一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。

宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南。

最后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给最优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。

提问：沪叔，你好 想了解一下目前大疫情背景下你对上海楼上的判断，三千W左右，也考虑小朋友的氛围圈，规划未来自住接近十年，目前在关注联洋板块，这个价格目前感觉有些高不成低不就，也不是很想贷款，但是目前喜欢的房子都需要做一些贷款，不知道您推不推荐贷款？还有现在疫情情况不稳，应该疫情后立刻购买还是再缓一缓购买？还请给到一些建议。

沪叔：你好，疫情前提下，除了一二线核心城市外，各地房源库存去化压力大，三道红线政策仍然没有放宽，房企资金压力大，各地基本已经都在采取或多或少的“救市新政”，对于上海来说，购买力的基本面一直都在，需求远大于供给，每年看房客群在60w左右，新房供应8w套，二手房月均1.3-2w，年成交在20w左右（非楼市年），所以疫情后市场会基本稳定一个月左右，六月解封后，新房二三批次基本都会陆续上市，开始冲击楼市，如果新房整体热度高，那么对应版块和原先就热门的二手版块，都会保持较高热度，如果有需求今年下半年上车是可以的。

按揭这块，不判定是否大疫后是否会有政策放宽，但金融和按揭这块一定会有放水和降息的可能，所以贷款看需求，上海在整个长三角城市群的按揭利率首低，所以算是比较划算的，如果要做经营贷，选择3年或5年利率较低的产品，先息后本会比较划算。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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