文/谢逸枫

9月26日，中政局首次从财政端、货币端、价格端、需求端、供应端、市场机制作出重要政策指导方向，提出、推出刺激、振兴房地产一揽子政策方案，是对第四季度政策的定调。

这是中政局继4月30日、7月30日之后，最新对房地产一揽子政策方向的定调，是对5月17日、9月24日二波房地产一揽子政策方案的补充、加码，总体概括来看，一个字“干”，二个字“急迫”。

1.财政端来看，要加大财政货币政策逆周期调节力度，要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。

2.货币端来看，要降低存款准备金率，实施有力度的降息。

3.价格端来看，要促进房地产市场止跌回稳。

4.供应端来看，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

5.需求端来看，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。

6.市场机制端来看，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

值得注意的是2024年内，房地产已经打出三波全国层面刺激、振兴房地产一揽子政策方案，第一波是5月17日房地产一揽子政策新政，因执行难、落实不到位，效果有限、效力持续性弱。

在9月24日推出第二波刺激、振兴一揽子房地产政策方案，第三波是9月26日再次打出刺激、振兴房地产一揽子政策的方向、基调方案，对9月24日、5月17日的政策进行补充、加码。

除了房地产外，还涉及到资本市场，说明资本市场政策会有新的转变。要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点。

要支持上市公司并购重组，稳步推进公募基金改革，研究出台保护中小投资者的政策措施。毫无疑问，在新‘国九条’框架下，资本市场配套政策还将持续落地。

还涉及企业扶持，要帮助企业渡过难关，进一步规范涉企执法、监管行为。要出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。要把促消费和惠民生结合起来，促进中低收入群体增收。

提升消费结构。要守住兜牢民生底线，重点做好应届高校毕业生、农民工、脱贫人口、零就业家庭等重点人群就业工作，加强对大龄、残疾、较长时间失业等就业困难群体的帮扶。

为什么此时出政策计划？

大家没想到的是12月份中政局会提前到9月26日开，意味着国家推出一揽子振兴经济、房地产的宽货币稳增长、宽财政刺激计划紧迫感，可谓是刻不容缓。

2022年的第一波、2023年的第二波房地产一揽子刺激计划和稳增长的政策，对房地产振兴、经济增长的效果不佳，其中房地产政策落实不到位，市场陷入周期性超跌趋势。

目前经济增长乏力，GDP下行压力大，三驾马车已经失速，居民消费低迷、投资负增长，拉动经济增长的三大引擎器熄火，基建投资和制造业增长低于预期，房地产投资持续负增长。

三大风险（房地产、债务、中小银行）处于出清周期，通缩压力，有效需求不足，有产业产能过剩（库存、供应过剩），外部环境（贸易、地缘）更趋复杂严峻，不确定性的因素增多。

房地产市场周期下行时间超预期，房价和成交及供求、国房景气指数的指标出现史无前例的超跌。目前房地产市场调整期加速下降，超跌预期未改变，已经严重拖累经济增长、财政收入。

房地产风险影响到金融、债务、资产价格的稳定越来越明显，债务、保交房的风险引起房地产的供应链风险、房贷风险。因此，房地产防风险的同时加强稳房价的决心，这是重要的转变。

金融机构、房企、购房者信心预期问题，不愿投贷（金融监管、房价下降、债务暴雷）、不愿拿地（房子卖不出去、金融不支持、债到期）、不愿买房（逾期交房、收入下降、就业不稳定）。

房地产市场供求关系发生根本性变化，土地和住房供应过剩、库存过剩、有效住房需求萎缩（人口增加放缓、城镇化放缓、城市更新缓慢）、房地产风险集中爆发，这是市场根本性的问题。

楼市（土地、房产、抵押物（金融机构持有的）、地产股）、股市（股票、市值）、债市（债券利率）、家庭（持有的房屋、土地、股票）等资产价格下降，已经出现贬值压力。

出口、消费、投资的增速放缓、下降，经济需要房地产支柱产业稳增长，因为房地产业是连接消费和投资及财政收入、实体经济增长的最强火车头。

究竟释放出什么信号？

对比4月30日、7月30日中政局涉房表述最大变化为12月招开的会提前到9月26日开，首次提出要促进房地产市场止跌回稳，首次提出要回应群众关切，应该讲政策的方向转变了。

1.要快要猛药猛招拯救房地产，不是挤牙膏，振兴、刺激房地产刻不容缓信号。 2.这是迄今最强烈的稳增长、宽财政、宽货币、刺激经济和房地产一揽子政策方案和基调信号。 3.向外界、居民传递稳定预期，增强外界、居民对政府，对经济、对房地产信心的积极信号。 4.全力救房地产，不允许房价下跌，房地产救不起就不会停，房地产政策加码信号。 5.限购和限价、限售限贷等制措施的政策退出市场历史舞台信号。 6.房地产重新回到保增长的模式上，迫切需要振兴房地产来稳增长信号。 7.坚决救房地产信心，大力保交房，市场预期拐点信号。 8.强化逆周期、稳增长、防风险，新一轮稳增长周期开启的信号。 9.2008年、2024年以来第三次最好买房时机的强烈信号。

有何房地产市场影响？

判断一项房地产政策的影响力来看，关键是政策出台的时间、落实的时间，力度、规模、覆盖面，其次范围，最后市场的反应期，一般是政策落实后的一个月到三个月，甚至六个月时间。

短期来看，有利全面挖掘市场刚性、改善购房需求，释放需求端潜在有效需求，促进房地产市场止跌回稳；有利降低置业门槛，增加购房能力，加快一二手房流通，减松二手房对一手房挤压。

部分城市楼盘销售中的电话来访量、客户上门量会凶猛增长；房企供应量和推盘力度加大；楼盘价格调整幅度会减少，不排除部分城市个别房企上涨房价，幅度到2%-5%之间。

有利安抚购房者悲观、焦虑的市场预期；有利银十楼市销售升温预期的行情到来；有利增强购房者积极入市的信心；有利去库存，保交楼，促进房价止跌回稳的预期。

有利刺激、振兴房地产市场，遏制市场下降的预期势头；有利缓解房企债务、交房压力，改善房企信贷、股市、债券的融资环境；有利房企减缓现金流、资金链紧张的局面。

有利加快和增强房地产市场筑底、见底、反弹预期，减缓房地产市场下行周期拉长的势头；有利遏制房价下降过快和房地产市场指标超跌及下行周期超预期的恶化形势。

有利房地产去库存，防止土地供应过剩，平衡市场供求关系；有助推进保交房，化解房企债务，实现出清的房地产去高杠杆、去高债务、去高周转目标。

中长期来看，有利房地产基础制度的完善和改革（人口、户籍、土地、住房、金融、财税制度），加快形成房地产发展新模式，促进房地产市场长期平稳健康发展。

未来将推出哪些政策？

预计新一轮宽货币的经济刺激计划将出台，年内再一次降准、降息（逆回购利率等货币工具、LPR）加码，落实降存量房贷利率为主，为市场输入流动性，降低资金使用成本。

降准、降息跟进。9月27日，央行决定，自9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5%，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。

自9月27日起，下调政策利率，将公开市场7天期逆回购操作利率下调0.2%，由1.70%调整为1.50%。此次下调幅度为近四年最大，将通过传导降低实体经济综合融资成本，支持经济稳增长。

预计宽财政的经济刺激计划，以超长期特别国债（规模为2万亿）、再贷款、专项债、专项借款、个税减税、改善中等收入人群收入、低收入群体消费补贴、扩大赤字率、增加普通国债。

预计取消楼盘限价（限涨）政策，加大停止新增商品住宅用地供应力度，加大国企收购商品房库存、收购空置土地的资金、税收支持，加大白名单信贷规模投放力度，落实金融16条措施。

预计取消北京、上海、广州、深圳、天津和海南部分区域住房限购政策。9月27日，广州市南沙区宣布取消住房限购政策，成为开启取消住房限购政策的信号。

预计银行加快落实存量房贷利率下降和降息的政策。预计取消90/70政策、取消普通住宅与非普通住宅标准，房地产交易税费免减（契税、印花税、增值税、个人所得税）、放开第三套住房贷款限制。

长期看，加快建立住房银行、加快完善房地产新模式（购租并举的住房制度、保障+市场的住房供应体系，一个是人、房、地、钱的联动新机制（人口、住房、土地、金融、预售制度改革）。

一个是房屋开发建设到维护使用的全生命周期管理机制（开发-模式、融资-直接融资、销售-现房、体检、养老、保险），实施三大工程（保障房、城市更新、平急两用公共基础设施）。

中国房地产发展新模式（均衡模式），简单概况为一个理念-房住不炒，一个核心-以稳为主，化解风险，消除旧模式弊端，二个制度-租购并举的住房制度，保障+市场的住房供应双轨制。

二个机制-人、房、地、钱的联动机制、房屋全生命周期管理机制，一个目标-好房子。实现新模式的路径和手段就是改革、完善房地产基础制度（人口、住房、土地、金融、预售、财税制度）。