摘要：直辖的前兆？（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

深圳特区建区40周年即将到来，上头会送出怎样的大礼包，坊间一直有诸多猜想。

6月5日，广东省发展改革委公布《广东省开发区总体发展规划(2020—2035年)》。这是近期广东省公开文件中首次透露深圳都市圈的具体范围。

6月12号，中央党校主办的《学习时报》整版发表了标题为《“三区”叠加，扩权赋能，探索建设大深圳统筹合作示范区》的特别专题文章。

该文章被普遍解读为深圳扩权，以及另一种扩容。

然而，情况真的如此吗？

1、离直辖更近一步？

《“三区”叠加，扩权赋能，探索建设大深圳统筹合作示范区》很长，杠杆地产直接为大家划重点。

重点1：大深圳(超北京、比肩上海)

以深圳为核心，包括东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区，对5个地区进行跨行政区域的大统筹。

按这个范围，一个面积6279.15平方公里，GDP3.6万亿的大深圳呼之欲出。

这两项指标，均与上海相差无几。

重点2：不扩容

不过大深圳侧重经济和管理层面，并非行政区划的增加。

在不改变行政区划的前提下，由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整，在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式。

所以之前坊间流传的深圳合并东莞、惠州、河源、汕尾，或者合并东莞的凤岗、塘厦、清溪和惠州的惠阳的说法。被明确否认。

重点3：“另类直辖”

虽没扩容，但扩权了。

赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限，享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等，在不改变原有行政区划的基础上，由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。

这也意味着，深圳依旧没获得行政层面上的直辖。但是在很多方面，获得了部分省级权限。

之前只有直辖市才是省级，部分国家级新区只是部分权限，获得（副）省级审批权。

重点4：全球标杆

还有一个有意思的细节。

在上文统计图表中，单独的深圳市，定位是“全国性经济中心”。而大深圳定位则是“全球标杆城市”。

此前内地只有京沪才有资格去角逐全球城市(世界城市)，其他城市都是炒概念。

这次深圳明确了“全球”目标，不过后缀有“标杆”限定。

这说明深圳呼应了其特区、示范区使命。没有京沪那么综合，但可以通过单项突破达到全球级，就像硅谷。

2、深圳到底小不小？

一个无可争议的事实是，深圳太小了。

正因如此，关于深圳扩容以及直辖的传闻，一直不绝于耳。

如果简单比较国内城市面积，深圳堪称非常迷你。

图片来源|刘晓博说财经（特此感谢）

所以很多人将深圳高房价归咎于地少。所以扩容要求，貌似不过分，还能降低房价，何乐不为?

深圳人口密度远大于北上广，这不假。

但这不是问题本质，深圳土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。

说简单些：深圳不是没土地，而是土地没有用在住房上。

《证券时报》统计，过去十年，深圳住宅用地成交面积不到北京的10%，上海5.8%。

深圳居住用地占整个城市面积只有11%。而那些全球顶级城市，纽约、伦敦、东京的居住用地占比都超过50%。

放在国内，深圳该项数据远低于北上广，略高于香港的8%。

《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》显示：

图片来源|智本社（特此感谢）

生态红线与工业用地占到深圳土地面积的62%，剩下的由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。

再看看深圳过去10年各类土地成交面积：

图片来源|智本社（特此感谢）

清晰表明深圳对工业用地上的慷慨，以及对住宅用地的节约。

这样的失衡会导致什么结果，想必不用杠杆地产多说了。

除了住宅土地供应不是借口，深圳暂时不扩容，还有其他原因。

那些深圳对标的全球城市，辖区面积都很小。所谓的大纽约、大伦敦、大东京很多都突破了行政辖区，成为了经济与产业意义上的都市区。

面积小，但人均GDP、土地坪效、经济密度反而更高。深圳要对标他们，自然不能大水漫灌、摊大饼。否则，则可能大而不强。

此外，还有一个现实原因。

深圳很小不假，但你以为隔壁东莞很大吗？而且本来就不大的东莞，这么多年也建得差不多了。

如今的东莞与惠州，显然不比深圳当年一张白纸，可以尽情挥斥方遒。

3、临深概念还能炒吗？

深圳扩容失败，容易被简单解读为利空东莞、惠州这样的临深城市。

其实，即使深圳不扩容，东莞和惠州的楼市也具备很高的价值。

还有一点很容易被大家忽略：除了地段，医疗、教育的配套同样是置业投资的重要参考。

对于北京、上海这样的城市，它们扩容是不可想象的。因为这意味着新吃下的地方，能享受到北京、上海的户籍福利，以及医疗、教育资源的巨大优势。

深圳比较特殊，医疗、教育资源存在短板，这也直接导致深圳的户籍含金量不仅为一线城市中最低，甚至也比不上重庆、成都、武汉、南京这样的老牌城市。

但大家如果站在东莞和惠州的角度看深圳：

正是由于深圳的医疗、教育资源配套不如北上广那么丰富，这也填平了在深莞惠置业的心理鸿沟。

人们完全可以在东莞、惠州生活，在深圳上班。因为在东莞、惠州所享受的医疗、教育资源，与深圳区别不大。

这点会对人们的置业投资的心理，产生微妙的影响。

如今，人们已经开始习惯“买东莞就是买深圳”，未来还会习惯“买惠州就是买深圳”。但人们很难相信“买苏州就是买上海”。

所以，东莞和惠州的房子，能不香吗？

4、东莞、惠州的房子怎么选？

大深圳范围很广，但由于短期内很多配套跟不上，绝非遍地黄金。

河源、汕尾等地，杠杆地产劝大家慎重考虑，重点还是在东莞和惠州。

由于东莞是全国罕见的“弱中心”市，常规置业法则无法适用这里。

东莞市区的房价经常被下面的镇所“践踏”。但由于临深的特殊性，东莞置业法则更简单粗暴：临深、临深、还是临深。

在深圳上班的刚需购房族，可以根据工作地点买东莞：在南山和宝安上班的，对应长安和虎门；在福田和龙湖上班的，对应塘厦；在龙岗上班的，凤岗是不二之选。

松山湖虽然稍远，却因发达的产业和优美的环境，成为房价高地。

松山湖的上涨空间，除了取决于本地购买力之外，更多取决于华为等企业的接盘能力。以及在华为的带动下，松山湖还能否持续吸引到转移的产业和外来的资本。

别忘了东莞还有一个优势，除了临深，人家还临穗，可谓左右逢源。所以广深走廊沿线(主要是东莞滨海片区)，同样有投资价值。

相比于东莞与深圳的宝安、光明、龙华、龙岗接壤。惠州只与龙岗、坪山、大鹏新区接壤。这直接导致了惠州的房价远低于东莞。

但从通勤角度，惠州临深板块走高速，用时与东莞开车去深圳相差不大。

比如嵌入深圳凤岗，开车到龙岗距离15公里，用时40分钟；惠州白云新城板块，开车去龙岗距离30公里，用时50分钟。

大深圳时代选房，不要只看地铁沿线。高铁、城际、地铁、具有通勤功能的国铁，都可以考虑。

还有一个细节。由于国内越来越多的轨道交通引入了停站少、速度快的“快线”。运营速度提高，缩短了通勤时间，扩大了通勤半径。

有快线覆盖的板块，哪怕远一点，其价值也许不亚于普通地铁所覆盖的更近的地方。

东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区等地的未来楼市，会和大深圳的发展命运交织在一起。

介于深圳地位特殊、使命非凡，后续迎来多大利好，都不会令杠杆地产意外。而大深圳的外部调整以及内部变化的一举一动，将会成为影响楼市的关键事件。

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