现在市面上已有的别墅小区，大多是旧规范体系下受到容积率限制的产品，特别是一些城市郊区的联排、合院产品，有的甚至还有叠拼别墅、或者和高层住宅拼组团的“高低配”，美其名曰为“墅类产品”。

实际上，从严格意义来说，别墅应该标配大花园、大面宽、远楼间距、低密度，而当下太多的别墅，为了追求土地利用率、开发商利润和合规性，在产品设计上，往往会牺牲用户体验，做一些妥协和让步。

有的是小花园（有的甚至只有过道入户那一小块），有的是每层楼窄面宽“面积不够，楼层来凑”，有的是楼挨着楼，邻里之间对视感强烈，公区过道狭窄得两三个人并排走都会挤摔倒。

因此，现在很多已有的别墅，只能称之为“经济适用墅”，或者“伪别墅”。

这样的别墅，之所以呈现出来还是低密度，主要是因为入住率低，入住率一旦高了之后，密度其实也不低。

而入住率低，一个毋庸讳言的原因，就是这种联排、合院别墅的购买者，很多都是城市中产圈层。

对于这样一套容易掏空家庭财务现金流的“无底洞”，很多中产在装修这一关，就已经及时止损，不再继续投入了，也许是发现了经济适用墅或伪别墅的户型硬伤，或许是发现就算是投入巨大成本装修好入住，也享受不到真正的别墅空间的阔绰感。

在未来，如果城市远郊区容积率1.0的限制取消，那么，大概率会诞生一批全新的、不受容积率限制的新的别墅产品，可以称之为“新生代别墅”。

新生代的别墅，通常会配备标准的花园、楼层面宽、楼栋间距，甚至还会形成真正类似于国外那种城市Downtown以外的郊区富人居住社区，并随之匹配相应的生活、商业、医疗、教育配套，而不是像现在大多数别墅区一样：要么商业凋敝，死气沉沉，要么配套稀疏，生活不便。

就好像车辆换代升级一样，新款车上市，旧款车就会大幅贬值降价，别墅市场也是同样的道理。

一旦“新生代别墅”面世，并且，未来如果大量的郊区别墅产品，都不受容积率限制，那么，原先旧规范体系下受到容积率限制的别墅产品，大概率会被市场淘汰，变得无人问津，二手别墅就更难变现，最终彻底失去流动性。

所以，如果目前有打算买别墅的，无论是新房别墅，还是二手别墅，都不妨多等一段时间，等到新的规范出台，远郊容积率1.0的限制取消后，再开始规划、建设、销售的别墅产品，才会是未来的主流品类。

这样的“新生代别墅”，刚开始上市那一两年，可能价位会相对比较高，但是，一旦未来产量上来之后，所有的别墅小区都是这样的规格和配套，那么供需关系发生变化，价格自然而然就会降下来，在房开之间的项目竞争之下，甚至能够出现具有高性价比的产品。

因此，此时如果急于买别墅，可能就是搭上了“末代别墅”的末班车，而错失了未来新生代别墅的良机。