我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，去年深圳西部很火热，想知道今年的话罗湖怎么样，有没有投资的价值呢？

深叔：你好，笋岗将成为最值得期待的CBD。罗湖未来的发展可以从以下几个方面来看：从大规划来看将构建“一主两区三带”的发展模式，实现新兴产业，金融，科技三者相结合；从投资来看，到2030年固定投资1万亿，构建蔡屋围湖贝片区、笋岗清水河片区、笔架山河片区以及深港口岸经济带这四大千亿片区，罗湖的发展可以期待；从交通来看，罗湖将一改以往堵车模式，引入地铁、高铁等交通线路；从笋岗来看，作为罗湖未来产业的中流砥柱，这里是重点建设区域，大量新兴产业聚集此地。根据目前的发展趋势来说，有兴趣投资的话可以关注。

提问：深叔，你好，现在在福田看房，请问福田有哪些价值板块值得选？哪些还有升值空间？

深叔：首先香蜜湖板块的教育资源丰富，不论以后是多校划分还是大学区都有优势，片区内有丰富的市政配套。在十四五规划里面，香蜜湖湖也是一个产业中心，那么多人选择这里，本质上也是选择一种圈层。二、福田以外的板块未来的变量主要靠两种城市更新和学位的变化，比如莲花一村、二村、三村、华富村，这些都属于城市更新，而皇岗村、福田村等区域要有新的行情，这些都需要靠城市更新去带动。三、学位的价值整个福田的教育资源也不是很均衡，好的学校都是在深南大道和北环之间的，比如百花、深实验、深高北、明德等，而深南大道以南的这些学校都比较一般，只有两个学校。整个南区的区域也比较大，没有产业价值的几个区域，主要靠城市更新和学位的定量，所以这里需要时间以及未来的不确定性。

提问：深叔，你好，名下有两套房，目前是没有购房资格了，请问可以投资公寓吗？我看网上的言论都是不鼓励购买公寓，说公寓有诸多缺点，事实确实如此吗？如果可以投资的话，有没有什么建议？

深叔：你好，大众普遍认为公寓不值得购买，但给出的理由往往是产品层面的，没有涉及根本原因。首先，如果是出于投资目的购买公寓，需要关注两点：1.资金成本。对于投资者而言，产品本身及产品属性不是最重要的，包括首付、税费、持有成本、换手成本在内的资金成本才是最需要关注的，公寓由于成本高、贷款年限低等因素比不上住宅。2.回报率。公寓租金回报率高，能以租养贷，因此公寓并不是一无是处，塘厦松山湖有回报率高的项目。其次，公寓未来发展会趋于完善，目前公寓与住宅所代表的资源不相同，但从长期来看，公寓与住宅的差距会变小，公共资源会趋于均衡。综上所述，给买房者的建议是：在用完住宅名额后，可以通过品质公寓承载资金，在选购时建议先考虑成本，再考虑地段。

提问：深叔，你好，在宝安有一套房子，位置一般，朋友劝我出手换一个其他地方，请问为什么像光明这样比较偏的地方受追捧，宝安的房子反而不行呢？

深叔：你好，建议买房多关注城市中心区域，深圳是多中心发展的城市，大的城市中心包括前海、福田、罗湖等，城市副中心包括深圳北站、龙岗、大运等，对这些中心区域，zf投入更多，配套设施更完善，中心区域之间的普通区域则没有这种福利，所以光明、沙井等地方即使相对偏远，也更容易受到买房者的欢迎。

提问:深叔，你好，目前买房主要是自住兼职升值，打算先上车，主要考虑宝安、龙华区和龙岗坂田，有什么购房建议呢？

深叔：你好，地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度，而楼盘价值高度取决于周边区位配套，从置业选择上看，选对板块+选对楼盘很重要，因此宝安区可以关注宝中、新安、碧海和沙井万丰， 龙华区可以关注梅林关板块、红山板块以及上塘板块，坂田区域可以关注坂田南和佳兆业板块，这些板块都有一些共同特点，一是楼盘新且集中，主要是3房以上的户型；二是都处于各自行政大区内，地段改善综合属性较强；三是附近有就业、名校、交通等资源优势或满足其中之一的条件，总体来说值得关注。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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